Condominio: procedura d'urgenza per l'amministratore inadempiente

• Amministratore di condominio: cosa fa?
• Obblighi e doveri dell'amministratore di condominio
• Procedura cautelare d'urgenza ex art. 700 c.p.c.

Amministratore di condominio: cosa fa?

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L'amministratore di condominio, figura obbligatoria per i condomini con più otto unità abitative, è eletto dall'assemblea condominiale e costituisce il rappresentante dei condomini, agendo per conto di questi ultimi. Egli è responsabile delle parti in comune ed è tenuto a vigilare sulle stesse in qualità di custode, assumendo un ruolo di responsabilità, finalizzato alla corretta tenuta dei suddetti spazi ed al buon vivere quotidiano tra i condomini.

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Obblighi e doveri dell'amministratore di condominio

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L'articolo 1129 del Codice civile disciplina la nomina e la revoca dell'amministratore di condominio, individuando anche diversi compiti a suo carico.

La nomina dell'amministratore statuisce un rapporto contrattuale e, come già accennato, obbliga lo stesso a gestire l'edificio limitatamente alle parti in comune, oltre a vigilare sulla manutenzione ed integrità dello stesso, a gestire i costi necessari per il sostentamento delle spese in comune e a garantire l'osservanza delle norme indicate dal regolamento condominiale.

Infatti, l'amministratore è tenuto periodicamente ad organizzare riunioni condominiali al fine di informare i condomini circa l'andamento generale della gestione.

Altra norma di fondamentale importanza è l'articolo 1130 del Codice civile, che indica, tra i nuovi compiti dell'amministratore, l'obbligo di eseguire gli adempimenti fiscali, di custodire diversi registri redatti secondo le esigenze dell'immobile amministrato, nonché la documentazione relativa alla propria gestione, di redigere il rendiconto condominiale annuale, oltre l'obbligo di convocare l'assemblea per la approvazione del bilancio consuntivo e preventivo entro i termini di legge.

L'inottemperanza ai doveri, ovvero l'omesso svolgimento delle sue funzioni, comporta delle conseguenze negative a discapito dell'amministratore di condominio, il quale potrebbe incorrere in una responsabilità civile o addirittura in una responsabilità penale, subendo, in ogni caso, la revoca dell'incarico.

Procedura cautelare d'urgenza ex art. 700 c.p.c.

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A tale proposito, si rileva che, qualora l'amministratore non adempia ai suoi doveri o, semplicemente, qualora i condomini decidano di assegnare la gestione ad altro amministratore, l'assemblea condominiale, con le stesse modalità richieste per la nomina, può procedere senza che debba sussistere una giusta causa, alla revoca dello stesso.

L'art. 1129, comma 8, c.c. sancisce l'obbligo, riscritto dalla legge di riforma del condominio n. 220 del 2012, secondo cui, alla cessazione dell'incarico, l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente il condominio e ai singoli condomini.

Se l'amministratore uscente non dovesse procedere all'adempimento delle suddette richieste, l'ente condominiale per il tramite del nuovo amministratore, onde evitare le lungaggini del giudizio ordinario, potrebbe ricorrere in via cautelare urgente con un ricorso ex art. 700 c.p.c., (cfr. sul punto anche Tribunale di Napoli Nord ord. del 31.03.2015che ha condannato l'amministratore uscente alla immediata restituzione della documentazione in suo possesso oltre che al pagamento delle spese di lite).

I presupposti del ricorso d'urgenza

Ricordiamo, in ogni caso, che il ricorso d'urgenza, anche qualora riguardi l'amministratore di condominio, necessita di due presupposti:

• il fumus boni iuris, ovverosia la parvenza della lesione del diritto che si assume violato;
• il periculum in mora, ovverosia il rischio che lo stesso, nell'attesa dell'ordinario giudizio di merito, subirebbe un grave pregiudizio.

Avv. Vittorio Bove
Studio Legale Bove Manni
studiolegalebovemanni@gmail.com