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Condominio: no ai divieti e ai limiti troppo generici

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Per la Cassazione, se un regolamento condominiale contrattuale prevede limiti e divieti alla proprietà private nell'interesse comune questi devono essere precisi e specifici
lista di regole

di Annamaria Villafrate - La Cassazione con la sentenza n. 32685/2019 (sotto allegata) accoglie uno dei motivi del ricorso di una s.a.s, soccombente in primo e secondo grado, perché ha impugnato una delibera condominiale nella parte in cui le ha impedito di installare un impianto telefonico cellulare, nonostante lo stesso non sia risultato né lesivo né pericoloso per la salute dei condomini. La Corte nel condividere uno dei rilievi sollevati dalla società ricorrente ha avuto modo di precisare che il regolamento condominiale contrattuale, nel momento in cui prevede limiti e divieti ai singoli condomini, relativamente alle proprietà esclusive e a tutela dell'intero condominio, deve imporre regole precise e specifiche che non diano adito a interpretazione estensive delle regole previste.

  • 1. Installazione antenna telefonia cellulare
  • 2. Il ricorso in Cassazione
  • 3. Limiti e divieti alle proprietà private devono essere precisi e specifici
  • Installazione antenna telefonia cellulare

    Con ricorso una s.a.s. impugna davanti al giudice di primo grado la delibera adottata da un Condominio, nella parte in cui ha espresso "parere contrario" all'installazione sul terrazzo di proprietà della ricorrente, di un'antenna per telefonia cellulare dell'altezza di mt. 1,5 con gli impianti connessi. Il Condominio si costituisce e si oppone alla domanda, il Tribunale rigetta il ricorso.

    La s.a.s ricorre quindi in appello, ma anche la Corte respinge l'impugnazione e condanna la società appellante al pagamento delle spese. Per la Corte i motivi dell'impugnazione della società sono infondati:

    • non è vero che non sono state valutate le prove documentali da cui risulta la proprietà esclusiva del lastrico solare della società;
    • non è corretto che la società ritenga che la delibera condominiale limiti senza giustificazione la facoltà di utilizzazione dei beni di sua proprietà esclusiva;
    • non risulta che non sia stata valutata "la normativa regolante la materia della protezione dalle esposizioni a campi elettrici, magnetici ed elettromagnetici e dei relativi limiti fissati per legge";
    • la motivazione non risulta errata solo per il fatto che i condomini non abbiano contestato nello specifico la lesione della tranquillità dei condomini, per il rischio alla salute ricollegabile alle onde elettromagnetiche generate dall'impianto;
    • non è condivisibile infine l'asserita erroneità interpretativa degli artt. 6 e 7 del Regolamento condominiale da parte del Tribunale, solo perché avrebbe incluso nel concetto di "molestia", anche fenomeni di natura psicologica come la tranquillità.

    La Corte dopo aver ricostruito la normativa sull'inquinamento elettromagnetico (in cui vige il principio di precauzione, che impone l'osservanza dei limiti fissati per legge nel momento in cui si procede alla installazione degli impianti), osserva che sono legittime le norme dei regolamenti condominiali contrattuali che impongono limiti al godimento della proprietà esclusiva anche maggiori di quelle sancite all'art. 844 c.c. che si occupa delle immissioni.

    L'art. 7 del regolamento del Condominio convenuto quindi è formulato "in modo idoneo a vietare l'attività di installazione di un'antenna di telefonia cellulare, siccome da qualificarsi obiettivamente molesta per la comunità dei condomini, ancorché l'impianto oggetto di contestazione fosse risultato rispettoso del limite legale di emissione di onde elettromagnetiche."

    Il ricorso in Cassazione

    Con il primo motivo del ricorso la s.a.s contesta come che la Corte d'Appello, dichiarando in sentenza che l'installazione dell'oggetto di locazione da stipulare con la società di telefonia abbia costituito violazione dell'art. 7 del regolamento condominiale contrattuale sia incorsa nel vizio di extra-petizione rispetto all'oggetto del giudizio finalizzato solo a verificare la legittimità della delibera nel momento in cui la stessa ha espresso parere contrario all'installazione dell'impianto telefonico sul lastrico solare di proprietà esclusiva della società ricorrente.

