Raccolta Normativa
Indice locazioni immobili urbani
TITOLO I
DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
Capo I
LOCAZIONE DI IMMOBILI URBANI ADIBITI AD USO DI ABITAZIONE
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La Camera dei deputati ed il Senato della Repubblica hanno
approvato;
IL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA
PROMULGA
la seguente legge:
Art. 1.
(Durata della locazione)
La durata della locazione avente per oggetto immobili urbani per
uso abitazione non puo' essere inferiore a quattro anni. Se le parti
hanno determinato una durata inferiore o hanno convenuto una
locazione senza determinazione di tempo la durata si intende
convenuta per quattro anni.
Il disposto del comma precedente non si applica quando si tratti di
locazioni stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura
transitoria. ((25))
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AGGIORNAMENTO (25)
La L. 9 dicembre 1998, n. 431 ha disposto (con l'art. 14 comma 4)
l'abrogazione del presente articolo "limitatamente alle locazioni
abitative".
Art. 2.
(Disciplina della sublocazione)
Il conduttore non puo' sublocare totalmente l'immobile, ne' puo'
cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore.
Salvo patto contrario il conduttore ha la facolta' di sublocare
parzialmente l'immobile, previa comunicazione al locatore con lettera
raccomandata che indichi la persona del subconduttore, la durata del
contratto ed i vani sublocati.
Art. 3.
(Rinnovazione tacita)
Il contratto si rinnova per un periodo di quattro anni se nessuna
delle parti comunica all'altra, almeno sei mesi prima della scadenza,
con lettera raccomandata, che non intende rinnovarlo.
La stessa disciplina si applica ad ogni altra successiva scadenza.
((25))
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AGGIORNAMENTO (25)
La L. 9 dicembre 1998, n. 431 ha disposto (con l'art. 14 comma 4)
l'abrogazione del presente articolo "limitatamente alle locazioni
abitative".
Art. 4.
(Recesso del conduttore)
E' in facolta' delle parti consentire contrattualmente che il
conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone
avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima
della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore,
qualora ricorrano gravi motivi, puo' recedere in qualsiasi momento
dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con
lettera raccomandata.
Art. 5.
(Inadempimento del conduttore)
Salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del
canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il
mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando
l'importo non pagato superi quello di due mensilita' del canone,
costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del
codice civile.
Art. 6.
(Successione nel contratto)
In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il
coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente
conviventi. ((14))
In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio o
di cessazione degli effetti civili dello stesso, nel contratto di
locazione succede al conduttore l'altro coniuge, se il diritto di
abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a
quest'ultimo.
In caso di separazione consensuale o di nullita' matrimoniale al
conduttore succede l'altro coniuge se tra i due si sia cosi'
convenuto. ((14))
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AGGIORNAMENTO (14)
La Corte costituzionale, con sentenza 24 marzo-7 aprile 1988, n.
404 (in G.U. 1a s.s. 13/04/1988, n. 15) ha dichiarato
l'illegittimita' costituzionale "dell'art. 6, primo comma, della
legge 27 luglio 1978, n. 392 ("Disciplina delle locazioni di immobili
urbani"), nella parte in cui non prevede tra i successibili nella
titolarita' del contratto di locazione, in caso di morte del
conduttore, il convivente more uxorio"; ha inoltre dichiarato "la
illegittimita' costituzionale dell'art. 6, terzo comma, della legge
27 luglio 1978, n. 392, nella parte in cui non prevede che il coniuge
separato di fatto succeda al conduttore, se tra i due si sia cosi'
convenuto"; ha inoltre dichiarato "la illegittimita' costituzionale
dell'art. 6, della legge 27 luglio 1978, n. 392, nella parte in cui
non prevede la successione nel contratto di locazione al conduttore
che abbia cessato la convivenza, a favore del gia' convivente quando
vi sia prole naturale".
Art. 7.
(Clausola di scioglimento in caso di alienazione)
E' nulla la clausola che prevede la risoluzione del contratto in
caso di alienazione della cosa locata.
Art. 8.
(Spese di registrazione)
Le spese di registrazione del contratto di locazione sono a carico
del conduttore e del locatore in parti uguali.
Art. 9.
(Oneri accessori)
Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le
spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e
all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua,
dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento
dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonche' alla
fornitura di altri servizi comuni.
Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore
nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto
una misura inferiore.
Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di
effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere
l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la
menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre
diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese
effettuate.
((Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al
conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie
a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell'articolo 12 del
decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633.
La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi
accessori al contratto di locazione forniti siano per loro
particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attivita'
imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo
contratto di prestazione dei servizi stessi)).
Art. 10.
(Partecipazione del conduttore all'assemblea dei condomini)
Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario
dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea
condominiale relative alle spese e alle modalita' di gestione dei
servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.
Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto,
sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi
comuni.
La disciplina di cui al primo comma si applica anche qualora si
tratti di edificio non in condominio.
In tale ipotesi i conduttori si riuniscono in apposita assemblea
convocati dal proprietario dell'edificio o da almeno tre conduttori.
Si osservano, in quanto applicabili, le disposizioni del codice
civile sull'assemblea dei condomini.
Art. 11.
(Deposito cauzionale)
Il deposito cauzionale non puo' essere superiore a tre mensilita'
del canone. Esso e' produttivo di interessi legali che debbono essere
corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.
Art. 12.
(Equo canone degli immobili adibiti ad uso di abitazione)
Il canone di locazione e sublocazione degli immobili adibiti ad uso
di abitazione non puo' superare il 3,85 per cento del valore locativo
dell'immobile locato.
Il valore locativo e' costituito dal prodotto della superficie
convenzionale dell'immobile per il costo unitario di produzione del
medesimo.
Il costo unitario di produzione e' pari al costo base moltiplicato
per i coefficienti correttivi indicati nell'articolo 15.
Gli elementi che concorrono alla determinazione del canone di
affitto, accertati dalle parti, vanno indicati nel contratto di
locazione.
Se l'immobile locato e' completamente arredato con mobili forniti
dal locatore e idonei, per consistenza e qualita', all'uso convenuto,
il canone determinato ai sensi dei commi precedenti puo' essere
maggiorato fino ad un massimo del 30 per cento.
COMMA SOPPRESSO DAL D.L. 13 SETTEMBRE 1991, N. 299, CONVERTITO, CON
MODIFICAZIONI, DALLA L. 18 NOVEMBRE 1991, N. 363. ((25))
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AGGIORNAMENTO (25)
La L. 9 dicembre 1998, n. 431 ha disposto (con l'art. 14 comma 4)
l'abrogazione del presente articolo "limitatamente alle locazioni
abitative".
Art. 13.
(Superficie convenzionale)
La superficie convenzionale e' data dalla somma dei seguenti
elementi:
a) l'intera superficie dell'unita' immobiliare;
b) il 50 per cento della superficie delle autorimesse singole; (10)
c) il 20 per cento della superficie del posto macchina in
autorimesse di uso comune; (10)
d) il 25 per cento della superficie di balconi, terrazze, cantine
ed altri accessori simili;
e) il 15 per cento della superficie scoperta di pertinenza
dell'immobile in godimento esclusivo del conduttore;
f) il 10 per cento della superficie condominiale a verde nella
misura corrispondente alla quota millesimale dell'unita'
immobiliare.
