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CONDOMINIO - Consigli pratici e PRECAUZIONI per vigilare sull'AMMINISTRATORE sospetto

casa condominio
LEO DI GIUSEPPE scrive da Bari a POSTA e RISPOSTA n.228 la seguente lettera alle h.12:05 del 3 feb '12 dall'utenza mail vldigi@libero.it e penso sia utilissimo per tutti far tesoro della sua esperienza: "Ho letto l'articolo POSTA E RISPOSTA n. 221 ed a proposito avrei da dire qualcosa per esperienze personali. Nel 2008 nel mio condominio Ŕ stato rilevato, prima ed accertato dopo, che il ns. amministratore in carica da oltre 10 anni ha sottratto dalle casse condominiali oltre 90.000 euro negli anni precedenti di cui Ŕ stato possibile avere la disponibilitÓ della relativa documentazione. Nel corso dei controlli sono venute fuori molte altre evidenti scorrettezze: fatture false o modificate al computer per far risultare importi superiori al reale, inserimento spese inesistenti, maggiorazione importi spese ascensore indipendentemente dalle fatture, pagamento spese personali con assegni emessi sul conto condominiale, piena disponibilitÓ di prelievo da parte dei familiari grazie ad una carta intestata alla stessa e continui prelievi diretti in contante e tanto altro; tutto questo come se il conto condominiale fosse il proprio. Non mi dilungo nell'elenco ma faccio una sola considerazione, il che Ŕ un avvertimento per tutti: il controllo della contabilitÓ dei 12 anni precedenti, Ŕ stata abbastanza semplice da parte mia, incaricato dall'assemblea, poichŔ grazie alla esclusione ed il divieto di movimentazione contante, ogni versamento o pagamento a qualsiasi titolo, avveniva esclusivamente tramite assegni o bollettino di c/c postale. Quindi, banalmente, avendo disponibili gli estratti conto con il relativo saldo ogni fine anno, Ŕ stato sufficiente sommare tutte le spese documentate e tutte le entrate, confrontare il risultato per differenza con il saldo c/c e ricavare gli ammanchi contabili. Tale soluzione non Ŕ altro che un semplice controllo di cassa. Appurato, quindi, al 99% il buco contabile creato dal ns. amministratore, si Ŕ deciso di denunciarlo direttamente presso la Guardia di Finanza la quale ha provveduto a controllare la documentazione ed i miei conteggi. Appurato l'ammanco con estrema precisione, relativo solo agli ultimi cinque anni per l'importo di 51.726 euro, lo stesso Ŕ stato rinviato a giudizio. Quindi, le due regole principali per creare deterrenti, molto spesso sufficienti, sono: 1)- la tenuta di un c/c condominiale (e non personale dell'amministratore) 2)- obbligo per i condomini di effettuare versamenti tracciabili e non contanti (anche se gli amministratori puntano su questo provvedendo al ritiro diretto a mezzo loro incaricati senza ulteriori spese e perdita di tempo per i cond˛mini). Altrettanto dicasi per il pagamento spese e fornitori che dovrÓ essere fatto esclusivamente con assegno ed operazioni rintracciabili. Avete provato a fare un po' di conti? Convenite che sarebbe stato certamente pi¨ conveniente spendere qualcosina in pi¨ per la gestione di un c/c condominiale? Qualcuno diceva "la fiducia Ŕ una cosa seria", ma prendere qualche precauzione in pi¨ non pu˛ che dare maggior sicurezza. Inoltre Ŕ doveroso ribadire che oggi molti amministratori, puntando sulla depenalizzazione dei falsi in bilancio e perfettamente coscienti che senza un c/c non Ŕ possibile stabilire con certezza gli ammanchi, si lasciano facilmente trasportare verso atti di disonestÓ a proprio vantaggio. Mi fermo qui per evitare di tediare coloro che saranno interessati alla lettura di questo mio caso personale, ma faccio presente che tale mia prima esperienza mi ha portato a perfezionare la tecnica dei controlli sui bilanci condominiali facendomi scoprire i mille modi per appropriarsi indebitamente di somme appartenenti ai condomýni gestiti, a volte con grandi disponibilitÓ e movimentazione, ma spesso a discapito di cond˛mini al limite della sopravvivenza specie con le situazioni critiche di questi ultimi tempi. Ultima notizia a livello personale Ŕ quella che, grazie a tale esperienza, ho avuto modo di controllare i bilanci condominiali di alcuni amici. Risultato (casi pi¨ eclatanti): il mio caso personale per l'importo superiore ai 90.000 euro; ammanco di circa 32.000 euro in quasi un anno e mezzo di gestione (recuperati circa 28.000 sotto minaccia di denuncia); ammanco di 3.200 euro in tre anni di gestione, ed altri di minore entitÓ. Devo ammettere, con mio grande dispiacere, che tutti questi casi fra oltre 30 controlli, senza naturalmente fare di tutta l'erba un fascio, mi hanno dato la certezza di essere di fronte ad un fenomeno sempre pi¨ crescente e ad una situazione drammatica dove una grossa percentuale di amministratori, approfittando della generale ignoranza dei cond˛mini nel campo e della fiducia che nella maggior parte dei casi si pone in essi, hanno una gestione poco, ed a volte molto scorretta a seconda dei casi, nella gestione dei condomýni amministrati. Fra l'altro, l'imposizione di regole e conseguente accettazione delle stesso, lascia pensare che l'amministratore Ŕ cosciente della maggiore attenzione rivolta verso di lui dal condominio ed a volte pu˛ essere un primo gradino verso una certa sana gestione. Mi auguro che prima o poi, tempi permettendo, qualcuno si accorga di questo frequente e non pi¨ isolato indebito arricchimento ed i ns. legislatori provvedano al pi¨ presto a varare delle riforme a ns. tutela.
(Ad essere sinceri nonostante il mio ottimismo, credo poco che questo avvenga, poichŔ mi risulta che moltissimi politici sono anche professionisti nel campo e non so quanto possa essere conveniente per loro varare leggi che potrebbero ritorcersi, forse, anche contro se stessi). Ringrazio lo studio Cataldi per avermi dato la possibilitÓ di esprimere le mie opinioni sul caso. Leo Di Giuseppe - Bari". - Grazie a Te, Leo! Torna a scriverci, quando vuoi e puoi, per gli sviluppi del caso e per altre considerazioni.
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(05/02/2012 - Avv. Paolo M. Storani)
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(Per la rubrica "Posta e Risposta")
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Avv. Paolo M. Storani
Civilista e penalista, dedito in particolare
alla materia della responsabilitÓ civile
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   Paolo Storani
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