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RIFORMA DEL CONDOMINIO: LA POLIZZA ASSICURATIVA.

condominio casa palazzo

Dott. Emanuele Mascolo - A seguito della riforma del condominio, entrata in vigore il 18 giugno 2013, si è previsto che, l'assemblea condominiale ha la possibilità di subordinare la nomina del proprio amministratore alla stipula una polizza assicurativa per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del suo mandato.

L'art. 1129 c.c., come modificato dalla riforma sancisce che "nei casi in cui l'amministratore sia coperto da polizza di responsabilità civile professionale generale per l'intera attività da lui svolta,l'impresa assicuratrice deve fornire dichiarazione che assicuri il rispetto delle condizioni qui sopra ricordate.

L'obbligo per l'amministratore stipulare una copertura assicurativa per la responsabilità professionale sorge però solo se vi è una richiesta da parte dei condomini. L'assemblea infatti può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione di una polizza di assicurazione che copra la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del suo mandato. 

Per quanto riguarda i massimali di polizza, secondo la nuova normativa essi non dovranno essere inferiori all'importo dell'ultimo bilancio consuntivo approvato dall'assemblea. 

Se dopo la nomina l'assemblea delibera l'esecuzione di lavori straordinari, l'amministratore sarà obbligato ad adeguare i massimali della sua polizza contestualmente all'inizio dei lavori.

Se l'amministratore non adegua la sua polizza l'assemblea può revocarlo dall'incarico.

Infine è previsto che qualora l'amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l'intera attività svolta, questa deve essere integrata con una dichiarazione resa dall'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio, anche questa disposizione espressa in maniera non certo felice. ( http://luigidevaleri.postilla.it/2013/06/17/riforma-del-condominio-le-novita-per-lamministratore/)

Per i tipi di polizze possibili, riporto quanto contenuto in www.minopolibroker.it/new/convenzioni/riforma-condominio-%E2%80%93-copertura-assicurativa-obbligatoria-per-gli-amministratori-di-condominio/ e cioè:  "Riguardo il caso in cui un condominio abbia già una polizza assicurativa con data di stipula ormai decennale, la Corte di Cassazione con Sent. n. 15872/2010 ha stabilito che " l'art. 1469 bis cod. civ., e segg., con esclusione delle disposizioni che pongono regole processuali, non sono applicabili ai contratti stipulati prima della loro entrata in vigore, in virtù del generale principio della irretroattività della legge (Cass., nn. 13339/99, 11200/2003, 10086/01, la quale chiarisce come le nuove regole sostanziali poste dalle disposizioni introdotte dalla L. 6 febbraio 1996, n. 52, art. 25, sono applicabili solo ai contratti rinnovatisi tacitamente nella vigenza della legge stessa).

Ora invece, cerchiamo di chiarire quali sono le maggioranze previste per la delibera e come va suddiviso il costo della polizza.

Codicisticamente non sono previste le maggioranze necessarie per la deliberazione che autorizzi l'amministratore a stipularla. 

La Cassazione ha stabilito che, ex art.1130 c.c., comma 4 l'amministratore è obbligato ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto d'assicurazione, perché questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la norma dell'art. 1130 c.c., ma ha come suo unico e diverso fine quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell'edificio danneggiato (così Cass. 3 aprile 2007 n. 8233). 
 
Non è unanime la Giurisprudenza riguardante le maggioranze necessarie anche se recentemente la Cassazione ha stabilito che la relativa deliberazione d'autorizzazione alla stipula debba essere approvata “ con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 c.c., commi 2 e 4 (dunque, con la stessa maggioranza sia in prima che in seconda convocazione) giacché, pur eccedendo l'ordinaria amministrazione, non rientra nell'ambito delle innovazioni, per le quali soltanto l'art. 1136 c.c., comma 5, prevede una maggioranza ancora più qualificata” ( Cass. 7 luglio 2010 n. 16011).

Le spese concernenti i costi della polizza invece, come devono essere ripartire?

Stando al dispositivo dell'art. 1123, co.1, c.c., " salvo diversa convenzione, debbano essere ripartiti tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà."
Quanto alle vicende relative al rapporto locatizio la risposta va cercata nel primo comma dell'art. 9 l. n. 392/78 che recita: “ Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni ”.  (http://www.condominioweb.com/condominio/articolo556.ashx)

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(06/09/2013 - Emanuele Mascolo)
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