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Condominio - REGOLAMENTO, proprietà terrazzo a livello - Compravendita di bene - Art. 2720 c.c.: atto di RICOGNIZIONE - Art. 1481 c.c. - Trib. TARANTO 2.5.2013

Appartamento sul mare
Con inedita e recente sentenza di data 2 maggio 2013 il Tribunale Civile di Taranto, in persona del Giudice Monocratico Dr. Claudio Casarano, ha ravvisato nella modifica del regolamento condominiale l'atto di ricognizione previsto dall'art. 2720 c.c.; talché, ha attribuito all'attrice la proprietà del terrazzo a livello (scoperto), contemplato nel rogito notarile, ma che, stando al regolamento, era bene condominiale, gravato di servitù di passo per manutenzione.
L'Estensore ha richiamato quale utile precedente di giurisprudenza Cass., Sez. I, 4 febbraio 2009, n. 2719, Pres. Corrado Carnevale, Est. Aniello Nappi.
Tale pronuncia del S.C. prevede che "l'atto di ricognizione fa piena prova delle dichiarazioni contenute nel documento originale. Ma è altrettanto vero che la ricognizione prevista dall'art. 2720 c.c. presuppone l'esistenza di un documento originale contenente una valida dichiarazione da cui deriva l'esistenza del diritto riconosciuto. Essa, quindi, non sostituisce il titolo, ma costituisce solo una prova della sua esistenza (Cass. sez. 2^, 11 aprile 1969, n. 1167)". La modifica/rettifica del regolamento di condominio avveniva prima della notifica dell'atto di citazione.

