Perdita bonus prima casa: risponde anche il venditore

Avv. Gabriele Mercanti - La vicenda analizzata e decisa dalla sentenza n. 24400 della Sezione Tributaria della Corte di Cassazione depositata in data 30 novembre 2016 (qui sotto allegata) attiene ai profili di responsabilità conseguenti all'accertamento da parte dell'Agenzia delle Entrate della decadenza da parte di un'acquirente immobiliare dalle c.d. agevolazioni prima casa.

Nel caso in esame, infatti, l'Ufficio aveva contestato al contribuente la mancanza delle condizioni di legge per usufruire delle agevolazioni suddette e precisamente che l'immobile in contratto avesse caratteristiche tali da essere qualificato come di lusso (1). Se fin qui la questione non presenta profili di particolare interesse ermeneutico, la specificità del caso risiede nel fatto che la contestazione de quo veniva effettuata dall'erario non solo - come logico ed intuibile - all'acquirente, ma anche alla parte venditrice.

A fronte di detta estensione soggettiva del carico tributario, si innescava il contenzioso giudiziale ed, in particolare, il giudice d'appello - con la sentenza n. 128/9/2012 della C.T.R. del Lazio depositata in data 6 giugno 2012 - respingeva la tesi dell'Ufficio ed affermava il principio per il quale "Il contribuente in quanto parte venditrice non è tenuto al pagamento".

Prima di indagare il percorso argomentativo del S.C. a seguito del ricorso da parte dell'Agenzia delle Entrate avverso il provvedimento d'appello, occorre ricordare che nel nostro sistema tributario il principio della solidarietà nel pagamento delle imposte è sancito dall'art. 57 I comma del D.P.R. n. 131/2016: in forza di detta norma al pagamento dell'imposta sono solidalmente obbligati tutte le parti contraenti, per l'ovvia finalità di agevolare la riscossione da parte degli organi competenti.

Tuttavia, questo regime di favor verso l'erario non opera allorquando entri in gioco il versamento della la c.d. imposta complementare (2): in tal caso, infatti, il IV comma del cit. art. 57 - in deroga al principio generale portato dal I comma - stabilisce che ove l'imposta sia dovuta per fatti imputabili soltanto ad una parte, esclusivamente a carico di ella sia il pagamento.

Nonostante quanto sopra, gli Ermellini hanno accolto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate e, quindi, hanno ritenuto sussistente la responsabilità solidale anche in capo alla parte venditrice effettuando così un inaspettato revirement rispetto ad un consolidato orientamento che escludeva la responsabilità solidale tra venditore ed acquirente in caso di accertata insussistenza dei presupposti del trattamento agevolato (3).

Tale conclusione è scaturita dal fatto che nel caso di specie la decadenza dalle agevolazioni fiscali era stata determinata da un fatto ritenuto oggettivo (le caratteristiche dell'immobile) e, dunque, da un fatto che di per sé non potesse essere esclusivamente imputabile ad una sola parte (4). Da questa premessa, non poteva che derivarne per i Giudici del Palazzaccio la reviviscenza del regime generale della solidarietà tributaria portato dal già cit. I comma art. 57.

Non può nascondersi come una simile interpretazione appaia fortemente penalizzante per la parte venditrice la quale - al fine di evitare di essere trascinata in una diatriba con l'erario - sarebbe costretta ad ingerirsi nelle valutazioni fiscali effettuate dal proprio acquirente, il che pare a dir poco inverosimile. Inoltre, ad avviso di chi scrive, il principio avallato dal S.C. dischiude la via a scenari del tutto anomali della contrattazione immobiliare nei quali è anche la parte cedente che deve preoccuparsi della bontà e veridicità delle dichiarazioni della controparte contrattuale.

Avv. Gabriele Mercanti

Foro di Brescia

avv.gabrielemercanti@gmail.com

www.avvocatogabrielemercanti.it

(1) La vicenda in esame riguardava una fattispecie contrattuale perfezionatasi in un contesto normativo diverso da quello attuale. Infatti, a far tempo dal 1° gennaio 2014 le c.d. agevolazioni prima casa possono essere richieste sull'acquisto di case di abitazione sulla base della sola categoria catastale (nello specifico non deve trattarsi di beni classificati come A/1, A/8 e A/9). In precedenza, invece, la possibilità di fruire delle agevolazioni in questione era limitata agli immobili definiti non di lusso sulla base dei parametri statuiti dal Decr. Min. Lavori Pubblici del 2 agosto 1969.

(2) Ai sensi dell'art. 42 del cit D.P.R. n. 131/1986 l'imposta di registro si suddivide in principale, suppletiva e complementare: la prima è quella "applicata al momento della registrazione e quella richiesta dall'ufficio se diretta a correggere errori od omissioni effettuati in sede di autoliquidazione nei casi di presentazione della richiesta di registrazione per via telematica"; la seconda è quella "applicata successivamente se diretta a correggere errori od omissioni dell'ufficio"; la terza - nel cui perimetro è compresa in linea di principio quella dovuta a seguito di comminatoria di decadenza dalle c.d. agevolazioni prima casa - è quella "applicata in ogni altro caso".

(3) Su un caso identico a quello trattato, cfr. Cass. n. 13.141/2016.

(4) Diverso sarebbe, chiaramente, per il S.C. il caso di decadenza dovuta ad affermazioni mendaci della parte acquirente in ordine ai presupposti soggettivi richiesti dalla Legge per usufruire delle agevolazioni fiscali.