E' detratto il 30 per cento dalla superficie dei vani con altezza
utile inferiore a metri 1,70.
Le superfici di cui alle lettere a), b) e d) si misurano al metro
dei muri perimetrali e di quelli interni.
L'elemento di cui alla lettera c) entra nel computo della
superficie convenzionale fino ad un massimo con eccedente di cui alla
lettera a).
Alla superficie di cui alla lettera a) si applicano i seguenti
coefficienti:
a) 1,00 per l'unita' immobiliare di superficie superiore a metri
quadrati 70;
b) 1,10 per l'unita' immobiliare di superficie compresa fra metri
quadrati 46 e metri quadrati 70;
c) 1,20 per l'unita' immobiliare inferiore a metri quadrati 46.
I coefficienti di cui alle lettere b) e c) del quinto comma non si
applicano agli immobili il cui stato di conservazione e manutenzione
e' scadente ai sensi dell'articolo 21. ((25))
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AGGIORNAMENTO (10)
La Corte costituzionale, con sentenza 12-23 giugno 1987, n. 236 (in
G.U. 1a s.s. 24/06/1987, n. 26) ha dichiarato l'illegittimita'
costituzionale "della lett. b), dell'art. 13, quinto comma, della l.
27 luglio 1978, n. 392, "Disciplina delle locazioni di immobili
urbani", nella parte in cui, mediante l'applicazione dei coefficienti
maggiorativi, consente che il canone relativo ad immobili di
dimensioni inferiori ai 70,01 mq possa essere maggiore di quello
previsto per immobili compresi nella fascia superiore, anziche'
equiparato a quello previsto per immobili di mq 70". Ha inoltre
dichiarato, "ai sensi dell'art. 27 della legge 11 marzo 1953, n. 87,
la illegittimita' costituzionale della lett. c), dell'art. 13, quinto
comma, della l. 27 luglio 1978, n. 392, nella parte in cui, mediante
l'applicazione dei coefficienti maggiorativi, consente che il canone
relativo ad immobili di dimensioni inferiori ai 46 mq possa essere
maggiore di quello previsto per immobili compresi nella fascia
superiore anziche' equiparato a quello previsto per immobili di mq
46".
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AGGIORNAMENTO (25)
La L. 9 dicembre 1998, n. 431 ha disposto (con l'art. 14 comma 4)
l'abrogazione del presente articolo "limitatamente alle locazioni
abitative".
Art. 14.
(Costo base)
Il costo base a metro quadrato per gli immobili, la cui costruzione
e' stata ultimata entro il 31 dicembre 1975, e' fissato in:
a) L. 250.000 per gli immobili situati in Piemonte, Valle
d'Aosta, Liguria, Lombardia, Trentino-Alto Adige, Veneto,
Friuli-Venezia Giulia, Emilia-Romagna, Toscana, Umbria, Marche e
Lazio;
b) L. 225.000 per gli immobili situati in Campania, Abruzzi,
Molise, Puglia, Basilicata, Calabria, Sicilia e Sardegna.
La data di ultimazione dei lavori e' quella risultante dal
certificato di abitabilita' o, in mancanza, dal certificato di
ultimazione dei lavori presentato agli uffici delle imposte, oppure
quella comunque accertata. ((25))
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AGGIORNAMENTO (25)
La L. 9 dicembre 1998, n. 431 ha disposto (con l'art. 14 comma 4)
l'abrogazione del presente articolo "limitatamente alle locazioni
abitative".
Art. 15.
(Coefficienti correttivi del costo base)
I coefficienti correttivi sono stabiliti in funzione del tipo,
della classe demografica dei comuni, dell'ubicazione, del livello di
piano, della vetusta' e dello stato di conservazione e manutenzione
dell'immobile. ((25))
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AGGIORNAMENTO (25)
La L. 9 dicembre 1998, n. 431 ha disposto (con l'art. 14 comma 4)
l'abrogazione del presente articolo "limitatamente alle locazioni
abitative".
Art. 16.
(Tipologia)
In relazione alla tipologia si fa riferimento alla categoria
catastale con i coefficienti risultanti dalla tabella seguente:
a) 2,00 per le abitazioni di tipo signorile (A/1);
b) 1,25 per le abitazioni di tipo civile (A/2);
c) 1,05 per le abitazioni di tipo economico (A/3);
d) 0,80 per le abitazioni di tipo popolare (A/4);
e) 0,50 per le abitazioni di tipo ultrapopolare (A/5);
f) 0,70 per le abitazioni di tipo rurale (A/6);
g) 1,40 per le abitazioni di tipo villini (A/7);
h) 0,80 per le abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi (A/11).
Qualora gli immobili non risultino censiti in catasto, ed ai soli
fini del comma precedente, la categoria catastale viene stabilita
dall'ufficio tecnico erariale sulla base delle categorie catastali
delle unita' immobiliari che siano ubicate nella stessa zona
censuaria ed abbiano caratteristiche analoghe. A tale fine gli
interessati devono presentare all'ufficio tecnico erariale competente
per territorio apposita domanda corredata da una planimetria
dell'immobile con una sommaria descrizione dell'edificio, delle
rifiniture dell'unita' immobiliare locata nonche' degli impianti in
essa installati. L'ufficio provvede entro novanta giorni dalla
richiesta senza obbligo di sopralluogo. ((25))
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AGGIORNAMENTO (25)
La L. 9 dicembre 1998, n. 431 ha disposto (con l'art. 14 comma 4)
l'abrogazione del presente articolo "limitatamente alle locazioni
abitative".
Art. 17.
(Classe demografica dei comuni)
In relazione alla classe demografica si applicano i seguenti
coefficienti:
a) 1,20 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore
a 400.000 abitanti;
b) 1,10 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore
a 250.000 abitanti;
c) 1,05 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore
a 100.000 abitanti;
d) 0,95 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore
a 50.000 abitanti;
e) 0,90 per gli immobili siti in comuni con popolazione superiore
a 10.000 abitanti;
f) 0,80 per gli immobili siti in comuni con popolazione fino a
10.000 abitanti.
Il numero degli abitanti di un comune e' stabilito sulla base degli
ultimi dati sulla popolazione residente pubblicati dall'ISTAT. ((25))
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AGGIORNAMENTO (25)
La L. 9 dicembre 1998, n. 431 ha disposto (con l'art. 14 comma 4)
l'abrogazione del presente articolo "limitatamente alle locazioni
abitative".
Art. 18.
(Ubicazione)
In relazione all'ubicazione i consigli comunali dei comuni con
popolazione superiore a 20.000 abitanti provvedono a ripartire il
territorio comunale in cinque zone alle quali si applicano i
coefficienti della tabella seguente:
a) 0,85 per la zona agricola;
b) 1 per la zona edificata periferica;
c) 1,20 per la zona edificata compresa fra quella periferica e il
centro storico;
d) 1,20 per le zone di pregio particolare site nella zona
edificata periferica o nella zona agricola;
e) 1,30 per il centro storico.
