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Ipoteca vs privilegio: la prima prevale sul secondo per i crediti ex art. 2775-bis c.c.

ipoteca

Il privilegio sull'ipoteca prevale su quello speciale di cui all'art. 2775-bis codice civile (Credito per mancata esecuzione di contratti preliminari). Lo ha stabilito la Corte di Cassazione, nella sentenza n. 17270 del 30 luglio 2014, in una vicenda riguardante il ricorso di una banca, ammessa allo stato passivo del fallimento di una società per un credito cui era stata riconosciuta collocazione ipotecaria su immobili promessi in vendita dalla fallita. Predisposto il piano di riparto parziale che, sulle somme ricavate dalla vendita dei beni ipotecati, accordava soddisfacimento in via prioritaria ai crediti restitutori dei promissari acquirenti assistiti dal privilegio di cui all'art. 2775-bis c.c. (vantati in virtù di contratto preliminare trascritto, ancorché in data successiva a quella dell'iscrizione dell'ipoteca), la banca proponeva reclamo ex art. 26 L.F. L'adito Tribunale di Novara respingeva il reclamo con decreto, uniformandosi al principio espresso dalla stessa Cassazione, con sentenza n. 17197/2003, affermando che “il tenore letterale dell'art. 2748, 2° comma, c.c., che stabilisce che, se la legge non prevede diversamente, i creditori che hanno privilegio sui beni immobili sono preferiti ai creditori ipotecari, non consentiva di condividere la contraria tesi della reclamante, fondata sulla natura iscrizionale, e non causale, del privilegio riconosciuto ai promissari acquirenti”. 

La banca impugnava, quindi, il decreto con ricorso straordinario per Cassazione.

Preso atto del mutamento di indirizzo intervenuto in materia, a seguito dell'intervento delle SS.UU. (n. 21045/2009) che disattendeva il precedente orientamento, la S.C. ha dichiarato che “il privilegio speciale sul bene immobile, che assiste, ai sensi dell'art. 2775 bis c.c., i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ex art. 2645 bis c.c., siccome subordinato ad una particolare forma di pubblicità costitutiva (come previsto dall'ultima parte dell'art. 2745 c.c.), resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull'ipoteca, sancita, se non diversamente disposto, dal 2° comma dell'art. 2748 c.c., e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti”.

Uniformandosi quindi all'orientamento delle SS.UU., la prima sezione civile della Cassazione ha accolto il ricorso, cassando il provvedimento impugnato con conseguente rinvio al tribunale di Novara in diversa composizione.

(16/08/2014 - Marina Crisafi)
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