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Parti comuni: come vincere la presunzione di condominialità

Il condominio negli edifici è caratterizzato dalla coesistenza di una proprietà individuale dei singoli condomini costituita dal singolo appartamento e dalla comproprietà delle parti comuni dell’edificio elencate nell’art. 1117 c.c. Quando dunque nel linguaggio comune si parla di condominio si fa spesso riferimento al fatto che un singolo edificio è composto da più appartamenti con diversi proprietari. In senso tecnico, con il termine “condominio” si indica un tipo particolare di comunione che ha per oggetto le parti comuni dell’edificio in cui si trovano le singole proprietà. Al fine di chiarire quali siano in concreto queste “parti comuni” dell’edificio, è intervenuta di recente la Corte di Cassazione (sentenza n. 5633 dello scorso 18 aprile), facendo riferimento all’elencazione di cui all’art.1117 c.c.. La corte ha però precisato che tale elencazione non è tassativa ed esiste pertanto una presunzione legale di condominialità in relazione a detti beni che “deriva sia dall'attitudine oggettiva del bene al godimento comune sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune”. Per vincere questa presunzione, il soggetto che rivendichi la proprietà esclusiva di un bene (altrimenti condominiale) ha l'onere di fornire la prova di tale diritto.
A tal fine è necessario un titolo di acquisto dal quale si desumano elementi tali da escludere inequivocabilmente la comunione, mentre non sono sufficienti le risultanze del regolamento di condominio, nè tantomeno l'inclusione del bene nelle tabelle millesimali come proprietà esclusiva di un singolo condomino.
(31/05/2002 - Roberto Cataldi)

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