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Cassazione: risarcimento danni per ritardo nella restituzione dell'immobile da parte del conduttore

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La Corte di Cassazione con sentenza n. 18499/2012 fornisce chiarimenti in merito al risarcimento del maggiore danno dovuto per il ritardo nella restituzione di un immobile da parte del conduttore. La sentenza in oggetto offre alcune indicazioni sull'onere probatorio che come noto ricade su colui che chiede il risarcimento.

Nel caso preso in esame dalla Corte vengono ribaltate due precedenti pronunce, infatti, sia il giudice di primo grado sia il giudice di appello, avevano stabilito che non era dovuto risarcimento per il ritardo nella restituzione dell'immobile perchŔ non era stato sufficientemente provato il danno derivato dal ritardo. La parte aveva infatti prodotto solo una perizia di parte riguardante il canone di locazione che in relazione alla zona, alle caratteristiche dell'immobile e preventivi della zona (commerciale), avrebbe potuto percepire nel caso in cui fosse stato locato immediatamente, ma non aveva dimostrato anche l'esistenza eventuali interessati a concludere il contratto di locazione ad un maggior prezzo.

La Corte di Cassazione ribaltando il verdetto ha ritenuto che la responsabilitÓ del conduttore dell'immobile sia di tipo contrattuale e trovi quindi applicazione da un lato l'articolo 1218 del codice civile (che stabilisce che il debitore che non adempie esattamente la prestazione dovuta Ŕ tenuto a risarcire il danno, tranne nel caso in cui dimostri che lo stesso Ŕ dovuto a caso fortuito, per causa a lui non imputabile e quindi in assenza di colpa) e dall'altro l'articolo 1591 dello stesso codice (che in materia di locazione stabilisce che il conduttore che restituisce il bene in ritardo Ŕ tenuto a versare il corrispettivo dovuto fino alla restituzione e, inoltre, il maggior danno). Per questo nella fattispecie vi sono tutti gli elementi per suffragare l'ipotesi di un danno prodotto dalla condotta del conduttore.

Tale danno deve essere provato dal locatore, ma a parere del giudice delle leggi, per provare il danno in caso di restituzione in ritardo dell'immobile, basta la prova presuntiva purchŔ questa offra elementi oggettivi su cui basare la decisione. Tale prova presuntiva Ŕ ritenuta soddisfatta dalla perizia perchŔ contiene descrizione dettagliata dell'immobile, zona in cui Ŕ ubicato, contratti stipulati nella stessa zona, allo stesso tempo si riconosce che il proprietario si Ŕ trovato nell'impossibilitÓ oggettiva di avere delle proposte effettive visto che l'immobile era occupato. La Cassazione sottolinea come la perizia prodotta non sia stata contestata dalla controparte e di converso se il giudice non avesse ritenuto la stessa idonea, avrebbe dovuto disporre una consulenza tecnica d'ufficio. In mancanza di tali adempimenti deve riconoscersi ad essa valore probatorio.

Il danno secondo la Corte di Cassazione risulta quindi sufficientemente provato e valutabile in via equitativa dal giudice.
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(13/12/2012 - A.V.)
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