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Rent to Buy: le novità del Decreto Sblocca Italia

Il contratto di Rent To Buy è oggi, a seguito dell'approvazione del D.L. 133/2014, a pieno titolo facente parte del nostro ordinamento giuridico
Avv. Anna De Miccolis Angelini 
anna_de_miccolis@hotmail.com

Nell'attuale periodo di crisi del mercato immobiliare e di difficoltà di accesso al credito da parte delle famiglie, è assolutamente condivisibile la scelta del nostro Legislatore di introdurre o meglio di disciplinare la struttura contrattuale del c.d. Rent To Buy.

Nonostante la locuzione anglosassone, infatti, il contratto di Rent To Buy è oggi, a seguito dell'approvazione del D.L. 133/2014 a pieno titolo facente parte del nostro ordinamento giuridico, assumendo la veste di contratto tipico dopo che per lungo tempo gli operatori del diritto, al fine di raggiungere i medesimi obiettivi, avevano fatto ricorso a collegamenti negoziali tra fattispecie tipiche ( ad esempio locazione con preliminare di acquisto; locazione con patto di opzione) o si  erano spinti a darne una qualificazione di contratto atipico.

La norma del D.L. 133/2014 di riferimento è l'art. 23, il quale si riferisce testualmente ai “contratti diversi dalla locazione finanziaria che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato, imputando a corrispettivo del trasferimento la parte di canone imputata nel contratto” pertanto l'ambito applicativo della norma de qua appare piuttosto ampio e soprattutto connotato da caratteri di flessibilità.

Le principali caratteristiche di tale fattispecie che ne evidenziano la portata innovativa sono:

- L'immediata concessione del godimento del bene al c.d. conduttore che, entro il termine determinato nel contratto, potrà esercitare il diritto di acquistare il bene, con il vantaggio di imputare a corrispettivo del trasferimento tutti o parte dei canoni versati, secondo quanto pattuito. Da ciò si evince che il conduttore non si obbliga ad acquistare il bene ma è a lui attribuito un diritto ad ottenere l'acquisto, mentre il concedente laddove tale diritto venisse esercitato è obbligato ad addivenire al trasferimento, essendo prevista in caso di inadempimento la possibilità di ricorrere all'esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. . 

La trascrivibilità ai sensi dell'art. 2645-bis c.c. e agli effetti del 2643 comma 1 n.8 c.c. . Il contratto di Rent To Buy è, infatti, trascrivibile al pari di un contratto preliminare, con la differenza non di poco conto che l'effetto prenotativo si estende a tutta la durata del godimento fino a un massimo di 10 anni rispetto ai 3 anni previsti dall'art. 2645-bis per il preliminare, offrendo così uno spazio di tutela maggiore ai contraenti rispetto a quanto poteva di fatto raggiungersi mediante lo strumento del collegamento negoziale tra locazione e preliminare di vendita. La trascrizione produce altresì gli effetti di opponibilità ai terzi ex art. 2643, comma 1 n.8 c.c., estendendosi ovviamente anche ai contratti di Rent to Buy che prevedono un godimento infranovennale.

L'applicabilità di alcune norme in tema di usufrutto (artt. 1002 – 1007 c.c. ) che ne danno una connotazione assolutamente peculiare e rafforzata rispetto ad un diritto personale di godimento, nonché la previsione di una attenta disciplina per le ipotesi di fallimento sia del conduttore sia del concedente. Infine interessante è il rinvio all'art. 8 del D.Lgs 122/2005 che si applica sin dall'inizio del godimento, approntando pertanto un'ulteriore tutela ai conduttori-possibili acquirenti di immobili da costruire.

Tuttavia va precisato che, nonostante la disciplina introdotta ad una prima analisi appaia completa e dettagliata, è auspicabile che vengano posti in essere ulteriori interventi correttivi, e soprattutto che venga predisposta una puntuale disciplina fiscale. Allo stato attuale non si può comunque non dare un giudizio positivo a questa normativa, che ha il pregio di contemperare le esigenze di tutela del conduttore-possible acquirente con quelle del concedente – futuro alienante,  mediante uno strumento tipico che non è imbrigliato nei rigidi vincoli della disciplina della locazione ma concede massima libertà contrattuale alle parti e, soprattutto, una speranza di ripresa al mercato immobiliare.

Anna De Miccolis Angelini, avvocato. E-mail: anna_de_miccolis@hotmail.com
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(24/10/2014 - Avv. Anna De Miccolis Angelini)
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