Agenzia delle Entrate: il limite di spesa 110% deve essere moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono il fabbricato
casa e martello proprietà in condominio

Condominio minimo, superbonus 110% per interventi su parti comuni

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Nel caso in cui le caratteristiche strutturali di due edifici consentano la costituzione di un condominio, anche minimo, il contribuente può accedere al 110% per gli interventi realizzati sulle parti comuni. A stabilire le regole, limiti e adempimenti per il condominio minimo è la risposta n. 196/2021 dell'Agenzia delle entrate (in allegato).

In questa situazione il limite massimo di spesa ammesso deve essere moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio, valorizzando la situazione esistente all'inizio dei lavori e non quella risultante al termine degli stessi.

Condominio minimo e superbonus 110%: il quesito

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I chiarimenti dell'agenzia riguardano la riduzione del rischio sismico e di efficientamento energetico in un condominio minimo, composto da due edifici, per la fruizione della detrazione maggiorata del 110%, di cui agli articoli 119 e 121 del dl 34/2020, convertito con modifiche nella legge 77/2020.

Nel caso di specie l'istante spiega di aver ricevuto in donazione tre unità immobiliari censite in varie categorie (A/3, C/2 e C/6) facenti parti di un edificio (edificio B) che saranno oggetto di demolizione ricostruzione senza aumento di volumetria, con accorpamento finale in una unica unità abitativa (A/3), mentre l'altro edificio (edificio A) è composto di due piani, collegato all'atro (edificio B) da tetto, fognature e canali di scarico e fondazioni e che sullo stesso saranno eseguiti lavori finalizzati alla riduzione del rischio sismico.

La domanda è se, poste queste premesse, potrà accedere al 110%, in qualità di condominio minimo, anche se i due edifici insistono su mappali distinti, tenendo conto della loro unione attraverso le parti in comune indicate e domanda come determinare il limite di spesa e se risulta necessario richiedere un codice fiscale per formalizzare la presenza di un condominio, sebbene minimo.

Condominio minimo, presupposti e adempimenti

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In primis, l'Agenzia delle entrate fa riferimento alle disposizioni applicabili (art. 119 e 121 del dl 34/2020, articoli 14 e 16 del dl 63/2013) e ai documenti di prassi (circ. 24/E/2020 e 30/E/2020), considerando soprattutto modifiche intervenute con la legge 178/2020 (legge di Bilancio 2021). Il condominio, viene chiarito, è una comunione forzosa, non soggetta a scioglimento, che si determina automaticamente senza alcuna deliberazione, in presenza di più proprietari e che, in presenza di condominio minimo (non superiore a otto unità) non è necessario richiedere il codice fiscale, potendo un condomìno surrogarsi all'amministratore e sviluppare i relativi adempimenti.

Specifica inoltre l'Agenzia che nel caso in cui siano eseguiti più interventi agevolabili nello stesso immobile, il limite massimo di spesa ammesso è dato dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati, rendendosi necessario contabilizzare distintamente le spese riferibili ai diversi interventi. Ancora, nel caso di acquisto e la posa in opera di finestre o di schermature, quali interventi trainati, il limite di spesa ammesso ammonta a euro 54.545 e che, per la posa in opera di impianti con generatori di calore alimentati da biomasse, il limite di spesa ammesso è al massimo di euro 27.243.

Se manca il titolo edilizio, l'intervento di demolizione e ricostruzione deve rientrare tra quelli di ristrutturazione edilizia, che deve essere indicato nel titolo amministrativo ma necessariamente nel presupposto che le caratteristiche strutturali dei due edifici consentano la nascita di un condominio minimo, il contribuente potrà accedere al 110% per gli interventi realizzati sulle parti comuni.

Vien chiarito che il limite massimo di spesa ammesso va moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio (sei unità complessive, comprese le pertinenze), valorizzando la situazione esistente all'inizio dei lavori e non quella risultante al termine degli stessi, mentre per gli interventi trainati sulle singole unità immobiliari la detrazione maggiorata spetterà per le spese sostenute per interventi realizzati su un massimo di due unità immobiliari.

Scarica pdf risposta Ag. Entrate n. 196/2021
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Foto: 123rf.com
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