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Le agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa

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Per operare una tassazione più equa sui cittadini l'attuale normativa in materia di acquisto di beni immobili prevede delle agevolazioni di natura fiscale per chi intende acquistare la prima casa, sia che il pagamento avvenga con denaro che figura tra le proprie disponibilità o con un mutuo ipotecario.

Lo scopo di tali disposizioni è quello di operare una netta distinzione tra chi compra un'abitazione per risiedervi stabilmente e chi invece la acquista per altre ragioni.

Per ottenere le agevolazioni previste dalla normativa vigente, che sono estese anche alle pertinenze come garage e ripostigli esterni, è però necessario che l'abitazione oggetto della compravendita e l'acquirente rispondano ad alcuni requisti essenziali.

Per quel che riguarda l'immobile sono due i requisiti richiesti: la sua destinazione deve essere abitativa e non deve essere di lusso, quindi non deve figurare nella categoria catastale A10. Tuttavia va chiarito che per il fisco un'abitazione viene considerata di lusso quando presenta alcune caratteristiche che sono state stabilite per decreto il 2 agosto del 1969. La presenza di una piscina con una superficie superiore agli 80 metri quadrati, di un campo da tennis o di un'area abitativa, esclusi balconi e terrazzi, di più di 200 mq. con una zona esterna almeno sei volte quella interna, fanno in modo che la casa venga classificata come di lusso.

L'acquirente che vuole avvalersi delle agevolazioni invece deve assolutamente risiedere nell'immobile per il quale chiede le riduzioni fiscali o comunque provvedere a trasferirvisi entro 18 mesi pena la decadenza dei benefici.
E' inoltre necessario che non sia titolare di alcun diritto reale (usufrutto, proprietà, uso abitazione) nésingolarmente né in compartecipazione su di un altro immobile che si trovi nello stesso comune. Ciò sta a significare che se l'acquirente gode di uno di questi diritti su un'abitazione sita in un altro comune del territorio italiano può richiedere le agevolazioni sempre che non se ne sia già avvalso in precedenza.
In caso di regime di comproprietà con il coniuge si ha diritto alle agevolazioni se entrambi non hanno mai fatto ricorso ai benefici, tuttavia se uno dei due coniugi avesse già goduto in precedenza di tali riduzioni spettano esclusivamente all'altro per una percentuale pari alla sua quota di proprietà.
In caso che si possieda invece solo la nuda proprietà su di un immobile non ci sono preclusioni a richiedere le agevolazioni fiscali, sempre che non le sia già richieste in precedenza.

In cosa consistono le agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa?
Consistono in una serie di riduzioni sulle imposte che vengono pagate al momento della stipula di un contratto e in particolare riguardano l'imposta di registro, l'IVA, le imposte ipotecarie e catastali. Inoltre qualora si effettui il pagamento con l'accensione di un mutuo si ha diritto a detrarre gli interessi passivi in sede di dichiarazione.

Vediamo ora le agevolazioni con più attenzione.
Per quel che riguarda l'imposta di registro si paga il 3% del valore catastale dell'immobile, anziché il 7% applicato per le altre compravendite e la base imponibile viene calcolata sulla rendita catastale moltiplicata per un coefficiente fisso, stabilito in 115,5.
Quando si acquista l'immobile direttamente dal costruttore occorre pagare l'aliquota IVA che dal 10% viene ridotta al 4% e viene calcolata sull'importo effettivamente versato.
Le imposte ipotecarie e catastali invece non vengono più calcolate secondo le loro normali aliquote del 2% e 1%, ma vengono stabilite in un importo fisso che è di 168 euro per entrambe.

Per quel che riguarda invece la detrazione degli interessi passivi sul mutuo, questa va operata in sede di dichiarazione dei redditi, quindi al momento della presentazione del modello 730 o dell'UNICO. E' necessario che il mutuo sia ipotecario e si può porre in detrazione una cifra massima di 4.000 euro annui, quindi anche se gli interessi passivi sommano a una cifra maggiore non si può detrarre più di quanto stabilito per legge. Va ricordato che il rimborso fiscale effettivamente spettante corrisponde poi al 19% dell'importo posto in detrazione.

Come ci si avvale delle agevolazioni fiscali?
Per quel che riguarda gli interessi passivi è sufficiente presentare la dichiarazione annuale dei redditi entro i termini stabiliti per legge, mentre per le altre imposte occorre agire al momento della stipula dell'atto di compravendita davanti al notaio.
In particolare si deve rendere una dichiarazione che affermi che l'immobile oggetto dell'acquisto si trova nel comune nel quale si ha la residenza o si abbia comunque intenzione di richiederla entro un periodo di diciotto mesi. Inoltre l'acquirente deve dichiarare che non è titolare di nessun altro diritto reale su un'abitazione per il quale ha già richiesto le agevolazioni fiscali.

Quando si acquista un immobile non nuovo capita spesso di dover procedere a dei lavori di ristrutturazione, ebbene in questo caso bisogna porre molta attenzione nel caso in cui la casa non si trovi nel luogo dove si ha la residenza. I lavori devono assolutamente terminare entro i 18 mesi stabiliti per il cambio della residenza, altrimenti i benefici ottenuto decadono. A volte però la casa non è ancora abitabile alla scadenza dei diciotto mesi e in questo caso si perderebbe il diritto ad avvalersi delle agevolazioni. Per evitare che ciò accada è consigliabile allora affittare per qualche mese un appartamento nel comune dove sorge la casa per poter trasferire la propria residenza, quando l'immobile sarà pronto si potrà poi trasferirvisi.


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(20/12/2012 - Il diritto in pillole)
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