Caratteri del diritto di servitù

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Pur disciplinando la categoria generale delle servitù e non le singole servitù che, laddove costituite volontariamente, “sono aperte nel contenuto concreto e nella denominazione”, lasciando ai privati ampia espressione dell'autonomia negoziale, compatibile con il principio di tipicità, l'art. 1027 c.c. stabilisce la funzione del diritto di servitù che caratterizza il rapporto e che consiste nel peso imposto su un immobile per l'utilità di un altro immobile, costituendo per l'effetto un rapporto tra i rispettivi proprietari (Cass. n. 11684/2000).

Dalla nozione codicistica appena vista emerge dunque, che, per aversi diritto di servitù in senso tecnico, è necessaria la contestuale presenza di alcuni elementi tipici:

 

Il principio “nemini res sua servit”

Il primo degli elementi tipici che si traggono dall'art. 1027 c.c. è che i due fondi facciano capo a proprietari diversi, in osservanza del noto brocardo coniato dai giuristi Romani “nemini res sua servit”.

In caso contrario, infatti, se una stessa persona avesse la proprietà di due fondi e si limitasse semplicemente ad assoggettare uno all'altro, per questioni di comodità o simili, il diritto di servitù non sorgerebbe sol per questo, dato che avrebbe origine esclusivamente in caso di successiva divisione del lotto originario tra più proprietari (come si vedrà, è uno dei modo di acquisto a titolo originario del diritto di servitù: la c.d. “destinazione del padre di famiglia”).

Tuttavia, il principio nemini res sua servit è applicabile nel caso in cui un unico soggetto sia titolare del fondo servente e di quello dominante e non anche quando il proprietario di uno di essi sia anche comproprietario dell'altro, perché in tale ultima ipotesi “l'intersoggettività del rapporto è data dal concorso di altri titolari del bene comune” (Cass. n. 6994/1998).

Il rigore del principio suddetto, dunque, è mitigato e derogato pacificamente nella prassi, nel caso in cui un soggetto sia, al contempo, proprietario esclusivo del fondo su cui viene costituita la servitù e comproprietario (o condomino) dell'altro fondo: in tali ipotesi, infatti, non viene meno del tutto la diversità di appartenenza dei due fondi giacché il fondo servente, così come quello dominante, appartengono solo per una quota al proprietario dell'altro fondo, essendoci anche altri comproprietari (Cass. n. 434/1985; Cass. n. 6603/1982).

 

L'utilità fondiaria

Altro elemento imprescindibile è il collegamento funzionale tra i fondi interessati, nel senso che uno di essi deve essere stabilmente idoneo a garantire un'utilità all'altro.

Essendo la servitù sicuramente un diritto dal contenuto assai più elastico di molti altri, anche in merito al concetto di “utilità” è indispensabile rifarsi agli orientamenti giurisprudenziali.

Ebbene, la Suprema Corte ha chiarito che siffatto requisito è da interpretare in modo estensivo e ampio, non essendo necessaria una vera e propria contiguità tra i fondi, risultando sufficiente che, sulla base della relativa vicinanza tra gli stessi, al fondo dominante sia offerto un vantaggio di qualunque tipo, purché ritenuto meritevole di tutela da parte dell'ordinamento giuridico.

Così, ad esempio, la Cassazione (cfr. Cass. n. 1522/1980) ha reputato sufficiente, all'uopo, anche il maggior afflusso fruibile di aria e luce e il miglior panorama che deriva dal peso, imposto sul fondo vicino, di non costruire oltre una determinata altezza (si parla, al proposito, di servitus altius non tollendi).

Del resto, a propendere per l'ampiezza del concetto di utilitas è lo stesso codice, che all'art. 1028 c.c. dispone che possa anche consistere “nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante”.

Del pari, l'art. 1028 c.c. dispone che l'utilità può essere inerente alla destinazione industriale del fondo, riconoscendo espressamente le c.d. servitù industriali, ovvero quelle dirette ad avvantaggiare un fondo sul quale venga esercitata un'attività di carattere industriale (Cass. n. 864/1966).

 

L'unilateralità

La servitù, infine, dovrà essere unilaterale, nel senso che deve essere ben distinguibile qual è il fondo sul quale grava il peso (lo svantaggio o la compressione del diritto di proprietà) a favore dell'altro, non potendo concentrarsi in capo ad uno dei due terreni coinvolti entrambe le qualifiche di “dominante” e di “servente”.

In base a tale principio, parte della dottrina ha negato l'esistenza delle c.d. servitù reciproche, respingendo la tesi che lo stesso fondo possa rivestire, contemporaneamente, in ordine alla stessa utilità oggettiva, la qualità di servente e dominante, posto che la caratteristica fondamentale del diritto di servitù è quella di ius in rea aliena. Tuttavia, per altra parte della dottrina e per la giurisprudenza, non si può escludere che due fondi possano essere gravanti reciprocamente dalla medesima servitù, poiché il rapporto che viene a costituirsi in tal caso non è quello di corrispettività tra i due fondi, bensì quello relativo a due diverse ed autonome servitù in cui il fondo che nell'una è considerato come servente, nell'altra figura come dominante (cfr., in dottrina, ex multis, S. Cervelli; in giurisprudenza: Cass. n. 4697/1986; Cass. n. 1738/1969; Cass. n. 2171/1967).


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