La cedolare secca

La cedolare secca è un regime facoltativo di tassazione relativo alla locazione di determinati immobili, che comporta il pagamento di un'imposta sostitutiva dell'Irpef e delle addizionali per la parte derivante dal reddito dell'immobile.

• Cos'è la cedolare secca
• Ambito di applicazione della cedolare secca
• Le aliquote
• Come funziona la cedolare secca
• Come si versa la cedolare secca
• Comunicazione della proroga
• Modello di contratto con cedolare secca

Cos'è la cedolare secca

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La cedolare secca esonera dall'imposta di registro e dall'imposta di bollo che sono dovute generalmente per la registrazione, la risoluzione e la proroga dei contratti di locazione.

Chi sceglie la cedolare secca perde la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone di locazione, anche se il contratto lo prevede.

Ambito di applicazione della cedolare secca

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Quanto all'ambito di applicazione, la cedolare secca risulta applicabile, a partire dall'anno 2011, a tutti gli immobili a destinazione abitativa e, precisamente, a quelli che risultano iscritti al Catasto Urbano con le categorie da A/1 ad A/11 e relative pertinenze; vengono esclusi gli immobili con categoria A/10, gli uffici e gli studi professionali.

Possono optare per il regime della cedolare secca soltanto le persone fisiche private e non imprese, professionisti, società o altri enti. In altri termini, la cedolare secca è un'imposta ad aliquote fisse che sostituisce le imposte che il contribuente avrebbe pagato come titolare di redditi di immobili sulla locazione percepita. (vedi anche la cedolare secca nelle locazioni)

Le aliquote

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La cedolare secca prevede una tassazione con l'applicazione di due aliquote IRPEF:

• il 10% per i contratti di locazione a canone concordato (trattasi dei contratti stipulati per immobili situati in Comuni metropolitani e limitrofi, generalmente quelli ad alta intensità abitativa) e per i contratti stipulati nei Comuni per i quali nei 5 anni precedenti il 28 maggio 2014 è stato deliberato lo stato di emergenza per calamità naturali;

• il 21% è previsto in tutti gli altri casi.

Si badi bene che, in entrambe le ipotesi, la cedolare secca è dovuta sul 100% del canone annuale.

Cedolare secca 2020

E' opportuno precisare che, secondo le previsioni del decreto legislativo numero 23/2011, l'aliquota della cedolare secca sui canoni delle locazioni abitative a canone concordato dovrebbe essere del 15%. Di anno in anno, tuttavia, diversi provvedimenti normativi la hanno ridotta al 10%.

Tale percentuale è stata confermata anche dalla legge di bilancio 2020. 

Vedi anche: La cedolare secca 2020

Come funziona la cedolare secca

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Il locatore che intende avvalersi della cedolare secca ne dà comunicazione al conduttore, tramite lettera raccomandata, nella quale viene dichiarata la rinuncia, per tutta la durata del contratto di locazione, ad ogni aggiornamento del canone, compreso l'aumento ISTAT, anche se in precedenza pattuito nel contratto.

L'opzione ha efficacia per tutta la durata del contratto di locazione, fatta salva la facoltà del locatore di revocarla ad ogni annualità.

E' opportuno ricordare come la cedolare secca presenta dei vantaggi:

• sostituisce le addizionali regionali e comunali;

• l'aliquota è inferiore a quella ordinariamente applicata. Infatti l'IRPEF ordinaria prevede una tassazione minima del 23% sul 95% del canone percepito;

• prevede l'esenzione dall'imposta di registro e di bollo, favorendo, in questo modo, anche il conduttore al quale, di norma, il locatore riaddebita il 50% di queste ultime imposte.

Come si versa la cedolare secca

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La cedolare secca si versa in due rate, alle medesime scadenze e con le medesime modalità previste per le imposte che derivano dalla dichiarazione dei redditi.

Quanto alla registrazione del contratto sono previste tre modalità:

• online;

• presso qualsiasi ufficio dell'Agenzia delle Entrate;

• oppure tramite professionisti, sindacati, Caf, ecc.

Comunicazione della proroga

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Sino all'entrata in vigore del cd. decreto fiscale del 2016, per i proprietari che dimenticavano di comunicare l'eventuale proroga del contratto all'Agenzia delle entrate era prevista la revoca dell'opzione della cedolare secca, con ritorno al regime ordinario.

