Condominio

I servizi in comune in un condominio, possono essere resi autonomi da un condomino?

Quali tutele per i servizi comuni?
due grandi palazzi condominiali

- Dott. Emanuele Mascolo Praticante Avvocato Ablitato al Patrocinio - Se su un fondo in comune a due soggetti, persiste un immobile, anch'esso in comunione tra i due, aventi tutti i servizi e le condutture in comune, può uno dei comproprietari decidere di staccare detti servizi e renderli autonomi?. 

Per risolvere la questione è necessario preliminarmente chiarire che la stessa rientra nell'ambito della comunione pro indiviso, cioè ciascun comunista è proprietario di una parte del bene ben individuato.

A tal proposito e per ciò che concerne la nostra questione, va analizzato il dato normativo ex articolo 1102 del codice civile: “ ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.”

Ciò premesso, emergono alcuni limiti che i comunisti devono rispettare: 1) il divieto di alterare la destinazione della cosa e il divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti d'uso.
L'uso da rispettare è quello attuale; 2) Il partecipante alla comunione ha il diritto di modificare la cosa comune sostenendo i relativi costi al fine di realizzare un godimento migliore della cosa stessa.

Seppur l'articolo 1111 co.1, del codice civile prevede che “ ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della comunione,” la norma successiva, che – parrebbe applicabile al caso de quo – stabilisce che “  lo scioglimento della comunione non può essere chiesto quando si tratta di cose che, se divise, cesserebbero di servire all'uso a cui sono destinate.” ( art. 1112, c.c.)

Non va disatteso il principio della comoda divisibilità, ex articolo 720 del c.c. e cioè della possibilità di procedere alla divisione senza spese rilevanti o imposizioni di limitazioni, pesi o vincoli a carico delle singole quote e in maniera che il frazionamento dell'immobile, considerato sotto l'aspetto economico e funzionale, non produca un notevole deprezzamento dello stesso, in relazione alla normale utilizzazione del bene indiviso. Il concetto di comoda divisibilità di un immobile presupposto dall'art. 720 c.c. postula, sotto l'aspetto strutturale, che il frazionamento del bene sia attuabile mediante determinazione di quote concrete suscettibili di autonomo e libero godimento, che possano formarsi senza dover fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi e, sotto l'aspetto economico- funzionale, che la divisione non incida sull'originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell' intero, tenuto conto dell‘usuale destinazione e della pregressa utilizzazione del bene stesso.

Inoltre, ad esempio, la destinazione unifamiliare o bifamiliare di un alloggio non ne muta la destinazione urbanistica, che rimane intesa a fini abitativi e non trasforma l'uso dell'immobile (in uso commerciale o industriale), come si verifica quando c'è mutamento urbanistico. Né il mutamento di tipologia della villetta può incidere in alcun modo sulla comoda divisibilità, restando altrimenti preclusa abitualmente la suddivisione di un immobile inizialmente unitario, in offesa alla regola della divisione – ove possibile – in natura. ( Cass. 14577/2012)

Sotto un profilo prettamente processuale, poi, la non comoda divisibilità di un immobile, integrando un'eccezione al diritto potestativo di ciascun partecipante alla comunione di conseguire i beni in natura (Cass. 25322/11), può ritenersi legittimamente predicabile solo quando risulti rigorosamente accertata la ricorrenza dei suoi presupposti, costituiti dalla irrealizzabilità del frazionamento dell'immobile, o dalla sua realizzabilità a pena di notevole deprezzamento, o dalla impossibilità di formare in concreto porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessivi.

A questo punto dobbiamo chiederci: cosa può fare l'altro comunista al quale però tutti i predetti servizi sono intestati e non vuole rendere automi detti impianti?

Parrebbe esperibile, come rimedio alla divisibilità, da parte dell'altro comunista che non desidera la divisione degli impianti comuni, l'azione ex articolo 761, c.c.: annullamento per violenza o dolo.

(21/06/2015 - Emanuele Mascolo)
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