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I limiti alla proprietà nel codice civile

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Indice della guida

Le facoltà attraverso le quali si esplica il diritto di proprietà ex art. 832 c.c. sono fondamentalmente illimitate, ma la “signoria” del proprietario sulla propria res, trova un confine nelle diverse limitazioni imposte dalla legge.

Il codice del 1942, infatti, e, successivamente la Carta Costituzionale, con la previsione del rinvio alla legge ordinaria per la disciplina dei modi di acquisto, di godimento e dei limiti alla proprietà, anziché provvedere all'elencazione delle facoltà connesse al diritto sulla cosa, si sono preoccupati di indicarne espressamente i limiti, nell'ottica di un contemperamento dell'interesse privato con quello dei terzi e dell'intera collettività.

Alla stessa ratio risponde la garanzia della “funzione sociale” della proprietà, prevista dall'art. 42 Cost., con l'obiettivo di renderla accessibile a tutti assicurando una più equa distribuzione della ricchezza: in altri termini, il fine del legislatore è quello di far sì che il diritto di proprietà, come qualsiasi altro diritto soggettivo, non solo non costituisca strumento di offesa o veicolo di danno, ma non sia da impedimento alla realizzazione di interessi pubblici o individuali, funzionando altresì come strumento efficace di soddisfacimento di interessi extraindividuali (si pensi al proprietario di fondi destinati a determinate coltivazioni interessanti la produzione nazionale).

I limiti della proprietà ricavabili dal codice civile, che nel loro insieme e nella loro articolazione, valgono a definire l'istituto in termini generali possono essere ricondotti, dunque, a due categorie: limiti imposti per ragioni di pubblico interesse e limiti imposti per salvaguardare i concorrenti diritti degli altri soggetti privati.

 

Limiti nell'interesse pubblico

La categoria dei limiti alla proprietà nell'interesse pubblico si è evoluta ed articolata nel tempo, attraverso specifiche normative tese ad assicurare la realizzazione della funzione sociale prevista dall'art. 42, comma 2, Cost., sulla base della stretta connessione con la natura del bene che forma l'oggetto della proprietà.

Alle previsioni contenute nel codice civile e nella stessa Carta Costituzionale - come l'espropriazione per pubblica utilità (ex art. 42 e 834 c.c.), la requisizione e l'imposizione di vincoli per necessità pubbliche (art. 835 c.c.) - nel tempo, in base alla “natura del bene” oggetto della proprietà, nonché della destinazione dello stesso e dell'esigenze di realizzazione dell'interesse pubblico, altri e più pregnanti limiti sono stati aggiunti al godimento e all'esercizio del diritto di proprietà.

Occorre menzionare in tal senso, le leggi a presidio della tutela ambientale, quelle volte  a disciplinare l'attività di coltivazione, conservazione o l'esercizio di determinati beni che interessano la produzione nazionale, così come i vincoli imposti per il rispetto delle distanze legali delle costruzioni dalle c.d. “zone di rispetto” (strade, ferrovie, autostrade, ecc.), nonché le servitù e le imposizioni sui fondi per assicurare l'utilità alla P.A. (per le linee telefoniche, i segnali stradali, le condutture elettriche, ecc.), o ancora i vincoli forestali e paesaggistici, quelli idrogeologici (artt. 866 e ss. c.c.) e le particolari discipline dettate per le miniere, le cave, le torbiere e i fabbricati adibiti ad uso alberghiero.

Il legislatore ha previsto anche diverse condotte attive cui i privati possono o devono attenersi, come ad es. la possibilità della formazione di consorzi tra proprietari, volontari o coattivi per la bonifica integrale (857 c.c.) per la migliore utilizzazione delle acque (821 c.c.), per la ricomposizione fondiaria (850 c.c.).

 

Limiti nell'interesse privato

Oltre all'evitare che il diritto soggettivo della proprietà non costituisca uno strumento di offesa né un veicolo di danno, attraverso specifiche disposizioni, (come il divieto degli atti emulativi ex art. 833 c.c.), il legislatore ha previsto una serie di limiti finalizzati a salvaguardare gli interessi degli altri privati, che operano soprattutto nei rapporti c.d. di “vicinato” e che riguardano la proprietà immobiliare.

Il fine, com'è evidente, è quello di contemperare l'assolutezza e illimitatezza del diritto del proprietario sulla propria res, con l'analogo potere degli altri proprietari, in modo che la libertà di ciascuno non confligga con quella degli altri soggetti, attraverso l'assegnazione di precise limitazioni all'estrinsecazione delle proprie facoltà. In linea di principio, il diritto di godere e disporre della propria res, da parte del proprietario, va contenuto entro i propri confini. Tali “confini” rappresentano i limiti legali della proprietà, ne definiscono il contenuto circoscrivendo l'ambito in cui il diritto è tale rispetto a quello in cui non lo è più, poiché incide sul parallelo diritto altrui.

I limiti relativi ai “diritti e doveri di vicinato” che interessano esclusivamente la proprietà immobiliare riguardano, in particolare: il rispetto delle distanze nelle costruzioni, nelle piantagioni, nell'escavazione di fossi o pozzi, ecc. (artt. 873-899 c.c.); le prescrizioni sulle luci e le vedute, in modo da consentire sia il passaggio della luce e dell'aria che la possibilità di affaccio ai vicini (artt. 900-907 c.c.); le norme in materia di stillicidio, che prevedono che il proprietario costruisca i tetti in modo che le acque piovane scolino sul suo terreno e non su quello dei vicini (art. 908 c.c.); le norme in materia di utilizzo delle acque private (artt. 909-922 c.c.), nonché il divieto di immissioni ex art. 844 c.c.

In merito a queste ultime, se è agevolmente spiegabile il divieto di ogni immissione materiale di cose o persone (facere in alienum), meno semplice risulta il vietare le c.d. “immissioni immateriali” che non sono conseguenza di una intrusione nella sfera altrui bensì di quanto ciascuno fa in casa propria ma che per ovvi motivi (si pensi al fumo, al calore, ai rumori, ecc.) si diffonde inevitabilmente sulla proprietà vicina.

A tal proposito, il codice civile ha previsto all'art. 844 c.c. che ciascun proprietario di un fondo non possa impedire “le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino se non superano la normale tollerabilità”.

L'accertamento del criterio della “normale tollerabilità” compete all'autorità giudiziaria, avuto riguardo alla condizione dei luoghi, dovendo contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà e degli usi. In nessun caso comunque sono giustificabili immissioni “intollerabili”, le quali, qualora non giustificate, attribuiscono al “molestato” sia un'azione per l'eliminazione delle cause dell'immissione, sia l'azione per ottenere il risarcimento dei danni subiti (Cass. n. 8094/2014).

Nell'accertamento della normale tollerabilità delle immissioni, la norma codicistica risulta integrata anche da numerose leggi speciali che prendono in considerazione le immissioni gassose, liquide, sonore, ecc. (cfr. art. 6-ter del d.l. 30.12.2008, convertito con l. n. 13/09) (Cass. n. 17051/2011).

Le immissioni cui fa riferimento l'art. 844 c.c. sono quelle “indirette”: se si tratta invece di immissioni dirette (lancio di oggetti nel fondo vicino, acqua proveniente da altro fondo, ecc.), la questione assume una connotazione chiaramente illecita (Cass. n. 7411/1992). 

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