Dal 3 dicembre 2016, invece, se il contribuente ha tenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per la cedolare, ovverosia se ha effettuato i relativi versamenti e ha riportato nella sua dichiarazione i redditi da cedolare, non è più assoggettato alla revoca dell'opzione.

Egli, in ogni caso, deve pagare comunque una sanzione per mancata comunicazione della proroga, che è di 100 euro ridotti a 50 se vi ottempera entro i primi 30 giorni successivi alla scadenza del contratto.

Modello di contratto con cedolare secca

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Ecco di seguito un fac-simile di contratto con cedolare secca:

Locazione di immobile ad uso abitativo

___________, nato/a a _______________ il ______ e residente in ______________ via _______________ n. ___ (C.F. __________________), qui di seguito indicato anche come locatore

e

___________, nato/a a _______________ il ______ e residente in ______________ via _______________ n. ___ (C.F. __________________), qui di seguito indicato anche come conduttore

convengono e stipulano quanto segue

- __________________è proprietario dell'unità immobiliare sita in ___________________ (__), via ___________ n. ___, censita al N.C.E.U. del Comune di __________________ al Foglio ____ particella ____ sub ____, composta da n. __ vani, sita in via ________________ n. __ con rendita catastale pari ad euro 299,55 cat.A____ classe __;

- tale unità immobiliare è concessa da __________ in locazione a ___________, che accetta;

- il contratto è stipulato per la durata di anni 4, decorrenti dalla data della sua sottoscrizione, e si intende tacitamente rinnovato per altri quattro anni salvo disdetta del conduttore data in forza di quanto previsto dall'articolo 3, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431;

- il conduttore ha comunque la facoltà di recedere in ogni momento dal contratto, accollandosene le relative spese, dandone comunicazione al locatore a mezzo lettera raccomandata con preavviso di almeno sei mesi;

- l'immobile dovrà essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione del conduttore e delle persone attualmente con lui conviventi e non potrà essere concesso, neanche parzialmente, in sublocazione o in comodato, pena la risoluzione di diritto del contratto ed il risarcimento dei danni;

- il canone annuo di locazione è convenuto in Euro ______ (_____________/__), che dovranno essere corrisposti dal conduttore al proprietario in dodici rate mensili da versarsi entro il giorno 5 del mese di competenza;

- per i primi quattro anni di durata del contratto di locazione il locatore dichiara di optare per il regime fiscale della cedolare secca, di cui all'articolo 3 della legge n. 23/2011, con conseguente rinuncia alla facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone ISTAT. A tale proposito il conduttore esonera espressamente il locatore dalla comunicazione prevista dall'art. 3, comma 11, della legge n. 23/2011, che si intende fatta con la presente scrittura;

- il conduttore si impegna a riconsegnare alla cessazione del rapporto l'unità immobiliare nel medesimo stato in cui l'ha ricevuta, ovverosia in buono stato di manutenzione, salvo l'eventuale deterioramento connesso all'uso;

- il conduttore non potrà apportare alcuna modifica, miglioria o addizione all'unità immobiliare concessa in locazione, alla sua destinazione o agli impianti, salvo preventivo consenso scritto del locatore e pena il ripristino a proprie spese e il risarcimento danni;

- .... (ulteriori previsioni contrattuali su: sospensione del o ritardo nel versamento del canone; accesso all'unità immobiliare da parte del locatore; responsabilità per danni diretti o indiretti arrecati a terzi; spese ordinarie e straordinarie; decisione del locatore di vendere l'immobile);

- il conduttore si impegna a versare entro il giorno _____ al locatore, che ne rilascerà separata quietanza, la somma di Euro _______ (_______/__) a garanzia delle obbligazioni assunte con il presente contratto. Tale somma non è imputabile in conto pigioni ed è improduttiva di interessi legali;

- il locatore restituirà l'importo di Euro _______ (_______/__) al conduttore al momento della cessazione del contratto, previa verifica dello stato dell'unità immobiliare locata e dell'osservanza di ogni obbligazione contrattuale, fatto salvo il diritto al risarcimento del maggior danno imputabile al conduttore;

- contestualmente alla sottoscrizione del presente contratto, il locatore consegna al conduttore, che la riceve, l'A.p.e. relativa all'immobile locato;

- la registrazione del presente contratto è posta in egual misura a carico di entrambe le parti e ad essa provvederà materialmente il locatore;

- il presente contratto è redatto in triplice originale e ha forza di legge tra le parti.

Luogo, data ______

Firma ___________