TRIBUNALE DI TARANTO - II SEZIONE CIVILE

In composizione monocratica, dott. Claudio Casarano,
Ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n... R.G. anno 2007 Affari Civili Contenziosi promossa da:
I. S.A.S. – rappresentata e difesa dall'avv. Luca Lubelli;
CONTRO
S. S.R.L. – rappresentata e difesa dagli avv.ti Gianfranco Riccio e Maria Tropiano;
B. - rappresentato e difesa dagli avv.ti Gianfranco Riccio e Maria Tropiano;
OGGETTO: “Proprietà”.
Conclusioni: le parti rassegnavano quelle in atti riportate e qui da intendersi richiamate;
MOTIVI DELLA DECISIONE
IL FONDAMENTO DELLE DOMANDE
La I. S.A.S. affermava di aver acquistato con atto del ...2005, dalla S. S.R.L. - ma davanti al notaio interveniva quale suo procuratore speciale il sig. B.- la piena proprietà dell'appartamento situato in Taranto, in Corso ..., al primo piano, interno due, che comprendeva fra l'altro, come espressamente indicato nel rogito, un terrazzo scoperto.
Il prezzo pattuito era di euro 166.600,00, oltre IVA.
Senonchè, precisava l'istante, nel richiamato regolamento condominiale il terrazzo scoperto veniva considerato come bene condominiale; inoltre in esso veniva contemplata una servitù di passo per manutenzione delle facciate del fabbricato, del terrazzo, del lucernario di proprietà dell'interno uno e del cavedio di pertinenza del garage dell'interno uno.
L'attore chiedeva quindi la restituzione di una somma pari al valore del terrazzo, quantificato in euro 40.000,00 (domanda qualificata pure come riduzione di prezzo per un ammontare corrispondente), ed il risarcimento dei danni conseguenti subiti.
LA DIFESA DEI CONVENUTI
La S. s.r.l precisava che con atto notarile del 21-06-2004 aveva acquistato l'intero fabbricato di Corso ... e quindi con propria delibera aveva programmato di procedere alla vendita frazionata delle unità immobiliari che lo componevano, fra le quali c'era anche quella acquistata dalla società attrice.
Con atto allegato ad una prima compravendita del 30-06-2005 la sola società convenuta predisponeva il regolamento condominiale, nel quale si riservava espressamente, fino all'ultimazione della vendita di tutte le unità immobiliari, di procedere alla sua modifica (art. 33 sub a), unitamente alle connesse tabelle, e si riservava altresì il diritto di modificare le parti comuni a propria cura e spese, con la ulteriore precisazione che in tal caso nulla sarebbe stato corrisposto al Condominio od ai singoli condomini (33 sub b).
La società venditrice conveniva poi sull'affermazione di controparte, secondo cui nel regolamento si era considerato come bene condominiale il terrazzo a livello dell'immobile da essa acquistato, anziché come parte di esso, come pure espressamente indicato nell'atto di acquisto posto a fondamento della domanda attrice; ma ciò, aggiungeva, si era verificato per un mero errore. Preso atto del predetto errore, precisava la convenuta, provvedeva alla rettifica, avvalendosi anche della potestà di modificare il regolamento condominiale, prevista espressamente in un suo apposito articolo, e con atto del 23-03-2007 approvava il nuovo regolamento contenente l'esclusione dal novero dei beni condominiali del terrazzo a livello in parola.
Questa modifica avveniva prima della notifica della citazione introduttiva di questo giudizio e quindi, concludeva la difesa della venditrice, doveva considerarsi venuto meno alla radice ogni motivo di lagnanza denunziata dalla società attrice.
Anche la domanda risarcitoria proposta dall'attrice, sosteneva la convenuta, doveva ritenersi infondata, dal momento che controparte non aveva mai perso il possesso di fatto del terrazzo, né alcun condomino lo aveva mai rivendicato.
Quanto alla servitù di passo evocata dall'attrice, la convenuta sosteneva che, per essere stata nel nuovo regolamento limitata alla sola manutenzione dello stesso terrazzo e delle facciate, non poteva reputarsi idonea ad incidere sul valore del bene in contestazione.
Il convenuto B. incentrava la propria difesa sul proprio difetto di legittimazione passiva, dal momento che, come precisato nello stesso atto di citazione, interveniva nell'atto di acquisto da parte della società attrice come procuratore della S., spendendo il suo nome.
L'ISTRUTTORIA
Il Giudice, nella persona di due diversi magistrati, ritenevano superflua la prova orale e quindi si fissava udienza di precisazione delle conclusioni.
All'udienza del 28-11-2012 la causa veniva riservata per la decisione, con la concessione dei termini di rito per il deposito di comparse e repliche.
LA MODIFICA REGOLAMENTARE E LA SUA NATURA GIURIDICA DI IMPLICITO O INDIRETTO RICONOSCIMENTO EX ART. 2720 C.C., IN FAVORE DELL'ACQUIRENTE ATTRICE, DEL SUO DIRITTO SUL TERRAZZO
Non considera la difesa istante che con la modifica regolamentare intervenuta prima della notifica della citazione, la parte venditrice operava l'implicito riconoscimento che del bene compravenduto facesse parte anche il terrazzo a livello.
Trattandosi di un atto equiparabile ex art. 2720 c.c. alla ricognizione del titolo originale, sotto il profilo della portata oggettiva della vendita dell'unità immobiliare, nel senso che doveva ritenersi compreso nel suo oggetto anche il terrazzo a livello, non s'imponeva, come invece sostenuto dalla difesa istante, che alla modifica partecipassero con apposito atto pubblico tutti i condomini, in astratto pregiudicati nel loro diritto pro quota sul terrazzo a livello riconosciuto dal primo regolamento condominiale; né occorre quindi la trascrizione, come pure sostenuto dalla difesa istante.
