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I tetti ed i lastrici solari

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A cura dell'Avv. Alessandro Gallucci
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Tetti e lastrici solari


Funzione precipua dei tetti e dei lastrici solari è quella di copertura degli edifici. Proprio per tale motivo, la loro proprietà, secondo l'art. 1117 del codice civile, si presume comune a tutti i condomini, anche se aventi diritto a godimento periodico, a meno che non risulti diversamente dal titolo. Tuttavia, proprio la differente conformazione strutturale dell'insieme di opere destinate a preservare gli edifici dagli agenti atmosferici esterni, dando luogo ad effetti e situazioni diversi, costituisce, da sempre, uno dei temi più dibattuti in ambito condominiale, soprattutto in ordine alla ripartizione delle spese da sostenere per la loro manutenzione e ricostruzione.

Differenze strutturali e ripartizione delle spese


La differenza sostanziale tra i due tipi di copertura rileva, anzitutto, sotto il profilo architettonico dato che il tetto individua una superficie caratterizzata dalla presenza di uno o più piani inclinati (in genere costituiti da tegole, falde o lastre riunite), di regola non praticabile e adempiente esclusivamente, alla funzione di copertura dello stabile, mentre il lastrico solare si connota per essere piatto e accessibile e, in quanto tale, suscettibile di usi diversi dalla semplice copertura, quale spazio destinato a servizi di utilità comune (come, ad esempio, allocazione di vasche; stenditoio per la biancheria; solarium; ecc.).
Se è principio pacifico che, nell'esercizio della loro funzione di copertura, sia il tetto che il lastrico solare rappresentano beni comuni del condominio e, come tali, pertanto, soggetti ai criteri di ripartizione delle spese stabiliti dall'art. 1123 c.c. in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno dei condomini (ovvero del gruppo di condomini che ne trae utilità nel caso di stabili con più corpi di fabbrica e relative coperture), la differente qualificazione architettonica rileva anche sul piano della disciplina applicabile, tant'è che lo stesso codice, salva l'operatività dei principi generali, detta una normativa autonoma proprio con riferimento al lastrico solare, nell'ipotesi in cui questo sia attribuito in uso esclusivo.

Il lastrico solare ad uso esclusivo


L'art. 1126 c.c. prevede una regola particolare in tema di ripartizione delle spese delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare quando il suo utilizzo, totale o parziale, non è comune a tutti i condomini ma è riservato ad un gruppo o anche ad uno solo dei proprietari.
In tal caso, coloro che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo della spesa, mentre gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
È pacifico, infatti, che, pur nelle ipotesi in cui il lastrico sia attribuito in titolarità esclusiva (uso o proprietà) ad uno o più condomini, continua a mantenere la sua funzione primaria di copertura del fabbricato e, perciò, l'obbligo di provvedere alle spese ordinarie e straordinarie (per la sua riparazione o ricostruzione, ovvero per gli interventi che si rendano necessari in via consequenziale e strumentale, ecc.), a meno che le stesse non derivino da fatto imputabile soltanto ai titolari esclusivi, grava su tutti i condomini, secondo i criteri anzidetti.
Il codice disciplina, altresì, all'art. 1127, il diritto del proprietario del lastrico solare di sopraelevare, salvo che risulti altrimenti dal titolo e sempre che le condizioni statiche dell'edificio lo consentano, fermo restando che gli altri condomini possono opporsi alla sopraelevazione se la stessa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio o reca nocumento all'aria o alla luce dei piani sottostanti.
L'autore della sopraelevazione, oltre a corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con il nuovo piano o fabbrica (divisa per il numero dei piani compreso quello da edificare e detratto l'importo della quota a lui spettante), è tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di utilizzare.

La terrazza a livello


Quando il lastrico è costituito da una superficie scoperta posta alla sommità di alcuni appartamenti e al contempo sullo stesso piano di altri, costituendone parte integrante strutturalmente e funzionalmente, delimitata da balaustre o parapetti che la rendono praticabile e ne consentono il più sicuro passaggio, viene denominato terrazza a livello.
Equiparabile, sotto il profilo meramente materiale, al lastrico solare, data l'innegabile funzione di copertura, la terrazza a livello se ne discosta sotto il profilo giuridico, poiché per il modo stesso in cui è realizzata risulta destinata principalmente a dare un affaccio e altre comodità (aerazione, illuminazione, veduta, ecc.) all'alloggio del piano cui è collegata e del quale costituisce una sorta di proiezione all'aperto. In tal caso, la funzione accessoria della terrazza rispetto all'alloggio o agli alloggi posti al medesimo livello, prevale su quella di copertura degli appartamenti sottostanti e, se dal titolo non risulta il contrario, la stessa deve ritenersi ad uso esclusivo del proprietario o dei proprietari di tali abitazioni contigue, di cui diventa, appunto, parte integrante.
Pertanto, analogamente alle disposizioni relative al lastrico solare per uso esclusivo, ove la terrazza a livello funga anche da copertura dell'edificio, gli oneri per la sua manutenzione e riparazione vanno ripartiti, secondo i criteri fissati dall'art. 1126 c.c., in ragione di 1/3 per l'utilizzatore esclusivo e di 2/3 per i condomini delle unità abitative sottostanti, da dividere sulla base delle quote millesimali di ciascuno.
Rimangono, ovviamente, a completo carico di chi ne ha l'uso esclusivo, le spese dirette unicamente al miglior godimento dell'unità immobiliare di proprietà individuale di cui la terrazza sia il prolungamento.
Vedi anche nella sezione news: Condominio: Cassazione, tutti i condomini concorrono alle spese delle terrazze a livello. Anche se sono di uso esclusivo
Indice della guida al condominio
Contatta l'autore Avv. Alessandro Gallucci - avvgallucci@gmail.com
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