I consigli comunali devono provvedere alla ripartizione del
territorio comunale in zone entro tre mesi dall'entrata in vigore
della presente legge.
Nei comuni con popolazione non superiore ai 20.000 abitanti si
applicano le perimetrazioni previste nell'articolo 16 della legge 22
ottobre 1971, n. 865, con i seguenti coefficienti:
a) 0,85 per la zona agricola;
b) 1 per il centro edificato;
c) 1,10 per il centro storico.
All'interno delle zone di cui alle lettere b), c) ed e) del primo
comma ed alle lettere b) e c) del terzo comma i consigli comunali
possono individuare edifici o comparti di edifici particolarmente
degradati ai quali si applica il coefficiente 0,90, in sostituzione
dei coefficienti suindicati. ((25))
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AGGIORNAMENTO (25)
La L. 9 dicembre 1998, n. 431 ha disposto (con l'art. 14 comma 4)
l'abrogazione del presente articolo "limitatamente alle locazioni
abitative".
Art. 19.
(Livello di piano)
In relazione al livello di piano, limitatamente alle unita'
immobiliari situate in immobili costituiti da almeno tre piani fuori
terra, si applicano i seguenti coefficienti:
a) 0,80 per, le abitazioni situate al piano seminterrato;
b) 0,90 per le abitazioni situate al piano terreno;
c) 1,00 per le abitazioni situate nei piani intermedi e
all'ultimo piano;
d) 1,20 per le abitazioni situate al piano attico.
Per le abitazioni situate al quarto piano e superiori di immobili
sprovvisti di ascensore, i coefficienti previsti alle lettere c) e d)
del comma precedente sono rispettivamente ridotti a 0,95 e 1,10.
((25))
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AGGIORNAMENTO (25)
La L. 9 dicembre 1998, n. 431 ha disposto (con l'art. 14 comma 4)
l'abrogazione del presente articolo "limitatamente alle locazioni
abitative".
Art. 20.
(Vetusta)
In relazione alla vetusta' si applica un coefficiente di degrado
per ogni anno decorrente dal sesto anno successivo a quello di
costruzione dell'immobile e stabilito nel modo seguente:
a) 1 per cento per i successivi quindici anni;
b) 0,50 per cento per gli ulteriori trenta anni.
Se si e' proceduto a lavori di integrale ristrutturazione o di
completo restauro dell'unita' immobiliare, anno di costruzione e'
quello della ultimazione di tali lavori comunque accertato. ((25))
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AGGIORNAMENTO (25)
La L. 9 dicembre 1998, n. 431 ha disposto (con l'art. 14 comma 4)
l'abrogazione del presente articolo "limitatamente alle locazioni
abitative".
Art. 21.
(Stato di conservazione e manutenzione)
In relazione allo stato di conservazione e manutenzione
dell'immobile si applicano i seguenti coefficienti:
a) 1,00 se lo stato e' normale;
b) 0,80 se lo stato e' mediocre;
c) 0,60 se lo stato e' scadente.
Per la determinazione dello stato di conservazione e manutenzione
si tiene conto dei seguenti elementi propri dell'unita' immobiliare:
1) pavimenti;
2) pareti e soffitti;
3) infissi;
4) impianto elettrico;
5) impianto idrico e servizi igienico-sanitari;
6) impianto di riscaldamento;
nonche' dei seguenti elementi comuni:
1) accessi, scale e ascensore;
2) facciate, coperture e parti comuni in genere.
Lo stato dell'immobile si considera mediocre qualora siano in
scadenti condizioni tre degli elementi di cui sopra, dei quali due
devono essere propri dell'unita' immobiliare.
Lo stato dell'immobile si considera scadente qualora siano in
scadenti condizioni almeno quattro degli elementi di cui sopra, dei
quali tre devono essere propri dell'unita' immobiliare.
Lo stato dell'immobile si considera scadente in ogni caso se
l'unita' immobiliare non dispone di impianto elettrico o
dell'impianto idrico con acqua corrente nella cucina e nei servizi,
ovvero se non dispone di servizi igienici privati o se essi sono
comuni a piu' unita' immobiliari.
Il Ministro dei lavori pubblici, con suo decreto da emanarsi entro
tre mesi dalla entrata in vigore della presente legge, indichera'
analiticamente gli elementi di valutazione fissati nei commi
precedenti. ((25))
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AGGIORNAMENTO (25)
La L. 9 dicembre 1998, n. 431 ha disposto (con l'art. 14 comma 4)
l'abrogazione del presente articolo "limitatamente alle locazioni
abitative".
Art. 22.
(Immobili ultimati dopo il 31 dicembre 1975)
Per gli immobili adibiti ad uso di abitazione che sono stati
ultimati dopo il 31 dicembre 1975, il costo base di produzione a
metro quadrato e' fissato con decreto del Presidente della
Repubblica, su proposta del Ministro dei lavori pubblici, di concerto
con quello di grazia e giustizia, sentito il Consiglio dei Ministri,
da emanare entro il 31 marzo di ogni anno e da pubblicare nella
Gazzetta Ufficiale della Repubblica.
Il costo base di produzione e' determinato, anche in misura
differenziata per regione o per gruppi di regioni, tenendo conto:
a) dei costi di produzione dell'edilizia convenzionata;
b) dell'incidenza del contributo di concessione;
c) del costo dell'area, che non potra' essere superiore al 25 per
cento del costo di produzione;
d) degli oneri di urbanizzazione che gravano sul costruttore.
Se, ai fini dell'imposta sul valore aggiunto o di quella di
registro o di altra imposizione fiscale, ovvero relativamente agli
oneri delle assicurazioni obbligatorie o in base ad altre
documentazioni di origine pubblica, risultano costi maggiori di
quelli indicati nel decreto ai sensi delle lettere a), b) e d) del
comma precedente, il costo base si modifica nei singoli casi, tenendo
conto di tali maggiori costi. Il costruttore, in quanta di sua
spettanza, e' tenuto a fornire al proprietario tali dati, se la
richiesta venga fatta anteriormente al primo trasferimento
dell'immobile; in tal caso gli stessi elementi dovranno essere
comunicati agli uffici del catasto edilizio urbano. Agli effetti di
cui sopra non si tiene comunque conto del valore dell'immobile
accertato ai fini dell'imposta di registro relativa al suo
trasferimento a qualsiasi titolo, in quanto il valore di riferimento
per la determinazione del canone e' quello dei costi come sopra
definiti.
Ai fini della determinazione del canone di locazione per gli
immobili urbani ultimati dopo il 31 dicembre 1975, al costo base,
determinato a norma del presente articolo, di applicano le
disposizioni di cui agli articoli da 15 a 21; nelle ipotesi di cui al
precedente comma non si applicano i coefficienti previsti
nell'articolo 16 nei casi in cui il maggior costo riguardi il costo
di produzione. ((25))
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AGGIORNAMENTO (25)
La L. 9 dicembre 1998, n. 431 ha disposto (con l'art. 14 comma 4)
l'abrogazione del presente articolo "limitatamente alle locazioni
abitative".