Si ricordi infatti che l'atto ricognitivo ex art. 2720 c.c. non ha contenuto dispositivo, conservandolo questo carattere per definizione il titolo originale, beninteso sempre che ricorra l'ipotesi della ricognizione.
Sul punto si è espressa infatti la S.C. (la n. 2719 del 2009): L'atto di ricognizione previsto dall'art. 2720 c.c. presuppone l'esistenza di un documento originale contenente una valida dichiarazione, da cui derivi l'esistenza del diritto riconosciuto, e non sostituisce il titolo, costituendo solo una prova della sua esistenza; pertanto, l'applicazione di tale norma presuppone il previo accertamento dell'effettivo significato dell'atto dedotto in giudizio, valutazione riservata al giudice del merito ed incensurabile in sede di legittimità, ove sorretta da motivazione congrua”.
Con la modifica regolamentare infatti non si è inteso disporre di un diritto, da condominiale ad individuale, ma semplicemente si è voluto provvedere alla correzione del precedente regolamento nella parte in cui per errore il terrazzo a livello veniva incluso tra i beni condominiali; così facendo era poi implicito il riconoscimento da parte del venditore nei confronti del compratore che il diritto disposto comprendeva anche il terrazzo a livello.
Il titolo allora che rappresenta la fonte del trasferimento del terrazzo a livello, dalla convenuta proprietaria all'attrice, si identifica pur sempre nell'atto di acquisto dell'unità immobiliare.
Sotto il profilo in esame, per il quale la modifica al regolamento condominiale viene presa in considerazione per la sua valenza probatoria in ordine alla portata del bene disposto con l'atto pubblico di vendita con il quale l'attrice acquistava l'unità immobiliare, la circostanza che non sia stata trascritto il nuovo regolamento non è rilevante, non dovendosi procedere alla cura di siffatta formalità per la ragiose sopra spiegata.
L'ESISTENZA DI ALTRI ELEMENTI DI PROVA CHE DEPONGONO PER L'AFFERMAZIONE CHE IL TERRAZZO A LIVELLO DEBBA ESSERE CONSIDERATO COME PARTE DELL'IMMOBILE COMPRAVENDUTO E QUINDI UN MERO ERRORE LA SUA INCLUSIONE NEL NOVERO DEI BENI CONDOMINIALI
Se poi si considera la conformazione della terrazza a livello( quale desumibile anche dalle foto prodotto dall'attrice), non c'era davvero motivo di considerarlo condominiale, posto che dagli atti è emerso che fosse al servizio dell'unità immobiliare acquistata dalla società attrice. Non solo ma anche sul piano dell'accatastamento, il terrazzo viene considerato come parte dell'unità immobiliare in discorso e si vedano i documenti sub 3) allegati al fascicolo della società convenuta; sul punto nessuna specifica contestazione muoveva la difesa attrice. Le vicende condominiali – di cui la difesa attrice dava conto con ulteriore documentazione, di formazione successiva rispetto alle preclusioni istruttorie e quindi da considerasi ammissibile – non emergono affatto elementi dai quali desumere che qualcuno dei condomini avesse potuto rivendicare la natura condominiale del terrazzo a livello – peraltro del tutto indipendente dalle altre unità immobiliari.
LA PATOLOGIA EVOCATA IN CITAZIONE RIENTRA NELL'ART. 1481 C.C. E NON NEL 1480 C.C.
Quest'ultima considerazione porta a ritenere che in realtà la fattispecie evocata in citazione non fosse da qualificare come vendita di cosa parzialmente altrui ex art. 1480 c.c., bensì come fattispecie sussumibile nella diversa ipotesi di pericolo di rivendica ex art. 1481 c.c.. Pericolo di rivendica da escludere del tutto, posto che nessuna emergenza processuale deponeva in tal senso. Nelle riunioni condominiali evocate infatti si discettava del regolamento condominiale e delle tabelle, ma gli atti prodotti non depongono affatto per la ricorrenza di una lite anche solo potenziale in ordine alla natura condominiale o di proprietà esclusiva del terrazzo a livello. Quanto alla evocata servitù di passo, come sostenuto dalla difesa convenuta, va in primo luogo precisato che la prima utilità contemplata deriva allo stesso terrazzo di proprietà dell'attrice; quindi a rigore graverebbe in realtà sulle richiamate unità contraddistinte dal n. 43 e 44, pure esistenti al primo piano( le uniche altre che danno su di esse). In secondo luogo laddove la servitù in parola evoca la manutenzione delle sole facciate condominiali o la manutenzione di altre proprietà individuali (quest'ultima utilità prevista solo nella previsione contenuta nel primo regolamento), va escluso che incida sul valore economico del terrazzo, potendosi equiparare il contenuto della servitù a quello che sarebbe spettato già alle proprietà dominanti in virtù dell'art. 843 c.c., in tema di accesso necessitato alla proprietà altrui. Si rivelano quindi infondate anche le domande accessorie. Le spese del giudizio sopportate dai convenuti seguono la soccombenza dell'attrice; si liquidano poi come da dispositivo, tenuto conto dell'effettiva attività svolta.

P.T.M.

Definitivamente pronunziando sulle domande proposte dalla I. S.A.S. nei confronti della S. S.R.L. e del sig. B., con citazione regolarmente notificata, rigettata ogni altra domanda ed eccezione, così provvede: Rigetta le domande e condanna la società attrice al pagamento delle spese processuali sopportate dalle parti convenute, che si liquidano in loro favore in euro 3.000,00 per compenso professionale per ciascuno di essi, oltre accessori di legge.
Il giudice dott. Claudio Casarano.
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(29/05/2013 - Law In Action - di P. Storani)
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