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Sublocazione e cessione del contratto di locazione

La sublocazione e la cessione del contratto di locazione sono due fenomeni distinti, disciplinati dall'articolo 1594 del codice civile.

La sublocazione

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Tale disposizione, infatti, ammette la possibilità per il conduttore di sublocare la cosa locatagli liberamente, senza necessità del consenso del locatore.

Se, però, si tratta di una cosa mobile, la sublocazione deve essere alternativamente:

  • autorizzata dal locatore,
  • consentita dagli usi.

La cessione del contratto di locazione

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Il conduttore, invece, non ha la possibilità di cedere il contratto senza aver prima ottenuto il consenso del locatore alla cessione.

Locazione di cose immobili: disposizioni specifiche

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Va tuttavia specificato che la materia della locazione di immobili è disciplinata da norme specifiche contenute in due diverse leggi: una che regola le locazioni di immobili urbani (legge n. 392/1978) e una che regola la materia delle locazioni di immobili ad uso abitativo (legge n. 431/1998). 

L'articolo che più rileva in questa sede è il numero 2 della legge n. 392/78 che vieta la sublocazione totale o la cessione del contratto di locazione dell'immobile in assenza del consenso del locatore. Il comma 2 dell'articolo stabilisce che il conduttore, salvo patto contrario, potrà comunque sublocare in parte l'immobile, dandone comunicazione al locatore tramite lettera raccomandata nella quale dovranno essere indicate le generalità del subconduttore, il numero di vani ceduti e la durata del contratto.

Differenza tra sublocazione e cessione

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Ma qual è la differenza tra sublocazione e cessione del contratto di locazione?

Nella sublocazione il conduttore si trasforma, a sua volta, in locatore, ma, nonostante ciò, resta comunque sempre obbligato verso l'originario locatore.

Nella cessione del contratto, invece, il vecchio conduttore - cedente esce dal contratto e il suo posto viene preso dal nuovo conduttore - cessionario, che sarà quindi direttamente obbligato nei confronti del locatore.

Data: 6 giugno 2021

Scadenza naturale del contratto e tacito rinnovo Opponibilità al terzo acquirente