Natura 'complessa' della consegna anticipata nel preliminare di vendita.

La Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione, con la Sentenza n. 1.670 depositata in data 29 gennaio 2015, torna a pronunciarsi sulla particolare natura "composita" della consegna dell'immobile effettuata in occasione del perfezionamento del contratto preliminare di compravendita a c.d. effetti anticipati. (1)

Nella vicenda al vaglio della Suprema Corte vi era l'invocazione da parte dell'attore dell'acquisto di un appartamento per intervenuta usucapione (ultra)ventennale, avendo questi goduto del bene fin dal 1966 a seguito della consegna dello stesso in forza di contratto preliminare di compravendita.

In entrambi i giudizi di merito (2) veniva rigettata la domanda dell'attore: i giudicanti, infatti, asserivano che il godimento del cespite da parte del presunto usucapiente - traendo la sua fonte da un titolo non traslativo della proprietà (appunto il preliminare) - fosse qualificabile esclusivamente quale detenzione (seppur qualificata) ed, in quanto tale, inidoneo a consentire l'acquisto a titolo originario in capo all'occupante.

A nulla valevano le ulteriori argomentazioni attoree: le Corti Territoriali, infatti, respingevano i tentativi sia di dimostrare un'asserita interversione del possesso ex art. 1141 c.c. (3) sia di riqualificare il preliminare in questione come contratto di compravendita. (4)

La musica non cambia nel Palazzaccio i cui Giudici stabiliscono che "la relazione con la cosa da parte del promissario acquirente è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile ad usucapionem, salvo la dimostrazione di un'intervenuta interversio possessionis", prova contraria che - nel caso all'esame - non era stata fornita.

In particolare gli Ermellini, riportando pedissequamente il pronunciamento delle Sezioni Unite del 2008 (5), affermano che "nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare".

Nonostante questa ricostruzione in termini di collegamento negoziale possa allo stato dell'arte ritenersi ormai assodata (6), può essere comunque di interesse - perlomeno per chi scrive - rilevare che fino al citato pronunciamento delle Sezioni Unite il quadro interpretativo era tutt'altro che monocorde. Se è vero, infatti, che la tesi del collegamento negoziale era già stata sostenuta da illustre dottrina (7), è altrettanto vero che era rappresentata nelle aule di Giustizia anche la tesi del possesso la quale si fondava sulla natura "anticipatoria" della vendita in capo al preliminare (8).

Ancorchè la Sentenza in commento non prenda espressamente posizione sul punto, deve notarsi che nell'ottica del collegamento negoziale sopra citato (preliminare / comodato) anche l'eventuale corresponsione di somme da parte del promissario acquirente necessita di un autonomo inquadramento dogmatico: in tal senso le già citate Sezioni Unite si sono pronunciate in termini di mutuo gratuito.

Non può, tuttavia, sottacersi - a parere di chi scrive - che "scomodare" nel caso in esame la figura del comodato imporrebbe, a rigor logico, anche la non agevole operazione di "trasferire" sul promittente venditore (quale comodante) e sul promissario acquirente (quale comodatario) i diritti e gli obblighi previsti dagli articoli 1803 c.c. e seguenti. (9)

Avv. Gabriele Mercanti - Foro di Brescia - avv.gabrielemercanti@gmail.com

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(1) In relazione alla nozione generale di detta figura, mi sia permesso di rinviare alla bibliografia indicata nel pezzo già pubblicato su www.studiocataldi.it in newsletter del 23.02.2015 sotto il titolo "Per la Cassazione è ufficiale: il preliminare ad effetti anticipati … fornisce una tutela posticipata".

(2) Cfr. Sentenza Corte d'Appello di Roma n. 4903/2008, mentre nel testo edito della Sentenza in commento non sono riportati gli estremi della Sentenza di primo grado emessa dal Tribunale di Roma.

(3) Nello specifico venivano ritenute inidonee ai fini dell'interversione le seguenti due circostanze: a) trasferimento del bene dall'originario promittente venditore a soggetto terzo (poi convenuto nel giudizio di usucapione, quale intestatario formale dell'appartamento); b) donazione del bene dal promissario acquirente alla moglie.

(4) La riqualificazione del titolo (da mero contratto preliminare a vera e propria compravendita) avrebbe, ovviamente, cambiato la natura del godimento in capo all'occupante da detenzione a possesso uti dominus. Si noti, tuttavia, che tale riqualificazione - in base alla tesi attorea - si fondava su documenti integrativi del preliminare non esibiti in giudizio perché andati distrutti in un incendio e per i quali gli Organi Territoriali non hanno ritenuto sussistenti i presupposti per la prova testimoniale ex art. 2724 n. 3) c.c..

(5) Cfr. Sentenza n. 7.930/2008, ampiamente commentata da cui la superfluità dei richiami dottrinali.

(6) Cfr. su tutte Cass. n. 20.011/2012. Non mancano, comunque, pronunce di differente tenore, cfr. ad es. Cass. n. 4.863/2010 nella quale si fa riferimento non al collegamento negoziale, bensì ad un contratto preliminare munito di "clausola atipica introduttiva di un'obbligazione aggiuntiva".

(7) Cfr. Gazzoni ne "Deve essere autorizzato il preliminare di vendita di un bene del minore? Il promissario acquirente cui sia stata consegnata la cosa è detentore o possessore" in Riv. Not. 2001 pg. 719.

(8) Cfr. Cass. n. 11.415/2003.

(9) Si prenda quanto detto come mero spunto di riflessione comune, ma le norme relative al comodato presuppongono un rapporto di durata in base al quale - ad un certo momento - il bene tornerà fisiologicamente nella materiale disponibilità del proprietario, mentre il preliminare è ontologicamente orientato ad un irreversibile passaggio della proprietà. La differente (e, probabilmente, incompatibile) tipologia causale tra comodato e preliminare rende - a parere di chi scrive - quest'opera di raccordo normativo tutt'altro che scontata.