Le scale condominiali

A cura dell'Avv. Alessandro Gallucci
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Le scale nel condominio


Le scale sono un elemento indefettibile di ogni condominio. Esse, infatti, sono quella parte della struttura che consente di mettere in comunicazione i vari piani di un edificio condominiale. Proprio per questa loro funzione sono inserite tra i beni oggetto di proprietà comune, a norma dell'art. 1117, n. 1, c.c.
Come per le altre parti necessarie, si tratta di una presunzione legale che può trovare smentita negli atti d'acquisto delle unità immobiliari.
Il tema della proprietà delle scale ha creato contenzioso soprattutto in relazione a quei condomini che abitano il piano terra ed hanno un ingresso autonomo. Pur non essendoci unanimità di vedute, si segnala che l'indirizzo giurisprudenziale più recente considera le scale bene di proprietà comune con riferimento anche ai proprietari di negozi o appartamenti al pian terreno con accesso diretto dalla strada, proprio essendo le scale "elementi necessari alla configurazione di un edificio diviso per piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva e mezzo indispensabile per accedere al tetto o alla terrazza di copertura, anche al fine di provvedere alla loro conservazione, tali beni hanno natura di beni comuni ex art. 1117 cod. civ., anche relativamente ai condomini proprietari dei negozi con accesso dalla strada, essendo anch'essi interessati ad usufruire delle scale, e quindi dei pianerottoli, perché interessati alla conservazione (e manutenzione) della copertura dell'edificio della quale anch'essi godono" (Cass. n. 4419/2013; n. 15444/2007).
Se un condominio è composto di più scale (ad esempio, il c.d. "condominio parziale"), la proprietà dei condomini sarà limitata alle scale di pertinenza.

Gli elementi delle scale


Le scale sono costituite dalle opere aventi la funzione di permettere l'accesso ai locali comuni, ed alle porzioni di piano in proprietà esclusiva. Per cui, indipendentemente dalle loro caratteristiche costruttive (a rampa unica, a rampe parallele, ecc.) le scale sono comuni ai condomini per tutta l'estensione della loro struttura. Nella nozione di scale vanno, pertanto, ricompresi tutti gli elementi costruttivi necessari alla predetta funzione (quali, ad esempio, i gradini, le ringhiere, i parapetti, i corrimani, la struttura portante, i pianerottoli, il vano scale, ecc.) nonché qualsiasi accessorio sia posto a loro completamento, servizio o abbellimento. Tutti questi elementi devono presumersi comuni, in quanto rientranti nel concetto di scala indicato al punto 1 dell'art. 1117 c.c.
Per giurisprudenza consolidata, le scale comprendono "l'intera relativa cassa", di cui costituiscono "componenti essenziali e inscindibili le murature che la delimitano, assolvano o meno le stesse, in tutto o in parte, anche la funzione di pareti delle unità immobiliari di proprietà esclusiva cui si accede tramite le scale stesse. Ne consegue che, anche quando i lavori di manutenzione o ricostruzione delle scale importino il rafforzamento delle murature svolgenti anche tale ultima funzione, con indiretto vantaggio dei proprietari specificamente interessati, la ripartizione delle spese deve avvenire in base alla regola posta dall'art. 1124, primo comma c.c., salvo che oggetto dei lavori siano non il vano scale nel suo complesso ma solo le murature costituenti le pareti perimetrali delle unità immobiliari prospicienti il vano scale (e quest'ultimo in tutto o parte delimitanti), poiché in tale ultimo caso la ripartizione delle spese va effettuata mediante l'applicazione, opportunamente coordinata, dei criteri fissati dagli artt. 1123, secondo comma e 1124, primo comma, c.c." (Cass. n. 3968/1997).

