Il regolamento condominiale è obbligatorio solo se i condomini sono più di dieci. Ma come si gestisce la vita di un condominio quando tale documento manca?
casa con punti interrogativi

Regolamento condominiale facoltativo

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Sebbene il codice civile preveda l'obbligo di regolamento condominiale solo se i condomini sono più di dieci, nulla vieta che lo stesso sia sottoscritto anche quando i proprietari sono in numero minore.

Anche nei piccoli condomini, infatti, i proprietari potrebbero ritenere opportuno stabilire delle regole certe che disciplinino i loro rapporti ed evitino di gestire inutili contenziosi. La predisposizione del regolamento condominiale segue le medesime regole, indipendentemente dal fatto che si tratti di un obbligo o di una facoltà.

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Condominio senza regolamento: quali regole?

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Se il condominio è privo di regolamento, le regole da seguire sono esclusivamente quelle ordinarie dettate dal codice civile. In particolare, si deve fare riferimento agli articoli da 1117 a 1139.

A tali disposizioni si aggiungono quelle di cui agli articoli da 67 a 72 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile.

Il problema dei millesimi di proprietà

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Uno dei problemi che si possono presentare all'interno dei condomini senza regolamento è quello relativo alla determinazione dei millesimi di proprietà, sulla base dei quali si stabilisce quanto conta il voto in assemblea di ogni singolo condomino e come vanno suddivise le spese per la gestione delle cose comuni.

L'articolo 68 disp.att. c.c., infatti, si limita a prevedere che "Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio" e che "Nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare. dispone al che la tabella millesimale deve essere allegata al regolamento condominiale e che i millesimi, che sono basati sui millesimi, basati su parametri oggettivi di posizione e dimensioni, non tengano conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di mutazione di ciascuna unità immobiliare".

Nell'ipotesi in cui la tabella millesimale manchi, può essere indicato un perito affinché la stili. Tuttavia, i millesimi devono essere accettati da tutti i condomini ed è sufficiente che un solo condomino non sia soddisfatto dell'elaborato del tecnico affinché lo stesso resti privo di valore.

In alternativa, laddove insorgano delle contestazioni, si può ricorrere al giudice affinché sia lui a nominare un perito: in questo caso specifico la decisione del giudice, presa sulla base delle valutazioni del tecnico, diventa vincolante.

In ogni caso, si deve considerare anche che, sebbene non manchino posizioni giurisprudenziali contrastanti, se per anni i condomini hanno contribuito alla vita condominiale secondo una certa percentuale senza alcuna contestazione e vi è stata, quindi, un'accettazione tacita di tutti i condomini circa il modo di ripartizione delle spese, i millesimi di proprietà cui fare riferimento in caso di contrasto sono quelli che si sono consolidati nell'uso.

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Foto: 123rf.com
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