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Assemblea degli inquilini? Non in condominio

Cos'è l'assemblea degli inquilini, come è disciplinata e quali sono i diritti degli inquilini in condominio e gli obblighi dell'amministratore
tante sedie in una stanza buia

di Annamaria Villafrate - All'interno degli edifici condominiali gli inquilini hanno un ruolo piuttosto marginale rispetto ai proprietari. Essi infatti, anche se possono prendere visione dei registri e dei giustificativi di spesa, possono esercitare il diritto di voto al posto del proprietario solo nelle assemblee che hanno come oggetto la gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria, come previsto dall'art. 10 della legge n. 372/1998. Una vera e propria assemblea degli inquilini invece è prevista al di fuori degli edifici in condominio. Anche in questo caso però essa è chiamata a pronunciarsi sempre in materia di riscaldamento e condizionamento.

Vediamo cos'è dunque l'assemblea degli inquilini, quando e come può essere convocata e i diritti dei conduttori in condominio:

  1. Inquilini in condominio: obblighi dell'amministratore
  2. I diritti degli inquilini in condominio
  3. Assemblea degli inquilini non in condominio
  4. Disciplina dell'assemblea degli inquilini

Inquilini in condominio: obblighi dell'amministratore

La figura dell'inquilino o conduttore all'interno del condominio è piuttosto marginale rispetto a quella del condòmino proprietario dell'unità immobiliare. Egli però non è del tutto estraneo alla vita condominiale. Il punto 6 dell'art. 1130 infatti prevede che l'amministratore di condominio debba "curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili."

Tutto questo perché l'amministratore deve sapere che cosa accade nel condominio che amministra, chi abita nelle singole unità immobiliari e a quale titolo.

I diritti degli inquilini in condominio

Occorre però precisare che, se da una parte l'amministratore di condominio ha il diritto, ai fini della compilazione del registro di anagrafe condominiale, di chiedere e in caso di inerzia di acquisire le informazioni che gli occorrono in altro modo, addebitando il costo di tale operazione ai responsabili, dall'altra ci si domanda se gli inquilini hanno qualche diritto, sppur minimo, all'interno del condominio.

  • Pare ormai pacifico che, ai sensi dell'art 1129 c.c. i conduttori, in quanto soggetti "interessati", abbiano il diritto di prendere gratuitamente visione dei registri condominiali, previa richiesta all'amministratore, e ottenere, previo rimborso della spesa, una copia da lui firmata.
  • L'art. 1130 bis del codice civile che si occupa del rendiconto condominiale, inoltre prevede che "I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese."
  • C'è però un altro diritto, riconosciuto all'inquilino dalla legge n. 392/1978 contenente la disciplina delle locazioni di immobili urbani. Il suo art. 10 prevede infatti che "Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni."

Questo perché, come previsto dall'art 9 della stessa legge, tra le spese poste a carico del conduttore, ci sono anche quelle del riscaldamento e del condizionamento dell'aria.

Assemblea degli inquilini non in condominio

Ora, abbiamo visto che, ai sensi dell'art. 10 della legge n. 392/1978, quando l'inquilino occupa un' unità immobiliare condominiale, ha diritto di votare, al posto del proprietario condòmino, nelle delibere assembleari condominiali aventi ad oggetto le spese di riscaldamento e condizionamento d'aria.

L'art 10 però, se si prosegue nella lettura, prevede anche che: "La disciplina di cui al primo comma si applica anche qualora si tratti di edificio non in condominio. In tale ipotesi i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocati dal proprietario dell'edificio o da almeno tre conduttori. Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condomini."

Insomma, al di fuori dagli edifici condominiali, esiste una vera e propria assemblea degli inquilini, tenuta a pronunciarsi sulle spese di riscaldamento e condizionamento. Caso tipico quello che riguarda gli edifici in cui sono compresi più appartamenti di un unico proprietario, tutti concessi in locazione.

Disciplina dell'assemblea degli inquilini

Compreso che l'assemblea degli inquilini deve essere convocata dal proprietario dell'immobile o da almeno tre conduttori,come sono disciplinate queste assemblee degli inquilini? Come si svolgono?

Anche in questo caso la risposta è contenuta nell'art. 10 della legge 372/1998, la quale prevede che si debbano osservare " in quanto applicabili, le disposizioni del codice civile sull'assemblea dei condomini." Si può quindi ritenere che, anche per la convocazione dell'assemblea degli inquilini, il proprietario o i tre conduttori, applicando le regole del codice civile in materia di condominio:

  • debbano provvedere preferibilmente a mezzo raccomandata, a mani o via pec;
  • che gli inquilini, ricevuto l'invito a partecipare possano decidere di farlo personalmente o delegando qualcuno;
  • infine che tutto ciò che si verifica nel corso dell'assemblea debba essere debitamente verbalizzato e comunicato agli assenti, per renderli edotti delle decisioni prese.

(02/02/2019 - Annamaria Villafrate) Foto: 123rf.com

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