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Le tabelle millesimali contrattuali

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A cura dell'Avv. Alessandro Gallucci
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Le tabelle millesimali contrattuali

Le tabelle contrattuali sono quelle inserite nei singoli atti di vendita ed approvate dall’acquirente assieme al regolamento contrattuale. Questo tipo di tabelle può derogare ai criteri legali rientrando, di fatto, in quel concetto di "salvo diversa convenzione" previsto dall’art. 1123 c.c. Una volta formate ed approvate, le tabelle contrattuali possono essere riviste solo in due modi: a) con un nuovo accordo tra tutti i partecipanti al condominio che decidano di individuare un nuovo criterio di ripartizione delle spese; b) su ricorso di ogni singolo condomino all’autorità giudiziaria. L’accordo tra i condomini può essere sia assembleare che extra – assembleare purché risulti chiaramente la volontà di tutti di consentire alla modificazione delle precedenti tabelle. Che cosa succede se le tabelle contrattuali, che derogano al criterio legale di ripartizione delle spese, non sono inserite o richiamate in un atto d’acquisto successivo all’originario intervenuto tra costruttore e primo acquirente? Vale quanto detto sopra per l’accordo tra i partecipanti al condominio con il quale si decida una ripartizione delle spese diversa da quella proporzionale prevista dalla legge. Se le tabelle non sono inserite o richiamate nell’atto di vendita, esse non potranno trovare applicazione nei confronti del neocondomino. Ciò, naturalmente, non si verificherà laddove le tabelle millesimali siano comunque rispettose dei criteri legali di proporzionalità previsti dall’art. 1123 c.c.

Chiarito ciò, vediamo come e perché un condomino può ricorrere all’autorità giudiziaria per ottenere la revisione delle tabelle millesimali contrattuali esistenti. Il ricorso deve essere presentato al Tribunale competente che sarà quello del luogo in cui si trova il condominio ed il contraddittorio dovrà essere instaurato tra tutti i partecipanti al condominio. Ciò significa che l’atto introduttivo del giudizio dovrà essere notificato a tutti i condomini non bastando in tal senso la solo notifica all’amministratore quale rappresentante pro-tempore degli stessi (cfr. Cass. n. 14037 del 1999). Il ricorso al Tribunale non potrà essere esperito sempre e comunque ma solamente al ricorrere di determinate condizioni. Queste sono contenute nell’art. 69 disp. att. c.c. che recita: "I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di bassa portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano". E’ bene osservare alcune questioni sorte sull’interpretazione di questo articolo: a) prima di tutto, che cosa si intende per errore; b) quando può dirsi notevolmente alterato il rapporto di proporzionalità.

L’errore di cui parla l’art. 69 disp. att. c.c. è quello che avviene nella formulazione delle tabelle millesimali. In sostanza il tecnico incaricato deve aver redatto delle tabelle che non rispondono ai parametri di legge o a quelli richiesti dalle parti, in caso di deroga ai criteri legali. Diverso è il caso dell’errore di chi abbia accettato quelle tabelle nella convinzione che fossero conformi al dettato dell’art. 1123 c.c. ed invece scoprisse solo successivamente, ad esempio, una divisione in parti uguali delle spese. In questo caso, la disciplina di riferimento sarà quella dei vizi del consenso nella formazione del contratto . Sul punto tuttavia non vi è unità di vedute nella giurisprudenza della Cassazione: così alcune sentenze ritengono rilevante l’errore contenuto nella tabella solo se sia stato causa di un vizio nella formazione del consenso del contraente (tra le altre Cass. n. 2253 del 2001).

E’ possibile, inoltre, impugnare le tabelle millesimali quando i valori in esse contenuti siano notevolmente mutati a causa di interventi di vario genere sulle parti di proprietà esclusiva dell’edificio. L’alterazione dei rapporti tra le parti deve essere rilevante. Inoltre, parlando di un cambiamento che incide sui valori proporzionali tra le varie porzioni di piano, il disposto normativo contenuto al n. 2 dell’art. 69 disp. att. c.c. troverà applicazione solamente laddove le tabelle rispettino i criteri di ripartizione legale. In sostanza, se in un condominio le spese si dividono in parti uguali tra tutti, o in un modo diverso da quello legale, in base ad un accordo tra i condomini, la revisione non potrà essere richiesta.

Appurato ciò, quando si potranno dire notevolmente mutati i rapporti dei valori millesimali degli appartamenti? Le disposizioni di attuazione del codice ci elenca alcune circostanze indicative di tale cambiamento. Così, ad esempio, sarà indice di alterazione della proporzionalità dei rapporti la sopraelevazione dei piani (art.1127 c.c.). La sopraelevazione, tuttavia, non comporta automaticamente la revisione delle tabelle millesimali: come hanno opportunamente sottolineto le Sezioni Unite del Supremo Collegio "la modifica delle tabelle può aver luogo solo ove l'obiettiva divergenza tra il valore delle singole unità immobiliari ed il valore, proporzionale a quello dell'intero edificio, attribuito loro nelle tabelle medesime, non sia di modesta entità (Cass. 19.2.99 n. 1408, 13.9.91 n. 9579) e che, in ogni caso, la modifica stessa non costituisce una conseguenza naturale ed immediata della trasformazione intervenuta a seguito degli eventi normativamente previsti dal n. 2 dell'art. 69 disp. att. c.c., bensì l'effetto d'un accertamento, negoziale o giudiziale" (così Cass. SS.UU. n. 16794 del 2007). Altri elementi, al pari delle sopraelevazioni, indicative di una possibile alterazione dei rapporti di proporzionalità sono le espropriazioni e le innovazioni di bassa portata. E’ il caso, ad esempio, della trasformazione di un balcone in veranda. Laddove questa modifica vada ad incidere in modo notevole sulla volumetria dell’appartamento rendendo, di fatto, non rispondenti al vero le tabelle millesimali, i condomini interessati potranno chiederne la revisione. Le nuove tabelle così formate faranno stato contro tutti i condomini fatti salvi, naturalmente, tutti i rimedi giurisdizionali del caso.

Indice della guida al condominio
Contatta l'autore Avv. Alessandro Gallucci - avvgallucci@gmail.com
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