Le tabelle millesimali giudiziali

Condominio: guida legale sul condominio
A cura dell’avv. Alessandro Gallucci
avvgallucci@gmail.com

Le tabelle millesimali giudiziali

Un altro tipo di tabelle millesimali è quello c.d. giudiziale. Fermo restando quanto appena detto per il ricorso all’Autorità Giudiziaria in materia di revisione delle tabelle già formate, ogni condomino può rivolgersi al giudice civile competente per ottenere la formazione ex novo delle tabelle millesimali. Da quale norma si deduce questa legittimazione ad agire? In realtà il codice civile non contiene alcuna disposizione che disciplini, quanto meno direttamente, il ricorso all’Autorità Giudiziaria per la formazione delle tabelle millesimali. Sicuramente nei casi di condomini con più di dieci partecipanti ogni singolo condomino è legittimato ad agire per le vie legali al fine di vedere formato un regolamento di condominio e le annesse tabelle. Ciò è quanto ci dice, lo abbiamo visto precedentemente, l’art. 1138 c.c. Una dato, dunque, è certo: nei condomini con più di dieci partecipanti è data facoltà ad ogni condomino di ricorrere all’Autorità Giudiziaria per vedere formate le tabelle millesimali, seppur subordinatamente alla formazione di un regolamento. Che cosa succede nei condomini più piccoli? Sarà, comunque, possibile agire in giudizio per ottenere la formazione dello strumento di ripartizione delle spese oppure il numero mimino previsto per il regolamento è ostativo? Non è dato reperire, allo stato, delle pronunce della Cassazione in merito. Per tutto quanto detto fino ad ora è evidente che negare una tale possibilità sarebbe incoerente con il sistema normativo - giurisprudenziale descritto.

Ricapitolando: le norme relative al condominio degli edifici - ivi compreso l’art. 1123 c.c., che regolamenta la ripartizione delle spese tra i vari partecipanti al condominio - sono applicabili anche a quelle formazioni condominiali con due soli partecipanti (c.d. condominio minimo). Ne discende che laddove le tabelle non fossero inserite negli atti d’acquisto delle unità immobiliari o due i condomini non trovassero accordo per la loro formazione si arriverebbe alla stasi totale, rendendo di fatto lettera morta il principio di proporzionalità delle spese contenuto nel succitato art. 1123 c.c. E’ chiaro che una visione coerente di tutta la materia debba portare ad una soluzione differente. A tanto è giunto anche il Tribunale di Trapani, che con sentenza del 28 febbraio 2008 ha ritenuto legittimo il ricorso per la formazione delle tabelle millesimali da parte di un condomino proprietario di un appartamento in un condominio con meno di dieci partecipanti. Il giudice di primo grado, infatti, ha ritenuto che non si possa giungere a diversa soluzione sulla base della seguente considerazione: se è vero che il regolamento condominiale è obbligatorio solo al superamento di una determinata soglia, altrettanto non si può dire per le tabelle che possono essere sempre formate al fine di rendere operativo il criterio legale di ripartizione delle spese individuato dall’art. 1123 c.c. che non prevede soglie minime di applicazione. (Trib. di Trapani 28 febbraio 2008). Dato per certo questo punto ne scaturisce che ogni condomino possa ricorrere all’Autorità Giudiziaria per la formazione delle tabelle millesimali. Una volta approvate, le tabelle giudiziali hanno lo stesso valore di quelle contrattuali; pertanto una loro modificazione può avvenire, così come per le tabelle c.d. contrattuali, o con il consenso di tutti i condomini o con ricorso all’autorità giudiziaria per i motivi di cui all’art. 69 disp. att. c.c.

Quanto appena detto non vale solo per c.d. condomini minimi ma anche per quelli che abbiamo tre, quattro o cinque partecipanti e che non superino la soglia dei dieci.

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