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Nessun compenso extra per i lavori se non concordato in assemblea

due grandi palazzi condominiali
di Luana Tagliolini -

Luana Tagliolini: “L'attività dell'amministratore, connessa ed indispensabile all'espletamento dei suoi compiti istituzionali e non esorbitante dal mandato con rappresentanza, deve ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell'incarico per tutta l'attività amministrativa di durata annuale e non deve, pertanto, essere retribuita a parte”.

Niente onorari aggiuntivi per l'amministratore, in quanto il compenso pattuito comprende tutte le prestazioni inerenti al suo mandato, salvo che l'assemblea non disponga diversamente.

Nessuna novità neanche dal fronte della legge di riforma, limitandosi a prevedere che l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo eventuale rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta (art. 1129, comma 14 c. c novellato) mentre è rimasto immodificato l'art. 1135, n. 1 c.c. riguardo alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione da leggersi alla luce dell'art. 1709 c.c. ai sensi del quale il mandato si presume oneroso.

Il principio anzidetto - pacifico in giurisprudenza (cfr. Cass. civ. n. 10204/2010) - è stato applicato dal Tribunale di Bologna (sent. del 12 giugno 2013), all'eccezione mossa dal condomino che, nell'impugnare il rendiconto deliberato in assemblea, contestava le somme percepite dall'amministratore, oltre al compenso ordinario, per l'attività amministrativa inerente ad alcuni lavori straordinari di manutenzione dell'impianto elettrico e di tinteggiatura del vano scale.

L'attività dell'amministratore, connessa e indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali e non esorbitante dal mandato con rappresentanza, deve ritenersi compresa nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell'incarico per tutta l'attività amministrativa di durata annuale e non deve, perciò, essere retribuita a parte a meno che l'assemblea non decida diversamente. Il compenso è di regola onnicomprensivo.

Il Giudice, pertanto, non può distinguere, ai fini del riconoscimento di un compenso ulteriore, fra gestione ordinaria e straordinaria, dovendo limitarsi alla valutazione circa la legittimità delle delibere assembleari, senza poter entrare nel merito delle stesse e  senza sostituirsi all'assemblea nel riconoscimento di compensi extra.

Per cui, qualora dalle deliberazioni adottate dall'assemblea in materia non ci siano determinazioni specifiche e/o contrarie, applicherà la presunzione di onnicomprensività del compenso.

Se pertanto il compenso extra non è stato concordato in sede di conferimento del mandato (Cass. sent. n. 7057/2009) nè in sede di delibera assembleare di approvazione dei lavori(Cass. sent. 28734/2008), non è legittimamente  pretendibile dal momento che l'esecuzione dei lavori straordinari rientra tre le attribuzioni di cui all'art. 1130, n.4.

Non bisogna infatti confondere le mansioni straordinarie, che esulano da quelle indicate negli articoli 1130 e 1131 c.c., con i la vostri straordinari che invece vi sono compresi. 

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(28/12/2013 - Luana Tagliolini)
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