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Locazione ed esecuzione immobiliare

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Guida sulle locazioni
Nel processo esecutivo, l'esito positivo della vendita si realizza con l'aggiudicazione definitiva dell'immobile, la quale attribuisce all'aggiudicatario il diritto al trasferimento del bene.
Il decreto con il quale il giudice dell'esecuzione trasferisce all'aggiudicatario il bene espropriato contiene, infatti, ex art. 586 c.p.c., anche l'ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l'immobile venduto, costituendo titolo per la trascrizione della vendita e titolo esecutivo per il rilascio.
Ex art. 560, terzo comma, c.p.c., inoltre, il giudice dell'esecuzione dispone "con provvedimento non impugnabile, la liberazione dell'immobile pignorato, quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso, o parte dello stesso, ovvero quando revoca la detta autorizzazione, se concessa in precedenza, ovvero quando provvede all'aggiudicazione o all'assegnazione dell'immobile".
Il provvedimento, secondo il comma 4, costituisce titolo esecutivo per il rilascio ed è eseguito, a cura del custode, anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell'interesse dell'aggiudicatario o dell'assegnatario, se questi non lo esentano.
Ratio delle disposizioni menzionate (novellate dal d.l. n. 35/2005 e dalla l. n. 263/2005) è quella di garantire all'aggiudicatario di entrare in possesso dell'immobile acquistato libero da persone o da cose al momento dell'emissione del decreto di trasferimento.
Tuttavia, nelle ipotesi, non infrequenti nella prassi, in cui l'immobile pignorato sia occupato da un terzo in forza di un contratto di locazione, le suddette disposizioni vanno contemperate con il diritto del conduttore a non subire pregiudizio dalla procedura esecutiva.
Se, da un lato, infatti, l'art. 560 c.p.c. fa divieto al debitore e/o al terzo custode nominato, di dare in locazione l'immobile pignorato, senza autorizzazione del giudice (e, in ogni caso, in presenza di tale autorizzazione, la locazione risponderà alle sole finalità di economicità e fruttuosa gestione e conservazione della cosa pignorata), dall'altro, l'art. 2923 c.c. detta precise regole in ordine all'opponibilità alla procedura esecutiva del titolo locatizio anteriore al pignoramento.

L'opponibilità delle locazioni anteriori


L'art. 2923 c.c. sancisce l'opponibilità della locazione di un immobile a chi se ne sia reso aggiudicatario, in sede di espropriazione forzata, contemperando il generale principio "emptio non tollit locatum" dettato per la vendita volontaria (ex artt. 1599 e 1600 c.c.) con le esigenze proprie del processo esecutivo che mira alla tutela delle ragioni e al soddisfacimento degli interessi e dei diritti dei creditori nei confronti dell'esecutato.
In ragione di tale contemperamento di interessi, ontologicamente diversi rispetto alla vendita volontaria, l'avente causa dal locatore (aggiudicatario o acquirente), è tenuto a rispettare le locazioni precedentemente stipulate dal proprietario (esecutato o suo dante causa), seppur entro i limiti dettati dall'art. 2923 c.c., ovvero: la data certa anteriore; la trascrizione anteriore delle locazioni ultranovennali; la detenzione anteriore dell'immobile in mancanza di data certa; l'inopponibilità delle locazioni effettuate a c.d. "canone vile".

La data certa


In linea di massima, la regola generale, dettata dall'art. 2923, 1° comma, c.c., è quella dell'opponibilità all'aggiudicatario delle locazioni aventi "data certa anteriore al pignoramento" e dell'inopponibilità di quelle successive, secondo la precisa disposizione di cui all'art. 560 c.p.c. che sancisce, appunto, il divieto di locare l'immobile pignorato senza autorizzazione del giudice.
Solo in presenza di siffatta specifica autorizzazione, il custode (sia esso il debitore, costituito ex lege nell'ufficio di custodia dell'immobile e dei suoi accessori o un terzo nominato dal giudice), al fine di una proficua gestione e conservazione della cosa pignorata, può concedere in locazione l'immobile e, in ogni caso, per una durata contenuta nei limiti temporali della procedura esecutiva (Cass. n. 8267/1994; n. 4899/1980).

La durata della locazione "certa"


Appurata l'opponibilità della locazione avente data certa all'aggiudicatario dell'immobile pignorato, laddove il rapporto non sia scaduto ma ancora in corso, occorrerà, quindi, rispettarne la durata, sino alla scadenza, sulla base della disciplina applicabile al contratto stesso, ovvero: per gli immobili locati ad uso diverso da quello abitativo, gli artt. 27 e seguenti della n. 392/78 che prevede una durata non inferiore a sei anni, elevati a nove in caso di immobili adibiti ad attività alberghiere; l'art. 2 della l. n. 431/98 per le locazioni abitative "a canone libero", la cui durata viene fissata inderogabilmente in quattro anni, e a "canone agevolato", la cui durata viene predeterminata in tre anni.
Dato comune ad entrambe le tipologie contrattuali, è la previsione della proroga automatica per un identico periodo (rispettivamente, sei o nove anni per gli immobili ad uso commerciale e quattro e due anni per gli immobili ad uso abitativo), salvo facoltà del locatore di recedere alla prima scadenza, solo nelle ipotesi espressamente previste dalle stesse leggi.

