Condominio: lecito riservarsi l'uso esclusivo di parti comuni dopo il frazionamento

La seconda sezione civile della Corte di Cassazione (sentenza n. 17036/2012) ha stabilito che nel caso in cui viene costituito un nuovo condominio a seguito del frazionamento della proprietà di un edificio (è il caso in cui un unico proprietario del bene vende la proprietà a più soggetti) si viene a determinare una comunione "pro indiviso" di quelle parti di fabbricato che, in ragione della loro struttura e della loro ubicazione risultino destinate ad un utilizzo comune o comunque a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso. Tutto questo, sempre che non risulti nulla di diverso dal titolo. Ciò significa che è sempre possibile riservare in via esclusiva ad alcuni condomini la proprietà di queste parti ed escludere quindi gli altri.

Nel caso esaminato dai giudici di piazza Cavour il proprietario di una palazzina aveva deciso di ricavarne 6 appartamenti e di venderli riservandosi però la proprietà su alcune aree tra cui la superficie destinata a parcheggio.

Essendo sorte contestazioni il venditore aveva chiesto giudizialmente l'accertamento del suo diritto di proprietà esclusiva sulle predette aree che invece i convenuti ritenevano di dover considerare come beni condominiali.

Nella sentenza la Corte spiega che l'obiettiva attitudine del bene a soddisfare esigenze collettive non esclude che gli stessi siano oggetto di proprietà esclusiva di un condomino posto in tal caso l'asservimento necessario esistente al momento della costituzione del condominio configurerà eventualmente, se ricorreranno presupposti, una servitù costituita per destinazione del padre di famiglia.