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La riforma del condominio: breve excursus sulle innovazioni relative all'amministratore di condominio

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di Maria Cristina Ferrante - La Legge n. 220 dell'11 dicembre 2012, rappresenta il punto di arrivo di un lungo processo di riforma che ha impegnato il Parlamento nel corso delle ultime legislature. La suddetta legge, che entrerà in vigore il prossimo 18 giugno, apporta importanti modifiche al codice civile, di preciso al capo relativo al condominio negli edifici (artt. 1117 e ss.). Tra le innovazioni più significative introdotte dalla legge  220/2012, gli artt. 9 e 10 novellano la disciplina relativa all'amministratore di condominio.

Nel dettaglio, l'art. 9 modifica l'art. 1129 c.c., rubricato “Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore”. La nomina dell'amministratore è obbligatoria nel caso in cui i condomini siano più di otto, a differenza dei quattro condomini previsti dal testo previgente. Sono introdotti specifici e più dettagliati obblighi in capo all'amministratore, tutti finalizzati ad assicurare la trasparenza e a permettere la verifica della qualifica professionale e il controllo del suo operato. In quest'ottica si pone l'apertura di un conto corrente bancario o postale a nome del condominio, sul quale movimentare in via esclusiva le somme ricevute o erogate per conto del condominio stesso. L'amministratore è obbligato ad agire in giudizio, con decreto ingiuntivo contro i condomini morosi, entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio di riferimento al fine di ottenere la riscossione forzosa  delle quote condominiali; fatta salva l'espressa dispensa ottenuta dall'assemblea. Risultano, inoltre, ampliati e tipizzati i gravi motivi alla base della revoca dell'incarico. Tra questi,  si segnala l'omissione per un solo anno, a fronte dei due anni previsti in precedenza, del rendiconto di gestione; l'inerzia  nel seguire l'azione giudiziaria finalizzata alla riscossione forzosa delle quote condominiali; l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione di formalità eseguite nei registi immobiliari a tutela dei condomini. E' prevista, poi, la subordinazione della nomina alla presentazione da parte dell'amministratore di una polizza di responsabilità civile per gli atti compiuti nel corso del suo mandato. L'amministratore revocato dall'autorità giudiziaria può essere nuovamente nominato dall'assemblea. Sia in caso di rinnovo, sia in caso di nuova nomina , deve analiticamente specificare gli importi a lui dovuti a titolo di compenso.

 

L'art. 10 della legge 220/2012 integra la formulazione dell'art. 1130 c.c. in tema di attribuzioni dell'amministratore, aggiungendo a quelli già previsti dal codice, nuovi obblighi aventi peculiari finalità di controllo dell'operato dell'amministratore. La norma esplicitamente prevede che l'amministratore debba eseguire gli adempimenti fiscali inerenti alla gestione finanziaria del condominio. A tal fine, è prevista la tenuta di due nuovi registri obbligatori, che si aggiungono a quelli già previsti rispettivamente dall'art. 1136, ultimo comma, ossia il registro del verbale delle assemblee, e dall'art. 1129, ultimo comma, ossia il registro di nomina e revoca dell'amministratore. Accanto a quelli appena menzionati, la legge 220/2012 introduce il registro dell'anagrafe condominiale e il registro di nomina e revoca dell'amministratore. Ulteriori adempimenti esplicitamente previsti sono la conservazione dell'intera documentazione riguardante la gestione del condominio ed il rapporto con i singoli condomini, la convocazione dell'assemblea dopo la redazione del rendiconto annuale della gestione, la consegna al condomino che ne faccia richiesta dell'attestazione dei pagamenti degli oneri condominali e delle eventuali liti in corso.

Di particolare rilievo in tema di innovazioni relative all'amministratore, è l'art. 25, che inserisce nelle disposizioni di attuazione del codice civile gli articoli da 71-bis a 71-quater. L'art.71-bis enumera i requisiti di cui l'amministratore deve essere in possesso per poter svolgere l'incarico, tra i quali spicca il conseguimento del diploma di scuola secondaria di secondo grado e l'aver frequentato corsi di formazione, iniziale e periodica. Requisiti da cui è esonerato chi, nei tre anni precedenti la data di entrata in vigore della legge 220/2012, abbia svolto l'attività di amministratore di condominio, salvo l'obbligo di formazione periodica. Infine, anche le società possono ricoprire l'incarico di amministratori di condominio ed in tal caso sono i soci illimitatamente responsabili, gli amministratori e i dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi, a dover essere in possesso dei requisiti richiesti.

Maria Cristina Ferrante


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(03/06/2013 - A.V.)
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