La Cassazione fa luce sul concetto della c.d. vendita in blocco dei beni commerciali locati

Avv. Gabriele Mercanti

La Corte di Cassazione, con l'Ordinanza della sesta sezione n.3713 depositata in data 24 febbraio 2015, ribadisce due consolidati concetti in tema di diritto di prelazione del conduttore di immobile urbano adibito ad uso diverso da quello abitativo. (1)

Il primo è che il diritto di prelazione non sorge nel caso della c.d. vendita in blocco i cui estremi ricorrono quando la vendita ha ad oggetto l'intero fabbricato nel quale l'immobile locato a terzi è compreso.

Il secondo è che il diritto di prelazione non scatta nell'ipotesi della c.d. vendita cumulativa, intesa come vendita di una mera pluralità di beni accidentalmente comprensiva del cespite locato.

Fin qui trattasi di dicotomia concettuale tanto consolidata nelle Aule di Giustizia quanto foriera di attanaglianti difficoltà per locatori, conduttori e - di riflesso - per i rispettivi consulenti Legali. (2)

Gli Ermellini, tuttavia, accendono una flebile luce per meglio illuminare i contorni della figura della c.d. vendita in blocco, affermando come "non è indispensabile che la vicenda traslativa riguardi l'intero edificio in cui è compreso quello locato, ma è sufficiente che i vari beni alienati, tra loro confinanti, costituiscano un unicum e siano venduti (o promessi in vendita) non come una pluralità di immobili casualmente appartenenti ad un unico proprietario e ceduti (o cedendi) a un soggetto diverso da colui che conduce in locazione uno di essi, ma come complesso unitario, costituente un quid diverso dalla mera somma delle singole unità immobiliari".

I Giudici del Palazzaccio, così statuendo, danno maggior peso all'elemento sostanziale costituito dalla valutazione giuridico - economica unitaria del complesso immobiliare rispetto all'elemento formale, peraltro facilmente manipolabile dal venditore astuto, dato dall'intierezza materiale del compendio edilizio - catastale. (3)

Applicando quanto sopra detto, i Giudici del S.C. - confermando il duplice verdetto di merito (4) - respingevano il ricorso del conduttore deluso.

Avv. Gabriele Mercanti - Foro di Brescia - avv.gabrielemercanti@gmail.com

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(1) Cfr. art. 40 Legge n. 392/1978 che così recita:"Nel  caso  in  cui  il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile  locato,  deve  darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella  comunicazione  devono  essere  indicati il corrispettivo, da quantificare  in  ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la  compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il  conduttore  deve  esercitare  il diritto di prelazione entro il termine  di  sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto  notificato  al  proprietario  a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.   Ove  il  diritto  di  prelazione  sia esercitato, il versamento del prezzo   di   acquisto,   salvo  diversa  condizione  indicata  nella comunicazione  del  locatore, deve essere effettuato entro il termine di  trenta  giorni  decorrenti  dal  sessantesimo giorno successivo a quello  dell'avvenuta  notificazione della comunicazione da parte del proprietario,  contestualmente  alla  stipulazione  del  contratto di compravendita o del contratto preliminare.  Nel  caso  in  cui  l'immobile  risulti  locato  a piu' persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse.  Il  diritto  di prelazione puo' essere esercitato congiuntamente da tutti  i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore.  L'avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione   di   avvalersi  della  prelazione,  si  considera  avere rinunciato alla prelazione medesima.  Le  norme  del  presente  articolo  non  si applicano nelle ipotesi previste  dall'articolo  732  del  codice  civile,  per  le  quali la prelazione   opera   a   favore  dei  coeredi,  e  nella  ipotesi  di trasferimento  effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado."

(2) La mole delle pronunce al riguardo è elefantiaca, per cui ci si limita a riportare Cass. n. 15.897/2011 menzionata nella Sentenza in commento.

(3) Il rischio della simulazione è paventato da Cass. n. 13.223/2010 la quale, in base al noto brocardo latino onus probandi incumbit ei cui dicit, rimette al conduttore l'arduo compito di dimostrare che si tratti di vendita di "unità distinte, prive di qualsiasi elemento unificatore" e quindi di operazione "simulatamente come vendita in blocco al solo scopo di pregiudicare le aspettative di esso conduttore".

(4) Cfr. Sentenze Tribunale di Lecce - sez. Distaccata di  Gallipoli del 21.04.2010 e C.d.A. Lecce n. 615/2012.