Proroga automatica e rinnovazione tacita


Sia nelle locazioni abitative che in quelle c.d. "commerciali", se il locatore non esercita la facoltà di dare disdetta (ex art. 3 l. n. 431/1998 e art. 29 l. n. 392/78), per i motivi e nei termini indicati dalle leggi stesse, il contratto si rinnova per un identico periodo (art. 2, l. n. 431/98 e artt. 28 e 29 l. n. 392/78).
Tale situazione non può che riverberarsi sull'immobile pignorato, per cui anche nel processo esecutivo, il conduttore non può ricevere pregiudizio nel suo diritto al rinnovo per il solo fatto che i poteri di amministrazione del bene siano passati dal debitore al custode ovvero al terzo aggiudicatario.
La più recente giurisprudenza di legittimità ha stabilito, infatti, che "la rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza contrattuale, per il mancato esercizio da parte del locatore, della facoltà di diniego della rinnovazione stessa (art. 28 e 29 l. 27 luglio 1978 n. 392) costituisce un effetto automatico scaturente direttamente dalla legge e non da una manifestazione di volontà negoziale. Ne consegue che, in caso di pignoramento dell'immobile (...), tale rinnovazione non necessita dell'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, prevista dal secondo comma dell'art. 560 c.p.c." (Cass. n. 10498/2009; App. Napoli 14.7.1997).
Tale principio, risolvendo il contrasto giurisprudenziale precedentemente esistente (v. ex multis, Cass. n. 26238/2007), è stato ribadito dalle sezioni unite della S.C. con la recente sentenza n. 11830/2013, la quale ha affermato che: "il secondo periodo di rapporto locatizio, sulla base della disciplina prevista dagli artt. 28 e 29 della legge n. 392/1978 - così come nel sistema che riguarda le locazioni abitative, a norma degli artt. 2 e 3, 1. 9 dicembre 1998, n. 431 - non presuppone, in alcun modo, un successivo contratto. Esso deriva non da un implicito accordo tra i contraenti, ma dal semplice fatto negativo sopravvenuto della mancanza della disdetta. Ed il contenuto contrattuale, che disciplina il nuovo periodo di rapporto, non presenta alcun specifico elemento di novità. Restano, infatti, operanti le clausole del contratto originario, quelle relative alla misura del canone e quelle relative alla durata della locazione, in ogni caso, integrate nel minimo dall'art. 28, legge n. 392/1978 e dall'art. 2. legge n. 431/1998" (Cass. S.U. n. 11830/2013).
A differenza della proroga automatica della prima scadenza contrattuale, le rinnovazioni tacite della locazione, sia ad uso abitativo che commerciale, per le scadenze successive alla prima, presuppongono un atto negoziale di volontà, per cui, in tali casi, trova applicazione l'art. 560 c.p.c., secondo il quale, in mancanza di autorizzazione da parte del giudice dell'esecuzione, è vietato al debitore (o al terzo custode) di dare in locazione l'immobile pignorato (Cass. S.U. n. 11830/2013).

Le locazioni prive di data certa anteriore


La tutela offerta dal legislatore al terzo conduttore viene a mancare qualora lo stesso non possa dimostrare che la locazione abbia data certa anteriore al pignoramento.
Tuttavia, laddove la locazione sia priva di data certa, ma il conduttore riesca a provare di aver comunque conseguito la disponibilità del bene anteriormente al pignoramento, secondo il quarto comma dell'art. 2923 c.c., l'acquirente/aggiudicatario sarà tenuto a rispettarla limitatamente alla durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato (art. 1574 c.c.).

Le locazioni ultranovennali


Con riferimento, infine, alle locazioni di durata ultranovennale, la legge prescrive che, costituendo atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, le stesse vadano effettuate in forma scritta, a pena di nullità, e trascritte nei registri immobiliari (art. 2643, n. 8, c.c.).
Pertanto, sul piano dell'opponibilità, l'omissione della formalità della trascrizione anteriore al pignoramento, non consente al conduttore di opporre la locazione all'acquirente/aggiudicatario fino alla scadenza pattuita, ma solo nei limiti di un novennio (soglia al di sotto della quale non sussiste l'onere della trascrizione), dall'inizio della locazione stessa (art. 2923, 2° comma, c.c.).

L'inopponibilità delle locazioni a "canone vile"


Le locazioni in corso al momento dell'aggiudicazione e anteriori al pignoramento (in ragione dell'operare, per quelle successive del diverso meccanismo di cui all'art. 560 c.p.c.), non sono opponibili qualora ricorrano i presupposti di cui al terzo comma dell'art. 2923 c.c., ovvero "il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo rispetto al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni".
In tal caso, la possibilità conferita all'aggiudicatario di disconoscere la locazione conclusa, precedentemente al pignoramento, a c.d. "canone vile", mira a scoraggiare gli eventuali accordi fraudolenti tra il debitore e i terzi nei confronti del futuro acquirente.
È chiaro che l'esercizio di tale diritto da parte dell'acquirente, cui spetta l'onere dell'iniziativa e della prova per ritenersi legittimamente liberato dall'obbligo di rispettare la locazione in essere, non può prescindere dall'accertamento giudiziale dell'esistenza dei suoi fatti costitutivi (Cass. n. 16243/2005; n. 721/1999).
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