Art. 23.
(Riparazioni straordinarie)
Quando si eseguano sull'immobile importanti ed improrogabili opere
necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare
maggiori danni che ne compromettano l'efficienza in relazione all'uso
a cui e' adibito, o comunque opere di straordinaria manutenzione di
rilevante entita', il locatore puo' chiedere al conduttore che il
canone risultante dall'applicazione degli articoli precedenti venga
integrato con un aumento non superiore all'interesse legale sul
capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati, dedotte le
indennita' e i contributi di ogni natura che il locatore abbia
percepito o che successivamente venga a percepire per le opere
eseguite.
L'aumento decorre dalla data in cui sono state ultimate le opere,
se la richiesta e' fatta entro trenta giorni dalla data stessa; in
caso diverso decorre dal primo giorno del mese successivo al
ricevimento della richiesta.
Le disposizioni dei commi precedenti sono applicabili anche quando
il locatore venga assoggettato a contributi di miglioria per
trasformazioni urbane nella zona in cui e' situato l'immobile.
Le controversie derivanti dall'applicazione del presente articolo
sono decise con le modalita' indicate negli articoli 43 e seguenti.
((25))
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AGGIORNAMENTO (25)
La L. 9 dicembre 1998, n. 431 ha disposto (con l'art. 14 comma 4)
l'abrogazione del presente articolo "limitatamente alle locazioni
abitative".
Art. 24.
(Aggiornamento del canone)
Per gli immobili adibiti ad uso d'abitazione il canone di locazione
definito ai sensi degli articoli da 12 a 23 e' aggiornato ogni anno
in misura pari al 75 per cento della variazione, accertata
dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di
operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente.
L'aggiornamento del canone decorrera' dal mese successivo a quello
in cui ne viene fatta richiesta con lettera raccomandata. ((25))
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AGGIORNAMENTO (25)
La L. 9 dicembre 1998, n. 431 ha disposto (con l'art. 14 comma 4)
l'abrogazione del presente articolo "limitatamente alle locazioni
abitative".
Art. 25.
(Adeguamento del canone)
Ciascuna delle parti, in ogni momento del rapporto contrattuale, ha
diritto all'adeguamento del canone in relazione all'eventuale
mutamento degli elementi di cui agli articoli 13 e 15, escluso il
parametro relativo alla vetusta' che si applica al momento del
rinnovo contrattuale.
L'adeguamento del canone avra' effetto dal mese successivo a quello
durante il quale sia stato richiesto mediante lettera raccomandata.
((25))
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AGGIORNAMENTO (25)
La L. 9 dicembre 1998, n. 431 ha disposto (con l'art. 14 comma 4)
l'abrogazione del presente articolo "limitatamente alle locazioni
abitative".
Art. 26.
(Ambito di applicazione)
Le disposizioni di cui al presente capo non si applicano:
a) alle locazioni stipulate pur soddisfare esigenze abitative di
natura transitoria, salvo che il conduttore abiti stabilmente
nell'immobile per motivi di lavoro o di studio;
b) alle locazioni relative ad alloggi costruiti a totale carico
dello Stato per i quali si applica il canone sociale determinato in
base alle disposizioni vigenti;
c) alle locazioni relative ad alloggi soggetti alla disciplina
dell'edilizia convenzionata; (12)
d) alle locazioni relative ad immobili inclusi nelle categorie
catastali A/ 8 e A/ 9.
Le disposizioni di cui agli articoli da 12 a 25 non si applicano
alle locazioni concernenti gli immobili siti in comuni che al
censimento del 1971 avevano popolazione residente fino a 5.000
abitanti qualora, nel quinquennio precedente l'entrata in vigore
della presente legge, e successivamente ogni quinquennio, la
popolazione residente non abbia subito variazioni in aumento, o
comunque l'aumento percentuale sia stato inferiore a quello medio
nazionale, secondo i dati pubblicati dall'ISTAT.
Il comune provvede a dare pubblica notizia della condizione di cui
al precedente comma e delle eventuali variazioni. ((25))
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AGGIORNAMENTO (12)
La Corte costituzionale, con sentenza 28 gennaio-11 febbraio 1988,
n. 155 (in G.U. 1a s.s. 17/02/1988, n. 7) ha dichiarato
l'illegittimita' costituzionale "dell'art. 26, primo comma, lettera
c) della legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di
immobili urbani), nella parte in cui non dispone che il canone di
locazione degli immobili soggetti alla disciplina dell'edilizia
convenzionata non deve comunque superare il canone che risulterebbe
dall'applicazione delle disposizioni del titolo I, capo I, della
medesima legge".
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AGGIORNAMENTO (25)
La L. 9 dicembre 1998, n. 431 ha disposto (con l'art. 14 comma 4)
l'abrogazione del presente articolo "limitatamente alle locazioni
abitative".
Capo II
LOCAZIONE DI IMMOBILI URBANI ADIBITI AD USO DIVERSO DA QUELLO DI
ABITAZIONE
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Art. 27.
(Durata della locazione)
La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non
puo' essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una
delle attivita' appresso indicate:
1) industriali, commerciali e artigianali;
2) di interesse turistico comprese tra quelle di cui all'articolo
2 della legge 12 marzo 1968, n. 326.
La disposizione di cui al comma precedente si applica anche ai
contratti relativi ad immobili adibiti all'esercizio abituale e
professionale di qualsiasi attivita' di lavoro autonomo.
La durata della locazione non puo' essere inferiore a nove anni se
l'immobile, anche se ammobiliato, e' adibito ad attivita' alberghiere
((o all'esercizio di attivita' teatrali)).
Se e' convenuta una durata inferiore o non e' convenuta alcuna
durata, la locazione si intende pattuita per la durata
rispettivamente prevista nei commi precedenti.
Il contratto di locazione puo' essere stipulato per un periodo piu'
breve qualora l'attivita' esercitata o da esercitare nell'immobile
abbia, per sua natura, carattere transitorio.
Se la locazione ha carattere stagionale, il locatore e' obbligato a
locare l'immobile, per la medesima stagione dell'anno successivo,
allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera
raccomandata prima della scadenza del contratto. L'obbligo del
locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si
tratta di utilizzazione alberghiera.
E' in facolta' delle parti consentire contrattualmente che il
conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone
avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi
prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore,
qualora ricorrano gravi motivi, puo' recedere in qualsiasi momento
dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con
lettera raccomandata.
Art. 28.
(Rinnovazione del contratto)
Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le
attivita' indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27, il
contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni e, per
quelle di immobili adibiti ad attivita' alberghiere ((o all'esercizio
di attivita' teatrali)), di nove anni in nove anni; tale rinnovazione
non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte,
a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi
prima della scadenza.
Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove
anni, il locatore puo' esercitare la facolta' di diniego della
rinnovazione soltanto per i motivi di cui all'articolo 29 con le
modalita' e i termini ivi previsti.
Art. 29.
(Diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza)
Il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza di
cui all'articolo precedente e' consentito al locatore ove egli
intenda:
a) adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei
parenti entro il secondo grado in linea retta;
b) adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del
coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una
delle attivita' indicate nell'articolo 27 o, se si tratta di
pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico,
all'esercizio di attivita' tendenti al conseguimento delle loro
finalita' istituzionali;
c) demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla
sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire
su di esso un intervento sulla base di un programma comunale
pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi
suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione e'
condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di
rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i
termini della licenza o della concessione e quest'ultima non sia
stata nuovamente disposta;
d) ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei
locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell'articolo
12 della legge 11 giugno 1971, n. 426, e ai relativi piani comunali,
sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la
permanenza del conduttore nell'immobile. Anche in tal caso il
possesso della prescritta licenza o concessione e' condizione per
l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si
risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c).
((24))
Per le locazioni di immobili adibiti all'esercizio di albergo,
pensione o locanda, anche se ammobiliati, il locatore puo' negare la
rinnovazione del contratto nelle ipotesi previste dall'articolo 7
della legge 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall'articolo 4-bis del
decreto-legge 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni,
nella legge 28 luglio 1967, n. 628, qualora l'immobile sia oggetto di
intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di
attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il
possesso della prescritta licenza o concessione e' condizione per
l'azione di rilascio. Gli effetti del provvedimento di rilascio si
risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c). Il
locatore puo' altresi' negare la rinnovazione se intende esercitare
personalmente nell'immobile o farvi esercitare dal coniuge o da
parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima attivita'
del conduttore, osservate le disposizioni di cui all'articolo 5 della
legge 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall'articolo 4-bis del
decreto-legge 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni,
nella legge 28 luglio 1967, n. 628.
Ai fini di cui ai commi precedenti il locatore, a pena di
decadenza, deve dichiarare la propria volonta' di conseguire, alla
scadenza del contratto, la disponibilita' dell'immobile locato; tale
dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata,
almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, rispettivamente per le
attivita' indicate nei commi primo e secondo dell'articolo 27 e per
le attivita' alberghiere.
Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullita', il
motivo, tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti, sul
quale la disdetta e' fondata.
Se il locatore non adempie alle prescrizioni di cui ai precedenti
commi il contratto s'intende rinnovato a norma dell'articolo
precedente.
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AGGIORNAMENTO (24)
La Corte costituzionale, con sentenza 28 settembre-9 ottobre 1998,
n. 348 (in G.U. 1a s.s. 14/10/1998, n. 41) ha dichiarato
l'illegittimita' costituzionale "dell'art. 29, primo comma, lettera
d), ultima parte, in relazione alla lettera c), ultima parte, della
legge 27 luglio 1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili
urbani), nella parte in cui prevede che la scadenza, nel corso del
processo, del termine per l'inizio dei lavori, indicato nella licenza
o concessione, impedisce l'emanazione del provvedimento di rilascio".
Art. 30.
(Procedura per il rilascio)
Avvenuta la comunicazione di cui al terzo comma dell'articolo 29 e
prima della data per la quale e' richiesta la disponibilita' ovvero
quando tale data sia trascorsa senza che il conduttore abbia
rilasciato l'immobile, il locatore puo' convenire in giudizio il
conduttore, osservando le norme previste dall'articolo 447-bis del
codice di procedura civile. (18) ((19))
COMMA ABROGATO DALLA L. 30 LUGLIO 1984, N. 399.
COMMA ABROGATO DALLA L. 26 NOVEMBRE 1990, N. 353. (18) ((19))
Alla prima udienza, se il convenuto compare e non si oppone, il
giudice ad istanza del locatore, pronunzia ordinanza di rilascio per
la scadenza di cui alla comunicazione prevista dall'articolo 29.
L'ordinanza costituisce titolo esecutivo e definisce il giudizio.
Nel caso di opposizione del convenuto il giudice esperisce il
tentativo di conciliazione.
Se il tentativo riesce viene redatto verbale che costituisce titolo
esecutivo. In caso contrario o nella contumacia del convenuto si
procede a norma dell'articolo 420 e seguenti del codice di procedura
civile.
Il giudice, su istanza del ricorrente, alla prima udienza e
comunque in ogni stato del giudizio, valutate le ragioni addotte
dalle parti e le prove raccolte, puo' disporre il rilascio
dell'immobile con ordinanza costituente titolo esecutivo.
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AGGIORNAMENTO (18)
La L. 26 novembre 1990, n. 353 come modificata dalla L. 4 dicembre
1992, n. 477 ha disposto (con l'art. 89 commi 3 e 4) che le modifiche
introdotte all'01/01/1992 decorrono a partire dal 02/01/1994.
AGGIORNAMENTO (19)
La L. 26 novembre 1990, n. 353 come modificata dal D.L. 7 ottobre
1994, n. 571, convertito con modificazioni dalla L. 6 dicembre 1994,
n. 673, ha disposto (con l'art. 89 commi 3 e 4) che le modifiche
introdotte al 01/01/1992 decorrono a partire dal 30/04/1995.
Art. 31.
(Sanzioni)
Il locatore che abbia ottenuto la disponibilita' dell'immobile per
uno dei motivi previsti dall'articolo 29 e che, nel termine di sei
mesi dall'avvenuta consegna, non abbia adibito l'immobile ad
abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado
in linea retta, o non abbia adibito l'immobile ad esercizio in
proprio di una delle attivita' indicate all'articolo 27, ovvero non
abbia rispettato i termini della concessione o quelli del piano
comunale di intervento per quanto attiene l'inizio dei lavori di
demolizione, ricostruzione, ristrutturazione o restauro dell'immobile
ovvero, in caso di immobili adibiti ad esercizio di albergo, pensione
o locanda, non abbia completato i lavori di ricostruzione nel termine
stabilito dal Ministero del turismo e dello spettacolo, e' tenuto, se
il conduttore lo richiede, al ripristino del contratto, salvi i
diritti acquistati da terzi in buona fede, e al rimborso delle spese
di trasloco e degli altri oneri sopportati, ovvero al risarcimento
del danno nei confronti del conduttore in misura non superiore a
quarantotto mensilita' del canone di locazione percepito prima della
risoluzione del contratto, oltre alle indennita' previste ai sensi
dell'articolo 34.
Il giudice, oltre a determinare il ripristino o il risarcimento del
danno, ordina al locatore il pagamento di una somma da L. 500.000 a
L. 2.000.000 da devolvere al comune nel cui territorio e' sito
l'immobile, ad integrazione del fondo sociale previsto dal titolo III
della presente legge.
Art. 32.
(Aggiornamento del canone)
Le parti possono convenire che il canone di locazione sia
aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali
variazioni del potere di acquisto della lira.
Le variazioni in aumento del canone ((, per i contratti stipulati
per durata non superiore a quella di cui all'articolo 27,)) non
possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate
dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di
operai ed impiegati.
Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai
contratti di locazione stagionale ((ed a quelli in corso al momento
dell'entrata in vigore del limite di aggiornamento di cui al secondo
comma del presente articolo)).
Art. 33.
(Canone delle locazioni stagionali)
Il canone delle locazioni stagionali puo' essere aggiornato con le
modalita' di cui all'articolo 32.
