di Licia Albertazzi

 

Cassazione Civile, sezione seconda, sentenza n. 5033 del 28 Febbraio 2013


Il contratto preliminare di vendita di un immobile è un patto che genera in capo alle parti l'obbligo di stipulare il contratto

di vendita definitivo. Contraendo tale accordo il venditore dovrà mettere l'acquirente nelle condizioni di poter liberamente ed interamente godere dell'immobile prossimo alla vendita, mentre il futuro acquirente dovrà versare una caparra (c.d. caparra confirmatoria), una somma di denaro a garanzia dell'effettiva volontà d'acquisto. Nel caso in cui una delle due parti risulti inadempiente ai propri obblighi il danneggiato può efficacemente chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento (art. 1453 codice civile
, della disciplina dei contratti in generale).


Nel caso di specie le parti hanno inserito nel preliminare di vendita una clausola escludente la risoluzione del contratto per colpa del venditore. Nei fatti l'immobile promesso è risultato non rispettante le vigenti norme urbanistiche della zona: la Suprema Corte ha ritenuto non operante la suddetta clausola poiché l'abusività dell'edificio costituisce di per sé causa di impedimento alla stipulazione del contratto definitivo e, di conseguenza, ha ritenuto legittima la richiesta del promissario acquirente il quale pretendeva la restituzione della caparra versata al momento della stipula del preliminare di vendita. Essendo la causa impeditiva imputabile al futuro venditore, egli è stato riconosciuto inadempiente e di conseguenza condannato alla restituzione della somma di denaro ora detenuta senza titolo, unitamente al risarcimento del danno causato.

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