I pianerottoli


Un cenno particolare meritano i pianerottoli, in quanto pur essendo equiparati alle scale, quali prolungamento delle stesse e comunque struttura ad esse funzionalmente collegata, e dunque considerati beni di proprietà comune, hanno suscitato diverse controversie in ordine soprattutto all'interesse acquisitivo dei proprietari degli appartamenti contigui e all'utilizzo esclusivo degli stessi da parte dei proprietari degli appartamenti dell'ultimo piano.
In merito, la giurisprudenza recente ha ribadito che anche i pianerottoli siti all'ultimo piano, pur consentendo l'accesso al solo o ai soli appartamenti ivi allocati, restano di natura condominiale, in quanto parte integrante delle scale, le quali sono comuni a tutti i partecipanti (Cass. n. 18488/2010).
Ciò non toglie che a determinate condizioni, anche il pianerottolo possa avere una destinazione oggettiva al solo servizio della porzione di piano cui accede, con la conseguenza che potrà qualificarsi come relativa pertinenza e, dunque, di proprietà esclusiva. Il fenomeno si verifica soprattutto con il pianerottolo dell'ultimo piano, il quale, non essendo interessato dal passaggio finalizzato all'accesso, può di fatto essere destinato al servizio esclusivo della limitrofa porzione di piano (Cass. n. 3159/2006).
Quanto all'utilizzo dei pianerottoli, a norma dell'art. 1102, 1° comma, c.c., la giurisprudenza ha precisato che "il condomino di un edificio ha il diritto di usare dei vani delle scale, in genere, e dei pianerottoli, in particolare, collocando davanti alle porte d'ingresso alla sua proprietà esclusiva zerbini, tappeti e piante o altri oggetti ornamentali (ciò che normalmente si risolve in un vantaggio igienico-estetico per le stesse parti comuni dell'edificio), ma tali modalità d'uso della cosa comune trovano un limite invalicabile nella particolare destinazione del vano delle scale e nella esistenza del rischio generico già naturalmente connesso all'uso delle scale stesse, non potendo tale rischio essere legittimamente intensificato mediante la collocazione di dette suppellettili nelle parti dei pianerottoli più vicine alle rampe delle scale, in maniera da costringere gli altri condomini a disagevoli o pericolosi movimenti, con conseguente violazione del canone secondo cui l'uso della cosa comune, da parte di un comunista, non deve impedire agli altri comunisti un uso tendenzialmente pari della medesima cosa" (Cass. n. 3376/1988). Costituisce, altresì, violazione dei principi di cui all'art. 1102 c.c., "la chiusura di una porzione di pianerottolo comune con una parte accessibile ad un solo condomino" poiché la stessa muta "il comune possesso della porzione in possesso esclusivo del condomino e comporta un'estensione del suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri condomini" (App. Milano n. 2520/1997). Analogamente, "nel caso in cui un condomino, munendo di ringhiera la scala ed il pianerottolo di accesso al vano di sua proprietà, abbia trasformato il pianerottolo in terrazzino, si è in presenza di un'utilizzazione della cosa comune ovvero della costituzione di un peso a favore della proprietà esclusiva del condominio sulla proprietà comune e non a carico di quella esclusiva di altro condomino, con la conseguenza che non trovano applicazione le norme che disciplinano le vedute su fondo altrui (art. 907 c.c.), bensì quelle in tema di condominio che consentono al condomino di servirsi delle parti comuni per il miglior godimento della cosa senz'altro limite che l'obbligo di rispettare la destinazione e di tutelare la stabilità ed il decoro architettonico dell'immobile e di non ledere i diritti degli altri condomini" (Cass. n. 12833/1992).