Art. 34.
(Indennita' per la perdita dell'avviamento)
In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli
immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per
inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle
procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il
conduttore ha diritto, per le attivita' indicate ai numeri 1) e 2)
dello articolo 27, ad una indennita' pari a 18 mensilita' dell'ultimo
canone corrisposto; per le attivita' alberghiere l'indennita' e' pari
a 21 mensilita'.
Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennita' pari
all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora
l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa
attivita' o di attivita' incluse nella medesima tabella merceologica
che siano affini a quella gia' esercitata dal conduttore uscente ed
ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione
del precedente.
L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile e'
condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennita' di cui al
primo comma. L'indennita' di cui al secondo comma deve essere
corrisposta all'inizio del nuovo esercizio.
Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione
dell'indennita' per la perdita dell'avviamento, le parti hanno
l'onere di quantificare specificatamente la entita' della somma
reclamata o offerta e la corresponsione dell'importo indicato dal
conduttore o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante
dalla sentenza di primo grado consente, salvo conguaglio all'esito
del giudizio, l'esecuzione del provvedimento di rilascio
dell'immobile. ((16))
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AGGIORNAMENTO (16)
La Corte costituzionale, con sentenza 30 novembre-14 dicembre 1989,
n. 542 (in G.U. 1a s.s. 20/12/1989, n. 51) ha dichiarato
l'illegittimita' costituzionale "dell'art. 34, della legge 27 luglio
1978, n. 392 (Disciplina delle locazioni di immobili urbani), nella
parte in cui non prevede i provvedimenti della pubblica
Amministrazione tra le cause di cessazione del rapporto di locazione
che escludono il diritto del conduttore alla indennita' per la
perdita dell'avviamento".
Art. 35.
(Limiti)
Le disposizioni di cui all'articolo precedente non si applicano in
caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili
utilizzati per lo svolgimento di attivita' che non comportino
contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori
nonche' destinati all'esercizio di attivita' professionali, ad
attivita' di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o
interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio
stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.
Art. 36.
(Sublocazione e cessione del contratto di locazione)
Il conduttore puo' sublocare l'immobile o cedere il contratto di
locazione anche senza il consenso del locatore, purche' venga insieme
ceduta o locata l'azienda, dandone comunicazione al locatore mediante
lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore puo'
opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della
comunicazione. Nel caso di cessione il locatore, se non ha liberato
il cedente, puo' agire contro il medesimo qualora il cessionario non
adempia le obbligazioni assunte.
Le indennita' previste dall'articolo 34 sono liquidate a favore di
colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva
della locazione.
Art. 37.
(Successione nel contralto)
In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto coloro
che, per successione o per precedente rapporto risultante da atto di
data certa anteriore alla apertura della successione, hanno diritto a
continuarne l'attivita'.
In caso di separazione legale o consensuale, di scioglimento o di
cessazione degli effetti civili del matrimonio, il contratto di
locazione si trasferisce al coniuge, anche se non conduttore, che
continui nell'immobile la stessa attivita' gia' ivi esercitata
assieme all'altro coniuge prima della separazione legale o
consensuale ovvero prima dello scioglimento o della cessazione degli
effetti civili del matrimonio.
Se l'immobile e' adibito all'uso di piu' professionisti, artigiani
o commercianti e uno solo di essi e' titolare del contratto, in caso
di morte gli succedono nel contratto, in concorso con gli aventi
diritto di cui ai commi precedenti, gli altri professionisti,
artigiani o commercianti.
Nelle ipotesi di recesso del titolare del contratto, succedono
nello stesso gli altri professionisti, artigiani o commercianti. In
tal caso il locatore puo' opporsi alla successione nel contratto, per
gravi motivi, con le modalita' di cui all'articolo precedente.
Art. 38.
(Diritto di prelazione)
Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso
l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto
notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.
Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da
quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali
la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o
meno il diritto di prelazione.
Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il
termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con
atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario,
offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli. ((21))
Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del
prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella
comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine
di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a
quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del
proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di
compravendita o del contratto preliminare.
Nel caso in cui l'immobile risulti locato a piu' persone, la
comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna
di esse.
Il diritto di prelazione puo' essere esercitato congiuntamente da
tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti
o dal rimanente conduttore.
L'avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui
al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua
intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere
rinunciato alla prelazione medesima.
Le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi
previste dall'articolo 732 del codice civile, per le quali la
prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di
trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il
secondo grado.
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AGGIORNAMENTO (21)
Il D.L. 18 gennaio 1992, n. 9, convertito, con modificazioni, dalla
L. 28 febbraio 1992, n. 217 ha disposto (con l'art. 10 comma 2) che
"gli immobili acquistati o realizzati in attuazione dei piani di
investimento di cui al comma 1 sono concessi in locazione alle
amministrazioni destinatarie. In caso di successiva vendita il
termine di sessanta giorni per l'esercizio del diritto di prelazione,
stabilito dall'articolo 38, terzo comma, della legge 27 luglio 1978,
n. 392, e' elevato a centottanta giorni".
Art. 39.
(Diritto di riscatto)
Qualora il proprietario non provveda alla notificazione di cui
all'articolo precedente, o il corrispettivo indicato sia superiore a
quello risultante dall'atto di trasferimento a titolo oneroso
dell'immobile, l'avente diritto alla prelazione puo', entro sei mesi
dalla trascrizione del contratto, riscattare l'immobile
dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa.
Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, il versamento del
prezzo deve essere effettuato entro il termine di tre mesi che
decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima
udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell'atto notificato
con cui l'acquirente o successivo avente causa comunichi prima di
tale udienza di non opporsi al riscatto.
Se per qualsiasi motivo, l'acquirente o successivo avente causa
faccia opposizione al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal
giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il
giudizio.
Art. 40.
(Diritto di prelazione in caso di nuova locazione)
Il locatore che intende locare a terzi l'immobile, alla scadenza
del contratto rinnovato ai sensi dell'articolo 28, deve comunicare le
offerte al conduttore, mediante raccomandata con avviso di
ricevimento, almeno sessanta giorni prima della scadenza.
Tale obbligo non ricorre quando il conduttore abbia comunicato che
non intende rinnovare la locazione e nei casi di cessazione del
rapporto di locazione dovuti a risoluzione per inadempimento o
recesso del conduttore o ad una delle procedure previste dal regio
decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, relative
al conduttore medesimo.
Il conduttore ha diritto di prelazione se, nelle forme predette ed
entro trenta giorni dalla ricezione della comunicazione di cui al
primo comma, offra condizioni uguali a quelle comunicategli dal
locatore.
Egli conserva tale diritto anche nel caso in cui il contratto tra
il locatore e il nuovo conduttore sia sciolto entro un anno, ovvero
quando il locatore abbia ottenuto il rilascio dell'immobile non
intendendo locarlo a terzi, e, viceversa, lo abbia concesso in
locazione entro i sei mesi successivi.
Art. 41.
(Norme applicabili)
Ai contratti previsti nell'articolo 27 si applicano le disposizioni
degli articoli da 7 a 11.
