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La nuda proprietà

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Indice della guida

Definizione

Ex art. 832 c.c. il titolare del diritto di proprietà ha facoltà di disporre e di godere del proprio bene in modo pieno ed esclusivo, potendo pertanto decidere di ricavare attraverso lo stesso un reddito (c.d. valore di scambio) alienandolo o costituendo sul medesimo dei diritti reali minori (c.d. diritti reali di godimento) a favore di altri.

Quando il diritto di proprietà risulta "compresso" dalla presenza di altri diritti reali, come l'usufrutto (Vedi la guida legale sull'usufrutto), il proprietario conserva soltanto la “nuda proprietà”, ovvero rimane titolare del proprio diritto pur non potendo esercitare le facoltà di utilizzo sino all'estinzione degli stessi. (Vedi anche la guida legale: la donazione con riserva d'usufrutto)

I poteri dell'usufruttuario e quelli del nudo proprietario

In altri termini, nell'ipotesi di usufrutto (ex artt. 978 e ss. c.c.), il titolare (usufruttuario) ha il potere di godere della cosa e di trarne ogni utilità che la stessa può dare, per tutta la durata della sua vita, ma non oltre, potendo anche cedere il proprio diritto per un certo tempo o per tutta la sua durata, se ciò non è vietato dal titolo costitutivo, ma rispettandone la destinazione economica

Viceversa, la "nuda proprietà", di cui è titolare il proprietario corrisponde alla proprietà "spogliata" del diritto di usufrutto per tutta la durata dello stesso, a favore del suo titolare.

La consolidazione

Una volta cessata la causa che ha compresso il diritto (a seguito dell'estinzione dell'usufrutto), la proprietà si riespande automaticamente e riacquista la sua pienezza (c.d. “elasticità”) attraverso la “consolidazione” ovvero la riunione della nuda proprietà e del diritto reale minore nella stessa persona del titolare.

Utilizzi pratici

In passato utilizzata raramente e con valenze per lo più negative, oggi la facoltà di alienare la nuda proprietà conservando il diritto di usufrutto sul proprio immobile è diventata una "formula" frequente, complice la crisi e grazie ai vantaggi che tale operazione comporta sia per il venditore che per l'acquirente.

Il primo, infatti, (di regola, un soggetto anziano) che aliena la nuda proprietà della casa di abitazione, realizza una liquidità immediata mantenendo la possibilità di conservare per il resto della vita l'usufrutto sull'immobile. L'acquirente, invece, oltre al vantaggio di acquistare l'immobile ad un prezzo inferiore: dal valore della proprietà piena va, infatti, decurtato il valore dell'usufrutto (vai al calcolo dell'usufrutto), nella prospettiva di utilizzarlo in futuro (quale investimento ad esempio di un genitore per il figlio), acquisendo con l'estinzione dell'usufrutto, la piena proprietà.

La ripartizione delle spese tra nudo proprietario e usufruttuario

Ulteriore vantaggio per l'acquirente della nuda proprietà è rappresentato dal fatto che l'obbligo dell'adempimento degli oneri relativi al godimento della cosa (custodia, manutenzione ordinaria, spese condominiali, ecc.), rimangono a carico dell'usufruttuario, essendo il nudo proprietario obbligato solo a pagare le spese straordinarie (Cass. n. 6877/2014). 

La stessa Corte di Cassazione ha ulteriormente chiarito che l'usufruttario deve provvedere a tutto ciò che riguarda la conservazione ed il godimento della cosa; mentre il nudo proprietario è tenuto a sostenere le spese per tutto ciò che riguarda la struttura, la sostanza e la destinazione della cosa. 

Si vedano in proposito anche le guide:
- Gli obblighi dell'usufruttuario
- i Diritti dell'usufruttuario 

Massime della Cassazione inerenti alla nuda proprietà

Cassazione civile Sezione II sentenza del 06/11/2015 n. 22703 
In tema di riparto delle spese tra l'usufruttuario e il nudo proprietario, occorre considerare la natura degli interventi da eseguire, giacché spetta all'usufruttario la responsabilità e l'onere di provvedere a tutto ciò che riguardi la conservazione ed il godimento della cosa; mentre compete al nudo proprietario tutto ciò che riguarda la struttura, la sostanza e la destinazione della cosa.

Cassazione civile Sezione II sentenza del 14/10/2015 n. 20788 
In caso di donazione con riserva d'usufrutto ex art. 796 c.c., non è possibile trasferire l'usufrutto "mortis causa" dato che esso si estingue con la morte del titolare a norma dell'art. 979 c.c.. Nella diversa ipotesi del legato di usufrutto, il testatore ha la piena proprietà al tempo dell'apertura della successione, sicché può legare l'usufrutto, scindendolo dalla nuda proprietà trasmessa ad altro successore.

Cassazione civile Sezione II sentenza del 05/05/2014 n. 9618 
Nel giudizio di simulazione della compravendita, relativa all'entità del prezzo, anche chi ha acquistato la nuda proprietà è litisconsorte necessario se è stato dedotto l'inadempimento dell'obbligazione di pagamento.

Vedi ora: 
- la guida legale sull'usufrutto
- la donazione con riserva d'usufrutto
I diritti di usufrutto, uso e abitazione e l'espropriazione forzata
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