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Condominio: modifica dei criteri di ripartizione delle spese comuni

La disciplina per la ripartizione delle spese comuni, l'utilità, la modifica dei criteri legali, le conseguenze e diritti dei condomini
uomo che divide montagna simbolica in due parti
Avv. Pier Vincenzo Garofalo - In mancanza di diversa convenzione adottata all'unanimità, espressione dell'autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell'art. 1123 c.c., che letteralmente dispone: "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità".

Ripartizione spese comuni: il criterio dell'utilità

Ai fini di una corretta individuazione dell'uso ed utilità che ciascun condomino trae dalla cosa comune dovrà farsi riferimento all'uso anche solo potenziale che il singolo può fare della cosa comune, non rilevando - per converso - scelte personali e discrezionali di questi (Trib. Milano 13244/2005; Trib. Milano 18.11.1991 e Trib. Milano 04.07.1994).

Modifica criteri di ripartizione spese: nullità e annullabilità

Le delibere delle assemblee di condominio aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni, con le quali si deroga una tantum ai criteri legali di ripartizione delle spese medesime, ove adottate senza il consenso unanime dei condomini, sono nulle (Cass. n. 2301/2001; conf. Cass. n. 16321/2016), mentre sono annullabili e, come tali, impugnabili nel termine di cui all'art. 1137, ultimo comma, c.c., le delibere con cui l'assemblea, nell'esercizio delle attribuzioni previste dall'art. 1135, n. 2 e n. 3, c.c., determina in concreto la ripartizione delle spese medesime in difformità dai criteri di cui all'art. 1123 c.c. (Cass. n. 6714/2010; conf. Cass. n. 3704/2011, 15523/2013).

Attribuzioni di cui all'art. 1135 cod. civ., n. 2 e n. 3: 2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini; 3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione.

Approvazione per facta concludentia

La partecipazione con il voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall'assemblea dei condomini di un edificio per ripartire le spese secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello espresso nelle tabelle millesimali, o l'acquiescenza rappresentata dalla concreta disapplicazione delle stesse tabelle per più anni, può assumere il valore di univoco comportamento rivelatore della volontà di parziale modifica dei criteri di ripartizione da parte dei condomini che hanno partecipato alle votazioni o che hanno aderito o accettato la differente suddivisione e può dare luogo, quindi, ad una convenzione modificatrice della relativa disciplina, che, avendo natura contrattuale e non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta, ma solo il consenso anche tacito o per facta concludentia, purché inequivoco dell'assemblea dei condomini (Cass. n. 3245/2009; conf. Cass. n. 13004/2013).


Nullità assoluta

E' nulla, anche se assunta all'unanimità, la delibera che modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese e che costituisce innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120 com. 2 cod. civ. (Cass. n. 5814/2016).

Prevede il com. 2 dell'art. 1120 del cod. civ.: Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino

Pertanto, è da considerarsi nulla, l'assegnazione in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti auto all'interno di un'area condominiale, in quanto determina una limitazione all'uso ed al godimento che gli altri condomini hanno diritto di esercitare sul bene comune (Cass. n. 11034/2016; conf. Cass. n. 1898/2017).


Chi può far valere la nullità

Ai sensi dell'art. 1421 cc. le azioni di nullità relative alle delibere condominiali possono essere proposte da chiunque vi abbia interesse e anche dal condomino che abbia partecipato con il suo voto favorevole alla formazione della delibera nulla purché alleghi e dimostri di avervi interesse per derivare dalla deliberazione assembleare un apprezzabile suo pregiudizio non operando nel diritto sostanziale la regola propria della matteria processuale secondo cui chi ha concorso a dare causa alla nullità non può farla valere (Cass. n. 9562/1997; conf. Cass. n. 5125/1993, Cass. n. 5814/2016).

Costituzione del fondo cassa di garanzia

Nell'ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di trarre aliunde somme - come nel caso di aggressione in executivis da parte di creditore del condominio, in danno di parti comuni dell'edificio - può ritenersi consentita una deliberazione assembleare, la quale tenda a sopperire all'inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo - cassa ad hoc, tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà passiva, conseguentemente sorge in capo al condominio e non ai singoli condomini morosi l'obbligazione di restituire ai condomini solventi le somme a tale titolo percepite, dopo aver identificato gli insolventi e recuperato dagli stessi quanto dovuto per le quote insolute e per i maggiori oneri (Cass. n. 13631/2001).

Avv. Pier Vincenzo Garofalo
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(12/04/2018 - AvvocatoPier Vincenzo Garofalo) Foto: 123rf.com
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