Spese urgenti: quando il condomino ha diritto al rimborso?

Avv. Pier Vincenzo Garofalo - Non di rado capita che sia necessario assumere la gestione della res comune in assenza di qualsivoglia autorizzazione. Allora, onde evitare di perdere il diritto di rimborso, è opportuno conoscere la disciplina che regolamenta gli interventi in condominio.

Quali sono le parti comuni in un condominio?

Ex art. 1117 del cod. civ.: "Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:

1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche".

Chi deve sostenere le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell'edificio?

Dispone l'art. 1123 del cod. civ.: "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità".

Cosa succede se intervengo senza autorizzazione dell'assemblea?

Secondo quanto previsto dall'art. 1134 del cod. civ.: "Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente".

Quando la spesa può ritenersi urgente ed indifferibile?

Gli interventi possono definirsi urgenti ed indifferibili quando risulta integrato il criterio del bonus pater familias, ossia solo qualora la spesa sia finalizzata ad evitare un possibile, anche se non certo nocumento (così ex plurimis: Cass. n. 2665/1976; Cass. 5356/1977; Cass. 27519/2011; Cass. n. 13418/2014; Cass. 18759/2016).
Esemplificativamente, la Suprema Corte di Cassazione, con sentenza n. 20528/2017, ha ritenuto opere sicuramente riconducibili a fronteggiare un'urgenza le "coperture temporanee o le puntellature". Ai fini dell'applicabilità dell'art 1134 c.c., va allora considerata "urgente" non la spesa che pur sia giustificata dalle condizioni di degrado o di scarsa manutenzione, o di incuria, quanto la spesa la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l'amministratore o l'assemblea dei condomini possano utilmente provvedere (Cass. 14326/2017; Cass. 18759/2016; Cass. 20151/2013).