Tabelle millesimali: si modificano senza l'unanimità dei consensi

• Tabelle millesimali: cosa sono e a cosa servono
• Tabelle millesimali: in quali casi si modificano
• Normativa di riferimento sulle maggioranze
• La Cassazione sulla modifica delle Tabelle millesimali

Tabelle millesimali: cosa sono e a cosa servono

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Le Tabelle millesimali, sono lo strumento di ripartizione delle spese condominiali. Esse definiscono le quote di partecipazione alle spese e i diritti di ciascun condomino sulle parti comuni di un edificio condominiale.

L'art. 68 delle disposizioni di attuazione al c.c. dispone infatti che: "Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio."

Tabelle millesimali: in quali casi si modificano

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Fatta questa precisazione, le Tabelle Millesimali necessitano di essere modificate in due casi:

• se nelle tabelle viene riscontrata la presenza di un errore che si traduce in una divergenza tra il valore che è stato attribuito in tabella all'unità immobiliare e a quello effettivo;
• quando si verificano dei cambiamenti nell'edificio condominiale che comportano un'alterazione superiore al 20% del valore proporzionale di una unità immobiliare. Pensiamo al mutamento di destinazione di un appartamento o alla trasformazione ad esempio di un sottotetto in una mansarda abitabile.

Detto questo, cosa dice la legge sulle maggioranze necessarie a modificare le tabelle millesimali di un condominio, stante la loto importanza ai fini della suddivisione delle spese relative alle parti comuni del condominio?

Normativa di riferimento sulle maggioranze

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Per quanto riguarda le maggioranze he le legge richiede per la modifica delle tabelle sono queste le norme principali a cui fare riferimento.

Art. 66 disp. att. c.c.

L'atto di approvazione delle tabelle millesimali

, al pari di quello di revisione delle spese, non ha natura negoziale, per cui non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'articolo 1136, secondo comma, del Codice civile. Le tabelle, infatti, sono allegate al regolamento condominiale (art. 68 disp. att. c.c.), che viene approvato dall'assemblea in base alla maggioranza stabilita dal comma 2 dell'art. 1136 c.c. (art. 1138 c.c.). Ne consegue che anche le tabelle devono essere approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio.

Art. 69 disp. att. c.c.

E' bene ricordare che nella legge di riforma del condominio (legge 11 dicembre 2012 n. 220, in vigore dal prossimo 18 giugno) stabilisce tuttavia e in linea di principio, che i millesimi espressi nella tabella millesimale "possono" essere rettificati o modificati all'unanimità (art. 69, 1° co. dd.aa.c.c.).

Tuttavia, come visto all'inizio, le tabelle possono essere modificate o rettificate anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza di cui all'art. 1136, 2°co c.c., in due ipotesi, ossia quando:

• risulta che sono conseguenza di un errore
• quando per le mutate condizioni di una parte dell'edificio (in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari) è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.
  

La Cassazione sulla modifica delle Tabelle millesimali

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Molto di recente la Cassazione, con la sentenza n. 13024/2022 si è espressa in questo senso sulle maggioranze necessarie alla modifica delle tabelle millesimali del condominio nel caso di specie che ha dovuto dipanare: "la Corte di appello ha ritenuto che mancando la prova della natura contrattuale delle tabelle approvate dall'assemblea del 1973, non essendo state predisposte dal costruttore ed accettate da ciascun condomino, come si evinceva dal fatto che non risultavano allegate ai rispettivi atti di acquisto, era sufficiente l'approvazione della tabelle con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., avendo peraltro escluso la nullità della delibera del 1993, alla luce della sentenza delle Sezioni Unite di questa Corte n. 18477 del 2010, anche ove considerate le tabelle millesimali di natura contrattuale, per essere stata la modifica delle stesse assunta a maggioranza qualificata.

La decisione è conforme, dunque, all'insegnamento di Cass., Sez. Un., 9 agosto 2010 n. 18477, nella quale è chiarito che l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non deve essere deliberato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c. La sufficienza del consenso maggioritario per l'approvazione delle tabelle millesimali discende dal fatto che essa è meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, e quindi dell'esattezza delle operazioni tecniche di calcolo della proporzione tra la spesa ed il valore della quota o la misura dell'uso. Rivela, invece, la natura contrattuale, e perciò impone il consenso unanime, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella "diversa convenzione", di cui all'art. 1123, comma 1, c.c. La sostanza di una tale "diversa convenzione" è, pertanto, quella di una dichiarazione negoziale, espressione di autonomia privata, con cui i condomini programmano che la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio sia determinata in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118 c.c. e 68 disp. att. c.c. (cfr. Cass. n. 7300 del 2010 e Cass. n. 27159 del 2018)."

Maggioranza o unanimità dipende quindi dalla natura dell'atto di approvazione e di quello per la revisione delle tabelle. Come aveva già avuto modo di precisare la Cassazione con la sentenza n. 32990/2019: "l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura contrattuale, con la conseguenza che lo stesso non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, secondo comma, cod. civ. (Cass., Sez. Un., 9 agosto 2010, n. 18477; di recente, v. Cass. 25 ottobre 2018, n. 27159)."