Le disposizioni di cui agli articoli 38, 39 e 40 non si applicano
ai rapporti di locazione di cui all'articolo 35.
Art. 42.
(Destinazione degli immobili a particolari attivita)
I contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani adibiti
ad attivita' ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche,
nonche' a sede di partiti o di sindacati, e quelli stipulati dallo
Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualita' di
conduttori, hanno la durata di cui al primo comma dell'articolo 27.
A tali contratti si applicano le disposizioni degli articoli 32 e
41, nonche' le disposizioni processuali di cui al titolo I, capo III,
ed il preavviso per il rilascio di cui all'articolo 28. ((3))
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AGGIORNAMENTO (3)
Il D.L. 23 gennaio 1982, n. 9, convertito, con modificazioni, dalla
L. 25 marzo 1982, n. 94 (in G.U. 26/03/1982, n. 84) ha disposto (con
l'art. 15-bis commi 1, 2 e 4) che "le scadenze dei contratti di cui
alle lettere a), b) e c) del primo comma dell'articolo 67 della legge
27 luglio 1978, n. 392, sono ulteriormente prorogate di due anni.
Per il periodo di proroga il canone di locazione corrisposto alle
scadenze di cui alle lettere a), b) e c) del primo comma
dell'articolo 67 della legge 27 luglio 1978, n. 392, puo' essere
aumentato, a decorrere dalle predette scadenze, nelle seguenti
misure:
a) non superiore al 100 per canto per i contratti stipulati
anteriormente al 31 dicembre 1964;
b) non superiore al 75 per cento per i contratti stipulati fra il
gennaio 1965 ed il 31 dicembre 1973;
c) non superiore al 50 per cento per i contratti stipulati dopo
il 31 dicembre 1973.
Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai
contratti di cui all'articolo 42 della legge 27 luglio 1978, n. 392".
Capo III
DISPOSIZIONI PROCESSUALI
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Art. 43.
ARTICOLO ABROGATO DALLA L. 26 NOVEMBRE 1990, N. 353. (18) ((19))
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AGGIORNAMENTO (18)
La L. 26 novembre 1990, n. 353 come modificata dalla L. 4 dicembre
1992, n. 477 ha disposto (con l'art. 89 commi 3 e 4) che le modifiche
introdotte all'01/01/1992 decorrono a partire dal 02/01/1994.
---------------
AGGIORNAMENTO (19)
La L. 26 novembre 1990, n. 353 come modificata dal D.L. 7 ottobre
1994, n. 571, convertito con modificazioni dalla L. 6 dicembre 1994,
n. 673, ha disposto (con l'art. 89 commi 3 e 4) che le modifiche
introdotte al 01/01/1992 decorrono a partire dal 30/04/1995.
Art. 44.
ARTICOLO ABROGATO DALLA L. 26 NOVEMBRE 1990, N. 353. (18) ((19))
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AGGIORNAMENTO (18)
La L. 26 novembre 1990, n. 353 come modificata dalla L. 4 dicembre
1992, n. 477 ha disposto (con l'art. 89 commi 3 e 4) che le modifiche
introdotte all'01/01/1992 decorrono a partire dal 02/01/1994.
---------------
AGGIORNAMENTO (19)
La L. 26 novembre 1990, n. 353 come modificata dal D.L. 7 ottobre
1994, n. 571, convertito con modificazioni dalla L. 6 dicembre 1994,
n. 673, ha disposto (con l'art. 89 commi 3 e 4) che le modifiche
introdotte al 01/01/1992 decorrono a partire dal 30/04/1995.
Art. 45.
(Ricorso al giudice)
COMMA ABROGATO DALLA L. 26 NOVEMBRE 1990, N. 353. (18) ((19))
COMMA ABROGATO DALLA L. 30 LUGLIO 1984, N. 399.
COMMA ABROGATO DALLA L. 26 NOVEMBRE 1990, N. 353. (18) ((19))
COMMA ABROGATO DALLA L. 26 NOVEMBRE 1990, N. 353. (18) ((19))
COMMA ABROGATO DALLA L. 26 NOVEMBRE 1990, N. 353. (18) ((19))
Fino al termine del giudizio il conduttore e' obbligato a
corrispondere, salvo conguaglio, l'importo non contestato.
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AGGIORNAMENTO (18)
La L. 26 novembre 1990, n. 353 come modificata dalla L. 4 dicembre
1992, n. 477 ha disposto (con l'art. 89 commi 3 e 4) che le modifiche
introdotte all'01/01/1992 decorrono a partire dal 02/01/1994.
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AGGIORNAMENTO (19)
La L. 26 novembre 1990, n. 353 come modificata dal D.L. 7 ottobre
1994, n. 571, convertito con modificazioni dalla L. 6 dicembre 1994,
n. 673, ha disposto (con l'art. 89 commi 3 e 4) che le modifiche
introdotte al 01/01/1992 decorrono a partire dal 30/04/1995.
Art. 46.
ARTICOLO ABROGATO DALLA L. 26 NOVEMBRE 1990, N. 353. (18) ((19))
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AGGIORNAMENTO (18)
La L. 26 novembre 1990, n. 353 come modificata dalla L. 4 dicembre
1992, n. 477 ha disposto (con l'art. 89 commi 3 e 4) che le modifiche
introdotte all'01/01/1992 decorrono a partire dal 02/01/1994.
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AGGIORNAMENTO (19)
La L. 26 novembre 1990, n. 353 come modificata dal D.L. 7 ottobre
1994, n. 571, convertito con modificazioni dalla L. 6 dicembre 1994,
n. 673, ha disposto (con l'art. 89 commi 3 e 4) che le modifiche
introdotte al 01/01/1992 decorrono a partire dal 30/04/1995.
Art. 47.
ARTICOLO ABROGATO DALLA L. 26 NOVEMBRE 1990, N. 353. (18)((19))
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AGGIORNAMENTO (18)
La L. 26 novembre 1990, n. 353 come modificata dalla L. 4 dicembre
1992, n. 477 ha disposto (con l'art. 89 commi 3 e 4) che le modifiche
introdotte all'01/01/1992 decorrono a partire dal 02/01/1994.
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AGGIORNAMENTO (19)
La L. 26 novembre 1990, n. 353 come modificata dal D.L. 7 ottobre
1994, n. 571, convertito con modificazioni dalla L. 6 dicembre 1994,
n. 673, ha disposto (con l'art. 89 commi 3 e 4) che le modifiche
introdotte al 01/01/1992 decorrono a partire dal 30/04/1995.
Art. 48.
ARTICOLO ABROGATO DALLA L. 26 NOVEMBRE 1990, N. 353. (18) ((19))
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AGGIORNAMENTO (18)
La L. 26 novembre 1990, n. 353 come modificata dalla L. 4 dicembre
1992, n. 477 ha disposto (con l'art. 89 commi 3 e 4) che le modifiche
introdotte all'01/01/1992 decorrono a partire dal 02/01/1994.
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AGGIORNAMENTO (19)
La L. 26 novembre 1990, n. 353 come modificata dal D.L. 7 ottobre
1994, n. 571, convertito con modificazioni dalla L. 6 dicembre 1994,
n. 673, ha disposto (con l'art. 89 commi 3 e 4) che le modifiche
introdotte al 01/01/1992 decorrono a partire dal 30/04/1995.
