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Locazioni commerciali: quando l'inquilino è irreperibile

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Guida sulle locazioni

Nelle locazioni di immobili ad uso diverso da quello abitativo (c.d. "uso commerciale") disciplinate dalla l. n. 392/78, i casi in cui l'inquilino moroso abbandona l'immobile non restituendo le chiavi e rendendosi irreperibile, magari lasciando all'interno i suoi effetti, sono abbastanza frequenti.
Esclusa la possibilità di farsi "giustizia" da sé, forzando o sostituendo la serratura della porta di accesso o disdettando i contratti di somministrazione delle forniture (energia elettrica, acqua, gas, ecc.), che integrano condotte sanzionabili anche penalmente (v. Cass. n. 41675/2012), la legge appresta diversi rimedi affinchè il locatore (o proprietario), di fronte all'inottemperanza del conduttore, possa rientrare in possesso del proprio immobile e recuperare i canoni scaduti.

Lo sfratto per morosità


Il rimedio più tipico è quello dello sfratto per morosità di cui all'art. 658 c.p.c. che si configura come un procedimento sommario speciale col quale ottenere, in tempi più brevi rispetto al rito ordinario, il rilascio dell'immobile in favore del proprietario.
Il primo atto da effettuare per ottenere lo sfratto di un inquilino moroso è costituito da una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno nella quale il locatore sollecita al conduttore il pagamento dei canoni arretrati e lo invita a lasciare liberi i locali pena il ricorso all'autorità giudiziaria, entro una data stabilita. In caso di persistenza della morosità, il locatore dovrà rivolgersi, quindi, ad un legale per l'avvio della pratica di sfratto. L'iter ha inizio con l'intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida presso il tribunale competente, nonché ingiunzione del pagamento dei canoni scaduti e di quelli che scadranno sino al rilascio (in tal caso, il giudice emetterà apposito decreto ingiuntivo). Dalla notifica dell'intimazione (effettuata dall'ufficiale giudiziario presso la residenza, il domicilio o la dimora del conduttore che, in caso di irreperibilità si realizza con l'affissione presso la casa comunale dell'atto) al giorno dell'udienza devono intercorrere non meno di 20 giorni.
A questo punto sono possibili due scenari.
Se l'inquilino si presenta all'udienza e si oppone alla convalida dello sfratto, il giudice può considerare l'opposizione non fondata e convalidare lo sfratto; oppure concedere subito al proprietario l'ordinanza di rilascio dell'immobile che consente la prosecuzione dell'iter dello sfratto, rinviando ad un giudizio ordinario l'esame delle cause di opposizione del conduttore; ovvero ancora procedere direttamente con il rito ordinario senza concedere ordinanza di rilascio.
Se, invece, il conduttore non compare all'udienza o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto fissando la data di esecuzione per il rilascio dell'immobile disponendo che venga apposta la formula esecutiva, ovvero l'ordine con cui gli ufficiali giudiziari metteranno in esecuzione l'atto.
Se l'inquilino moroso non libera l'immobile entro la data fissata dal giudice, il proprietario dovrà notificare atto di precetto intimando il rilascio dell'unità immobiliare entro un termine non minore di 10 giorni dalla notifica, trascorso il quale si procederà con l'esecuzione forzata. Occorrerà procedere, quindi, con la "monitoria di sgombero", attraverso la quale l'ufficiale giudiziario comunica al conduttore che in una determinata data e ora si recherà presso l'immobile per sfrattarlo nelle forme stabilite dalla legge e eventualmente usufruendo dell'assistenza della forza pubblica.
Alla data prestabilita, l'ufficiale giudiziario si recherà presso l'immobile eseguendo materialmente lo sfratto e immettendo il proprietario/locatore nel possesso anche attraverso l'apertura forzosa (in caso di irreperibilità del conduttore), verbalizzando il tutto. Ove presenti arredi dell'inquilino moroso, l'ufficiale stilerà un inventario degli stessi e nominerà il proprietario (o apposito soggetto) custode e responsabile degli averi del conduttore, i quali, laddove non recuperati da quest'ultimo, dovranno essere sgomberati dal locatore a proprie spese (fatta salva la possibilità di rifarsi sull'inquilino).

