Espropriazione immobiliare

Indice della guida di procedura civile

La procedura esecutiva immobiliare ha ad oggetto il diritto di proprietà o i diritti di usufrutto e di supeficie su beni immobili.

Nel corso della medesima procedura esecutiva possono essere espropriati, oltre all'immobile, anche le sue pertinenze, i suoi frutti pendenti e i mobili che lo arredano.

Anche l'espropriazione immobiliare ha inizio con il pignoramento.

A tal proposito occorre preventivamente sottolineare che il creditore che, sulla base di quanto previsto dall'articolo 2911 del codice civile, vanti un'ipoteca su un bene non può procedere con il pignoramento di altri immobili se non ha prima espropriato quello ipotecato.

Se invece il creditore estende il pignoramento anche a immobili non pignorati, il giudice può ridurre il pignoramento medesimo oppure sospendere la vendita del bene non ipotecato finchè non sia stato venduto quello interessato dalla garanzia reale.

Il pignoramento

Come detto, il pignoramento è l'atto con il quale si apre l'espropriazione immobiliare.

Più precisamente, una volta che sia trascorso inutilmente il periodo previsto dal precetto notificato al debitore unitamente al titolo esecutivo per il pagamento delle somme dovute, il creditore individua il bene immobile da aggredire per soddisfare le proprie pretese e procede con la notifica al debitore e la successiva trascrizione dell'atto di pignoramento.

In tale atto vanno indicati esattamente l'immobile ipotecato e i beni e i diritti immobiliari che si vogliono sottoporre a esecuzione.

Inoltre, con esso si ingiunge al debitore di non sottrarre i beni alla garanzia dell'adempimento.

L'articolo 555 del codice di procedura civile prevede che subito dopo la notifica del pignoramento, l'ufficiale giudiziario consegni copia autentica dell'atto, con le note di trascrizione, presso la conservatoria dei registri immobiliari affinchè venga trascritto, a fini pubblicitari, il pignoramento dell'immobile interessato. Una nota di trascrizione viene restituita al depositante.

Di tale attività può occuparsi direttamente anche (e di solito si occupa) il creditore pignorante.

L'ufficiale giudiziario, dopo aver eseguito l'ultima notifica, consegna senza ritardo al creditore l'originale dell'atto di pignoramento e la nota di trascrizione.

Il creditore, quindi, provvede a depositarle in copia conforme presso la cancelleria del giudice dell'esecuzione competente per territorio insieme alla nota di iscrizione a ruolo e alle copie conformi del titolo esecutivo e del precetto.

Il deposito deve avvenire entro quindici giorni, pena perdita di efficacia del pignoramento.

Il cancelliere, quindi, forma il fascicolo dell'esecuzione.

Custodia dei beni pignorati

Con il pignoramento il debitore diviene custode dell'immobile e di tutte le pertinenze e dei frutti interessati senza aver diritto a ricevere, per quest'attività, un compenso.

Tuttavia, su istanza del creditore procedente o di uno intervenuto successivamente, il giudice, dopo aver sentito il debitore, può nominare come custode una persona diversa se l'immobile non è occupato dal debitore.

In ogni caso, colui che è tenuto alla custodia del bene deve rispettare una serie di obblighi e di divieti. Il custode è tenuto, infatti, all'obbligo del rendiconto a norma dell'articolo 593 del codice di rito e al divieto di locare il bene immobile pignorato, salvo apposita autorizzazione del giudice. 

Se gli obblighi non sono rispettati, il giudice provvede alla sua sostituzione.

Pignoramento successivo

Nel caso in cui il conservatore dei registri immobiliari, nel trascrivere il pignoramento, si accorga del fatto che l'immobile è già stato pignorato, ne fa menzione nella nota di trascrizione che restituisce.

A questo punto il secondo pignoramento, se è compiuto prima della prima udienza fissata per l'autorizzazione della vendita, è depositato con tutti gli altri documenti necessari in cancelleria ed è inserito nel fascicolo già formato in base al primo pignoramento. L'esecuzione si svolge in un unico processo.

Se, invece, è compiuto successivamente, ha gli effetti di un intervento tardivo rispetto ai beni colpiti dal primo pignoramento.

Intervento dei creditori

Se sono presenti altri creditori da soddisfare, essi, se intervengono non oltre la prima udienza fissata per l'autorizzazione della vendita, partecipano all'espropriazione dell'immobile pignorato e, se sono muniti di titolo esecutivo, possono anche provocarne i singoli atti.

Se, invece, essi intervengono dopo la suddetta udienza e fino a quella fissata per la formazione del progetto di distribuzione delle somme ricavate, saranno soddisfatti solo nel caso in cui resti qualcosa da suddividere dopo il pagamento del creditore procedente e di quelli intervenuti precedentemente. A meno che non siano privilegiati, nel qual caso concorrono alla distribuzione della somma ricavata in ragione dei loro diritti di prelazione e, se muniti di titolo esecutivo, possono provocare atti dell'espropriazione.

Vendita

Una volta decorso il termine di dieci giorni dal pignoramento, il creditore procedente può fare istanza di vendita dell'immobile pignorato

Questa, una volta autorizzata, viene fatta al pubblico incanto (ossia all'asta) oppure senza incanto. In quest'ultimo caso chi è interessato all'acquisto può fare un'offerta in busta chiusa al giudice, che, tuttavia, non può essere accolta se perviene oltre il termine stabilito o se è inferiore di oltre un quarto rispetto al prezzo stabilito nell'ordinanza o, infine, se l'offerente non presta cauzione in misura non inferiore al decimo del prezzo proposto.

Il ricavato dalla vendita viene distribuito tra i creditori a norma degli articoli 2777 e seguenti del codice civile, con precedenza dei creditori privilegiati ed ipotecari. 


Vai alla formula per la redazione di un atto di pignoramento immobiliare 

Vedi anche:

» Il titolo esecutivo
» L'atto di precetto
» La notifica del precetto alla pubblica amministrazione e il rispetto del termine dei 120 giorni
» Espropriazione forzata in generale
» Il pignoramento
» L'ogetto del pignoramento
» I beni impignorabili
» I diritti di usufrutto, uso e abitazione e l'espropriazione forzata
» La riduzione del pignoramento
» Intervento dei creditori
» La vendita e l'assegnazione
» La distribuzione delle somme ricavate dall'esecuzione
» Espropriazione mobiliare presso il debitore
» Il pignoramento presso terzi. Guida con fac-simile
» la dichiarazione del terzo pignorato guida legale e fac simile 
» La mancata o contestata dichiarazione del terzo pignorato
» Espropriazione immobiliare
» Espropriazione di beni indivisi
» Espropriazione contro il terzo proprietario
» Esecuzione in forma specifica
» Esecuzione per consegna o per rilascio
» Esecuzione degli obblighi di fare e di non fare
» Attuazione degli obblighi di fare infungibile o di non fare
» Le opposizioni nel processo di esecuzione
» Opposizione al precetto
» Opposizione alla esecuzione
» Opposizione agli atti esecutivi
» L'opposizione di terzo nel processo esecutivo
» Sospensione ed estinzione del processo esecutivo

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