Art. 49.
ARTICOLO ABROGATO DALLA L. 26 NOVEMBRE 1990, N. 353. (18) ((19))
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AGGIORNAMENTO (18)
La L. 26 novembre 1990, n. 353 come modificata dalla L. 4 dicembre
1992, n. 477 ha disposto (con l'art. 89 commi 3 e 4) che le modifiche
introdotte all'01/01/1992 decorrono a partire dal 02/01/1994.
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AGGIORNAMENTO (19)
La L. 26 novembre 1990, n. 353 come modificata dal D.L. 7 ottobre
1994, n. 571, convertito con modificazioni dalla L. 6 dicembre 1994,
n. 673, ha disposto (con l'art. 89 commi 3 e 4) che le modifiche
introdotte al 01/01/1992 decorrono a partire dal 30/04/1995.
Art. 50.
ARTICOLO ABROGATO DALLA L. 26 NOVEMBRE 1990, N. 353. (18) ((19))
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AGGIORNAMENTO (18)
La L. 26 novembre 1990, n. 353 come modificata dalla L. 4 dicembre
1992, n. 477 ha disposto (con l'art. 89 commi 3 e 4) che le modifiche
introdotte all'01/01/1992 decorrono a partire dal 02/01/1994.
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AGGIORNAMENTO (19)
La L. 26 novembre 1990, n. 353 come modificata dal D.L. 7 ottobre
1994, n. 571, convertito con modificazioni dalla L. 6 dicembre 1994,
n. 673, ha disposto (con l'art. 89 commi 3 e 4) che le modifiche
introdotte al 01/01/1992 decorrono a partire dal 30/04/1995.
Art. 51.
ARTICOLO ABROGATO DALLA L. 26 NOVEMBRE 1990, N. 353). (18) ((19))
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AGGIORNAMENTO (18)
La L. 26 novembre 1990, n. 353 come modificata dalla L. 4 dicembre
1992, n. 477 ha disposto (con l'art. 89 commi 3 e 4) che le modifiche
introdotte all'01/01/1992 decorrono a partire dal 02/01/1994.
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AGGIORNAMENTO (19)
La L. 26 novembre 1990, n. 353 come modificata dal D.L. 7 ottobre
1994, n. 571, convertito con modificazioni dalla L. 6 dicembre 1994,
n. 673, ha disposto (con l'art. 89 commi 3 e 4) che le modifiche
introdotte al 01/01/1992 decorrono a partire dal 30/04/1995.
Art. 52.
ARTICOLO ABROGATO DALLA L. 26 NOVEMBRE 1990, N. 353. (18) ((19))
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AGGIORNAMENTO (18)
La L. 26 novembre 1990, n. 353 come modificata dalla L. 4 dicembre
1992, n. 477 ha disposto (con l'art. 89 commi 3 e 4) che le modifiche
introdotte all'01/01/1992 decorrono a partire dal 02/01/1994.
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AGGIORNAMENTO (19)
La L. 26 novembre 1990, n. 353 come modificata dal D.L. 7 ottobre
1994, n. 571, convertito con modificazioni dalla L. 6 dicembre 1994,
n. 673, ha disposto (con l'art. 89 commi 3 e 4) che le modifiche
introdotte al 01/01/1992 decorrono a partire dal 30/04/1995.
Art. 53.
ARTICOLO ABROGATO DALLA L. 26 NOVEMBRE 1990, N. 353. (18) ((19))
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AGGIORNAMENTO (18)
La L. 26 novembre 1990, n. 353 come modificata dalla L. 4 dicembre
1992, n. 477 ha disposto (con l'art. 89 commi 3 e 4) che le modifiche
introdotte all'01/01/1992 decorrono a partire dal 02/01/1994.
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AGGIORNAMENTO (19)
La L. 26 novembre 1990, n. 353 come modificata dal D.L. 7 ottobre
1994, n. 571, convertito con modificazioni dalla L. 6 dicembre 1994,
n. 673, ha disposto (con l'art. 89 commi 3 e 4) che le modifiche
introdotte al 01/01/1992 decorrono a partire dal 30/04/1995.
Art. 54.
(Clausola compromissoria)
E' nulla la clausola con la quale le parti stabiliscono che le
controversie relative alla determinazione del canone siano decise da
arbitri. ((25))
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AGGIORNAMENTO (25)
La L. 9 dicembre 1998, n. 431 ha disposto (con l'art. 14 comma 4)
l'abrogazione del presente articolo "limitatamente alle locazioni
abitative".
Art. 55.
(Termine per il pagamento dei canoni scaduti)
La morosita' del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri
di cui all'articolo 5 puo' essere sanata in sede giudiziale per non
piu' di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla
prima udienza versa l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per
gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli
interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal
giudice.
Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a
comprovate condizioni di difficolta' del conduttore, puo' assegnare
un termine non superiore a giorni novanta.
In tal caso rinvia l'udienza a non oltre dieci giorni dalla
scadenza del termine assegnato.
La morosita' puo' essere sanata, per non piu' di quattro volte
complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termine di cui al
secondo comma e' di centoventi giorni, se l'inadempienza, protrattasi
per non oltre due mesi, e' conseguente alle precarie condizioni
economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto
e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate
condizioni di difficolta'.
Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la
risoluzione del contratto.
Art. 56.
(((Modalita' per il rilascio)
1. Con il provvedimento che dispone il rilascio, il giudice, previa
motivazione che tenga conto anche delle condizioni del conduttore
comparate a quelle del locatore nonche' delle ragioni per le quali
viene disposto il rilascio stesso e, nei casi di finita locazione,
del tempo trascorso dalla disdetta, fissa la data dell'esecuzione
entro il termine massimo di sei mesi ovvero, in casi eccezionali, di
dodici mesi dalla data del provvedimento.
2. Nelle ipotesi di cui all'articolo 55, per il caso in cui il
conduttore non provveda al pagamento nel termine assegnato, la data
dell'esecuzione non puo' essere fissata oltre sessanta giorni dalla
scadenza del termine concesso per il pagamento.
3. Qualunque forma abbia il provvedimento di rilascio, il locatore
e il conduttore possono, in qualsiasi momento e limitatamente alla
data fissata per l'esecuzione, proporre al tribunale in composizione
collegiale l'opposizione di cui all'articolo 6, comma 4, della legge
9 dicembre 1998, n. 431.
4. Trascorsa inutilmente la data fissata, il locatore promuove
l'esecuzione ai sensi degli articoli 605 e seguenti del codice di
procedura civile)).
Art. 57.
(((Esenzioni fiscali ed onorari professionali)
Gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi alle controversie
in materia di locazione il cui valore non eccede le lire 600.000,
nonche' i provvedimenti di cui all'articolo 44, sono esenti
dall'imposta di bollo e di registro; negli stessi casi gli onorari di
avvocato e procuratore sono ridotti alla meta'. E' abrogata ogni
altra disposizione incompatibile con la presente legge)).
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