Sfratto per finita locazione e procedura ex art. 30 della l. 392/78


Altro provvedimento giudiziario propedeutico all'azione esecutiva per ottenere la liberazione del bene immobile non restituito spontaneamente dal conduttore irreperibile, è lo sfratto per finita locazione ex art. 657 c.p.c. che si ha allorquando il contratto giunge a sua naturale scadenza per l'intero decorso del termine previsto.
Secondo la disposizione codicistica, il locatore può intimare al conduttore licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto, con contestuale citazione per la convalida, ovvero intimare lo sfratto con contestuale citazione per la convalida dopo la scadenza del contratto se in virtù dello stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti è esclusa la tacita riconduzione.
La "procedura per il rilascio" dettata, invece, dall'art. 30 della legge n. 392/78 inerisce il procedimento finalizzato ad ottenere la restituzione dell'immobile a seguito dell'esercizio, da parte del locatore, del diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza.
Nei casi tassativamente previsti dall'art. 29 della stessa legge (immobile adibito ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta ovvero all'esercizio di una delle attività indicate nell'art. 27; demolizione, ristrutturazione o completo restauro, ecc.), una volta avvenuta la comunicazione al conduttore, per come disposto dal terzo comma, prima della data per la quale è stata richiesta la disponibilità dell'immobile o quando tale data sia trascorsa senza che lo stesso abbia rilasciato il bene, il locatore può convenire in giudizio il conduttore secondo le norme previste dall'art. 447-bis c.p.c., ossia mediante ricorso al tribunale nella cui circoscrizione ha sede l'immobile.
Alla prima udienza, se il convenuto compare e non si oppone, il giudice, ad istanza del locatore, pronunzia ordinanza di rilascio, la quale costituisce titolo esecutivo e definisce il giudizio. Invece, nel caso di opposizione, il giudice è tenuto ad esperire il tentativo di conciliazione. Se tale tentativo va a buon fine il relativo verbale costituisce titolo esecutivo; in caso contrario (o di contumacia del convenuto) si procederà a norma degli art. 420 e seguenti c.p.c.

Occupazione senza titolo e azione per il rilascio


Oltre al rito speciale rappresentato dai procedimenti di convalida di sfratto e al provvedimento di rilascio ex art. 30 attivabile solo per i casi di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza, nel caso di cessata locazione (per qualsiasi altra causa di scioglimento del rapporto) e di irreperibilità dell'inquilino, per ottenere la liberazione dell'immobile, il locatore può avvalersi della tutela processuale approntata dal c.d. "rito locatizio", secondo le disposizioni di cui all'art. 447-bis c.p.c. (introdotto dalla l. 353/1990) che estende l'ambito di applicazione delle norme disciplinanti il rito del lavoro alle controversie in materia di locazione di immobili urbani.
Alla cessazione del rapporto di locazione, il conduttore ha l'obbligo di immettere l'immobile nella disponibilità incondizionata del proprietario, con la consegna delle chiavi e libero da cose e persone.
Quando ciò non avvenga spontaneamente (come nell'ipotesi di un contratto concluso e dell'irreperibilità del conduttore che non ha consegnato le chiavi), il locatore può rivolgersi all'autorità giudiziaria per ottenere un'azione di rilascio o restituzione del bene, che si trova nella materiale disponibilità di un soggetto (l'ex conduttore) privo di titolo legittimo.
La vertenza ricadrà in quelle che vengono definite "occupazioni sine titulo" con pacifica applicazione del rito previsto dall'art. 447-bis c.p.c., atteso che nell'ampia nozione di "cause relative a rapporti di locazione di immobili urbani sono da ricomprendere tutte le controversie comunque riferibili ad un contratto di locazione, che attengano, cioè, non solo alla sua esistenza, validità ed efficacia, ma altresì a tutte le altre possibili sue vicende, e segnatamente a quelle che involgano l'adempimento delle obbligazioni derivanti dal rapporto" (Cass. n. 10070/2001).
Il ritardo del conduttore nell'adempimento dell'obbligo contrattuale di riconsegna, integra la fattispecie risarcitoria prevista dall'art. 1591 c.c., per cui il locatore ha diritto all'indennità per l'occupazione senza titolo (ovvero la corresponsione del canone convenuto fino all'effettivo rilascio dell'immobile), nonché al risarcimento dell'eventuale maggior danno (per i pregiudizi patiti dal non aver potuto dare in locazione il bene per un canone più elevato; per la mancata alienazione; ecc.) che va dimostrato dal locatore.

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