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Condominio: Obbligo di comunicazione da parte del venditore dei dati dell'acquirente (pena il pagamento delle rate sino alla stessa comunicazione) e sanzioni sino ad 800 € per chi non rispetta il Regolamento

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Questa è la quarta parte di una serie di articoli fra loro legati, si consiglia quindi di vedere primariamente la premessa intitolataCondominio: Nuovi obblighi di carattere economico e nuove “penali”, risvolti morali (http://www.studiocataldi.it/news_giuridiche_asp/news_giuridica_14132.asp) e poi gli altri articoli correlati (i link sono presenti a fondo articolo).

La solidarietà nel debito fra chi vende e chi acquista non è una novità assoluta, già in precedenza l'acquirente era tenuto a sostenere le spese eventualmente non pagate dal venditore nell'anno in corso al momento del rogito ed in quello precedente (sempre opportuno quindi informarsi della situazione attraverso l'amministrazione condominiale per non trovarsi sorprese, chiedendo magari al notaio di interessarsi in proposito ottenendo dall'amministratore una dichiarazione scritta). Semplici eventuali patti contrattuali fra le parti, si ricorda, non valgono nei confronti del Condominio, che pretenderà quindi il versamento da parte dell'acquirente, il quale potrà poi valersi di quanto riportato nel rogito per ottenere il risarcimento da parte del venditore; la dichiarazione dell'amministratore responsabilizzerà invece anche il medesimo (non potrà certamente “mentire”, magari per proteggere il venditore ..), tutti i Notai più attenti la pretendono già da tempo; ottenuta la stessa sarà necessario “chiudere la questione” già in fase di rogito, cosa per altro semplice, non si è mai visto saltare una vendita per poche migliaia o centinaia di Euro e con estrema semplicità il notaio potrà aiutare a sanare i debiti prima di mettere in difficoltà il nuovo proprietario. Nuovissima è però la responsabilità del venditore, senza termine di scadenza (ipoteticamente quindi anche per diversi anni), qualora non si preoccupasse di segnalare all'amministrazione i dati del nuovo proprietario; in sintesi sinché il venditore non segnalerà tali dati all'amministrazione, quest'ultima potrà continuare a pretendere il pagamento delle rate da parte della vecchia proprietà, la quale sarà obbligata a pagare almeno ché non possa dimostrare al giudice di aver trasmesso formalmente i dati del nuovo proprietario. In tale caso il Legislatore ha risolto una grave problematica economica e non solo, capitava infatti spessissimo che, per diversi motivi (che andavano dal semplice menefreghismo, alla infondata paura di violazione della privacy, al timore che l'acquirente potesse entrare in contatto “troppo presto” con l'amministratore venendo quindi a conoscenza di eventuali “insoluti”, ecc.), il venditore si disinteressasse della questione “condominio” non informando l'amministrazione di aver venduto o, se si, di chi fosse il nuovo proprietario; ciò creava da subito problemi burocratici (mancata convocazione, ad esempio, alle assemblee del giusto intestatario dell'appartamento) e, se il nuovo proprietario era già “propenso” ed intenzionato a pagare poco o niente, poteva sfruttare l'anonimato ed allungare i tempi di recupero del credito, se non addirittura “farla franca” grazie alle mancate convocazioni alle assemblee; il Condominio non aveva alcun potere nei confronti dell'ex condòmino eventualmente “menefreghista”, ora la responsabilità di comunicazione obbligatoria posta in capo al venditore metterà in sicurezza il condominio che potrà pretendere dal medesimo il pagamento delle rate sino a comunicazione ufficiale avvenuta o, nel caso la stessa venga celermente trasmessa (magari dal notaio, ma il venditore Non potrà esonerarsi dall'assicurarsi che ciò avvenga), l'amministrazione non potrà più sbagliare le convocazioni, anche se l'Assemblea cadesse appena dopo la vendita, e potrà altresì agire più celermente nei confronti del nuovo proprietario qualora lo stesso sia propenso alla “morosità”. Le nuove sanzioni a carico di chi non rispettasse il Regolamento Condominiale (dai 200 € iniziali, sino agli eventuali 800 € applicabili nel caso l'infrazione perseverasse), non hanno bisogno di tante spiegazioni, d'ora in poi occorrerà “rigare dritto”, e non sono neppure una novità, in precedenza il Legislatore aveva già previsto “multe salate” contro coloro che non rispettavano le regole, fissando a 100 Lire la sanzione, ma era il 1942 e a quell'epoca si trattava di una cifra molto elevata, forse più di quella odierna; l'unico errore commesso al tempo e che ha impedito negli ultimi decenni ai Condomìni di imporre il rispetto delle regole a tutela di tutti i Residenti, fu quello di fissare, tramite il termine “fino”, tale cifra come “massima raggiungibile”, senza possibilità quindi che la stessa potesse essere man mano, con il passare degli anni, rivalutata al costo della vita ed al valore del denaro; seppur tale errore sia stato ancora oggi commesso nella stesura della nuova Legge, per molti anni le nuove cifre aiuteranno i Condòmini ad ottenere il rispetto delle regole, così come sino agli anni “60 le 100 Lire potevano ancora spaventare; in tale ambito occorrerà sperare che non si attendano altri 70 anni prima di aggiornare la normativa appena emanata, altrimenti fra cinquant'anni i futuri amministratori si troveranno a dover usare armi spuntate per pretendere il rispetto delle norme di buon vicinato, poca paura probabilmente faranno infatti anche gli odierni 800 €, così come sino al 18 giugno scorso facevano le vecchie 100 Lire.

Vedi anche:

Obbligo di causa nei confronti dei Condòmini morosi e Comunicazione ai fornitori nominativi dei soggetti non in regola con i pagamenti 

Obbligo, da parte dei fornitori, di azione legale nei confronti dei Condòmini morosi prima di poter agire anche contro gli altri e ritorno esplicito della solidarietà economica fra Condòmini

Conclusioni e nuovi maggiori rischi di distacco delle utenze  

 

 

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(29/08/2013 - Franco Pani)

Link correlati:
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