Cassazione e condominio: il sottotetto è bene comune o di proprietà esclusiva?

di Licia Albertazzi - Corte di Cassazione Civile, sezione seconda, sentenza n. 28141 del 17 Dicembre 2013. Può il condominio agire contro i proprietari esclusivi di un'unità abitativa posta all'ultimo piano, chiedendo il rilascio immediato del sottotetto, a dire dell'attore di pertinenza condominiale? L'attore affermava che tale area era adibita alla collocazione dell'impianto idrico, consentiva l'accesso alle scale comuni e non era in comunicazione con alcun bene privato. Se il tribunale dichiarava il sottotetto di proprietà condominiale, la decisione veniva ribaltata in secondo grado. Secondo la Corte d'appello il locale controverso sarebbe stato di proprietà degli appellanti, a seguito di esame dei titoli prodotti in corso di causa. Avverso tale sentenza il condominio soccombente proponeva ricorso per Cassazione.

La Suprema Corte individua la regola generale che consente di valutare se il sottotetto condominiale costituisca o meno bene d'uso comune: "il sottotetto rientra nel novero dei beni di cui all'art. 1117 cod. civ. quando è destinato all'uso comune, mentre costituisce pertinenza dell'appartamento dell'ultimo piano nel caso in cui assolva la funzione di isolare e proteggere (le unità immobiliari private) dal caldo, dal freddo e dall'umidità". La natura del sottotetto, pubblica o privata, è determinata in primo luogo dai titoli e, in mancanza, dalla sua oggettiva utilizzazione, se utile per uno scopo comune.

Al contrario, se risulta di esclusiva utilità isolante per l'unità abitativa adiacente, allora sarà considerato di proprietà privata. Nel caso di specie "la natura condominiale del sottotetto derivava dalla sua destinazione al servizio comune e dall'uso al quale era stato adibito fin dalla costruzione, dovendo escludersi che esso avesse la funzione esclusiva di isolamento e protezione delle singole unità immobiliari". Il ricorso del condominio viene accolto. Secondo la Cassazione Civile occorre indagare sino a risalire al primo proprietario dell'unità abitativa sita nelle adiacenze del sottotetto, per valutarne il titolo di proprietà; ove ciò non sia possibile, allora occorrerà valutare l'utilizzo e lo scopo concreto di tale porzione di condominio per deciderne la destinazione d'uso.

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