    Con il secondo contesta come il regolamento condominiale non possa disporre particolari limiti sulle proprietà esclusive. Con il terzo fa valere la nullità della sentenza e del procedimento, mentre con il quarto la violazione di tutta una serie di articoli del codice civile e della Costituzione, sui quali non è il caso di dilungarsi.

    Limiti e divieti alle proprietà private devono essere precisi e specifici

    La Cassazione, con sentenza n. 32685/2019 rigetta i primi due motivi, accoglie il quarto, considerando il terzo come assorbito, per tutta una serie di ragioni che si vanno a illustrare.

    Il primo sull'extra petizione lo considera infondato perché il Condominio ha contestato la fondatezza del ricorso sia in relazione all'illegittimità della installazione dell'antenna perché insistente su un lastrico di proprietà esclusiva (in grado di costituire un diritto reale in danno del condominio) sia perché contraria agli artt. 6 e 7 del Regolamento Condominiale. Nessuna extra petizione quindi, visto che la decisione resta sempre nell'ambito della res dedotta in giudizio.

    Infondato anche il secondo motivo del ricorso poiché è assolutamente legittimo che il Condominio possa porre dei limiti alle proprietà esclusive se idonee e recare un danno agli altri condomini, come nel caso di specie, l'installazione dell'impianto di telefonia cellulare.

    Fondato invece il quarto motivo sollevato dalla s.a.s. Vero che nella previsione dell'art. 7 rientrino anche i lastrici solare, tuttavia, come rileva il ricorrente "il riferimento all'idoneità di quanto potesse - risultare molesto ai vicini - è obiettivamente ampio e generico, poiché sarebbe stato idoneo ad includere qualsiasi attività in grado di produrre molestie più o meno indifferenziate e sarebbe stata sufficiente la mera opposizione della maggioranza condominiale per impedire la fruizione piena del godimento della proprietà esclusiva da parte di uno o più condomini."

    Non è tutto. Nel caso di specie, come attestato anche dalla Corte d'Appello, l'impianto telefonico che la s.a.s avrebbe voluto installare è risultato sicuro, in quanto sono stati osservati i limiti previsti dalla legge 36/2001. I diritti dei condomini pertanto sarebbero stati tutelati dall'esercizio del legittimo diritto esclusivo del singolo condomino.

    Il giudice di secondo grado ha quindi disatteso il principio ribadito più volte dalla Cassazione, secondo cui "i divieti e i limiti di destinazione delle cose di proprietà individuale nel regime condominiale possono essere formulati nei regolamenti sia mediante elencazione delle attività vietate sia mediante riferimento ai pregiudizi che si intendono evitare ma è necessario che, specialmente in quest'ultimo caso, tali limiti e divieti, al fine di evitare ogni possibilità di equivoco in una materia che attiene alla compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive dei singoli condomini, risultino da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, ovvero non suscettibile di dar luogo a incertezze. (…) In definitiva i divieti ed i limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, esplicito e inequivoco, pertanto, l'individuazione della regola dettata dal regolamento condominiale di origine contrattuale, nella parte in cui impone detti limiti e divieti, va svolta rifuggendo da interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto concerne l'ambito delle limitazioni imposte alla proprietà individuale, sia per quanto attiene ai beni alle stesse soggetti."

    Leggi anche:

    - Il regolamento condominiale

    - I limiti alla proprietà privata imposti dal regolamento contrattuale di condominio

    - Cassazione: limiti di validità ed efficacia delle preclusioni contenute nel regolamento condominiale

Scarica pdf Cassazione n. 32685-2019
(20/12/2019 - Annamaria Villafrate) Foto: 123rf.com
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