Cassazione: per accertare la condominialità di un bene non serve chiamare in causa tutti i condomini

Avv. Mara Battaglia - mara.battaglia@gmail.com 

Se un condomino chiede l'accertamento della condominialità di un bene non deve necessariamente chiamare in causa tutti i condomini. Lo chiarisce la Suprema Corte con la sentenza n. 21685 del 14.10.2014. Una decisione che merita qualche riflessione.

 Nulla questio sulla legittimazione ad agire del singolo condomino nelle azioni giudiziarie, che  hanno a difesa la proprietà comune.

Configurandosi il condominio come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l'esistenza di un organo rappresentativo unitario, quale l'amministratore, non priva i singoli partecipanti della facoltà di agire a difesa dei diritti, esclusivi e comuni, inerenti all'edificio condominiale (Cass., sent. n. 1011 del 21.01.2010). Il diritto di ciascun condomino investe la cosa comune nella sua interezza (sia pure col limite del concorrente diritto altrui), sicché anche un solo condomino può proporre le azioni reali a difesa della proprietà comune, senza che si renda necessario integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i partecipanti.

La  sentenza n. 21685 del 14.10.2014, che ha ribadito tale principio, contiene però una doverosa precisazione: non è necessario integrare il contraddittorio nei riguardi degli altri condomini, non sussistendo un caso di litisconsorzio necessario, quando il condomino agisca per l'accertamento della natura condominiale di un bene e il convenuto ne eccepisca la proprietà senza però mettere in discussione la comproprietà degli altri soggetti, non formulando alcuna domanda riconvenzionale.

Ed infatti,  al contrario, se  il convenuto in revindica eccepisce, in contrasto con i condomini attori, che la proprietà del bene rivendicato non è comune ai sensi dell'art. 1117 c.c. ma appartiene a lui soltanto ed occorre, ai fini della domanda di rivendicazione, l'accertamento del titolo di proprietà opposto dal convenuto, si configura un'ipotesi di litisconsorzio necessario ed il contraddittorio dev'essere integrato nei confronti di tutti i comproprietari, essendo dedotto in giudizio un rapporto plurisoggettivo unico ed inscindibile, onde la sentenza può conseguire un risultato utile solo se pronunciata in contraddittorio di tutti i soggetti attivi e passivi del rapporto, mentre la mancata partecipazione al giudizio di alcuni condomini rende ad essi inopponibile la pronuncia  (Cass., sent. n. 13064 del 22.12.1995); ed ancora: "in tema di condominio, ciascun partecipante è legittimato a proporre le azioni a difesa della proprietà della cosa comune senza necessità di integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri condomini salvo che la controparte non si limiti a negare la situazione soggettiva dell'attore, ma opponga la proprietà esclusiva del bene contestando il diritto di tutti i condomini, sicché la controversia riguardi l'esistenza stessa della condominialità e pertanto un rapporto soggettivo unico ed inscindibile, nel qual caso è necessaria la presenza nel processo anche degli altri condomini, dovendo la pronuncia avere effetto nei confronti di tutti"(Cass., sent. n. 8531 del  19.10.1994).

Avv. Mara Battaglia - mara.battaglia@gmail.com