I sottoscala


Riguardo al sottoscala, infine, inteso quale spazio vuoto al di sotto della rampa delle scale, va in primo luogo, precisato che anche per tale bene opera la presunzione di condominialità, in forza della sua qualità di accessorio della scala medesima (Cass. 5037/2008).
Sotto altra ottica, peraltro, è stato osservato che l'uso esclusivo di una scala e meno ancora del sottoscala, non significa proprietà privata della stessa (Trib. Milano 7.11.1991).
Tuttavia, secondo una contraria impostazione, si ritiene che il sottoscala non sia compreso nel complesso di elementi che compongono le scale e, quindi, che la relativa proprietà vada desunta dalla sua oggettiva destinazione strutturale (App. Napoli, 11.6.1964). Analogamente, è stato ritenuto che: "nella ipotesi in cui un condomino risulti proprietario esclusivo della rampa di scale accedente al suo appartamento, la parte di area sottostante le scale non può ritenersi idonea a costituire, con esse, una entità unica ed inseparabile (così da rendere non predicabile la ipotesi che il dante causa del detto condomino, nell'alienare la proprietà delle scale, abbia potuto escludere dalla vendita la superficie sottostante), postulando il concetto di incorporazione, al pari di quello di accessione, una unione fisica e materiale del manufatto rispetto suolo (o, in ogni caso, l'impossibilità di utilizzare il suolo stesso come entità autonoma rispetto al manufatto), ciò che non è lecito affermare con riguardo ad una superficie (libera) sormontata da una rampa di scale" (Cass. n. 8717/1997).

La ripartizione delle spese


Rispetto alla ripartizione delle spese relative alla struttura delle scale condominiali, la riforma è intervenuta modificando l'art. 1124 c.c. con l'equiparazione degli ascensori alle scale medesime, nonché con l'inserimento del termine "sostituzione" in luogo della precedente "ricostruzione", ribadendo, per il resto, il concetto secondo il quale entrambi i beni "sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono".
Le spese relative per le scale e gli elementi ad esse connessi (rampe, scalini, pianerottoli, ringhiera e corrimani, intonaci sotto le rampe, ecc.) vanno ripartite, secondo i criteri dettati dall'art. 1124 c.c.: per metà in ragione del valore millesimale delle singole unità immobiliari cui la struttura serve, e per l'altra metà "esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo". L'ultimo comma dispone, infine, che "al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune".
I criteri stabiliti dall'art. 1124 ineriscono a tutte le spese relative alla conservazione della cosa comune, per mantenere l'uso e il godimento a vantaggio dei condomini facendo fronte alla naturale deteriorabilità delle strutture. Devono, quindi, ritenersi comprese le spese per la tinteggiatura delle scale (Cass. n. 3968/1997), mentre invece il legislatore non chiarisce se tra le stesse rientrano anche le spese di pulizia e quelle relative all'illuminazione.
In merito, la giurisprudenza è concorde nell'applicare solo parzialmente il disposto dell'articolo 1124 c.c. Sulla ratio che gli oneri condominiali da sostenere per la pulizia e l'illuminazione delle scale "non configurano spese per la conservazione delle parti comuni, tendenti cioè a preservare l'integrità e a mantenere il valore capitale delle cose (artt. 1123, comma primo e 1124, comma primo, c.c.), bensì spese utili a permettere ai condomini un più confortevole uso o godimento delle cose comuni e di quelle proprie", i condomini sono tenuti a contribuirvi "non già in base ai valori millesimali di comproprietà, ma in base all'uso che ciascuno di essi può fare delle parti comuni (scale) in questione, secondo il criterio fissato dall'art. 1123, comma secondo, c.c." (Cass. n. 8657/1996). Secondo una giurisprudenza più recente, in materia di ripartizione delle spese per la pulizia delle scale e solo in tali casi, in deroga al principio posto dall'art. 1123, 2° comma, c.c., deve farsi riferimento in via analogica alla regola posta dall'art. 1124, 1° comma, c.c., esclusivamente nella sua seconda parte, che prevede un criterio di ripartizione in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo, la cui ratio va individuata nel fatto che "a parità di uso, i proprietari dei piani alti logorano di più le scale rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui contribuiscono in misura maggiore alla spese di ricostruzione e manutenzione. Ugualmente, a parità di uso, i proprietari di piani più alti sporcano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui devono contribuire in misura maggiore alle spese di pulizia" (Cass. n. 432/2007).

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Contatta l'autore Avv. Alessandro Gallucci - avvgallucci@gmail.com
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