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Il ruolo del singolo condomino

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A cura dell'avv. Alessandro Gallucci (avvgallucci@gmail.com) e della Dott.ssa Licia Albertazzi
Guida al condominio | News sul condominio


Il sistema giuridico condominiale si manifesta con la struttura tipica della democrazia partecipativa, con una netta separazione dei poteri, tra la funzione deliberativa esercitata dall'assemblea e quella esecutiva attribuita all'amministratore. Il legislatore del 1942, tuttavia, sancendo da un lato la centralità dell'assemblea e dell'amministratore, quali organi deliberati ed esecutivi, ha ritenuto necessario concedere anche ai condomini importanti poteri e conferire rilevanza ai loro atti, in grado di influenzare la vita condominiale.
Si è visto, infatti, come due condomini, che rappresentino almeno 1/6 del valore millesimale dell'edificio, possano richiedere la convocazione dell'assemblea. È possibile che un gruppo di condomini sia nominato in ausilio all'operato dell'amministratore. Tuttavia, anche al di fuori delle ipotesi di intervento collettivo, il legislatore ha conferito ai condomini uti singuli importanti poteri all'interno della compagine condominiale, affidando ai singoli partecipanti un ruolo attivo, uscito ulteriormente rafforzato a seguito della riforma, sia per quanto concerne le proprie unità immobiliari, sia in merito ai diritti quali condomini, alla gestione dei beni comuni e all'eventuale reazione all'inerzia del mandatario nel caso di onere di convocazione della riunione di condominio.
In primo luogo, quindi, secondo il nuovo art. 1122 c.c., il condomino è tenuto a rispettare norme e regolamenti al fine di permettere l'utilizzo del bene comune nella stessa misura a tutti gli altri partecipanti al condominio. Potrà godere della propria unità immobiliare ed eseguire tutte quelle opere che ritiene più opportune senza che ciò rechi danno alle parti comuni (art. 1122 c.c.).
Una delle innovazioni più importanti è, inoltre, il diritto di informativa, sancito dal nuovo punto 9 dell'art. 1130 c.c. che prevede, tra le attribuzioni dell'amministratore, quella di "fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso". Si è in presenza di un fondamentale diritto, attribuito al singolo condomino (e ad un corrispondente obbligo dell'amministratore), di chiedere ed ottenere informazioni rilevanti in merito alla condizione economica del condominio e degli altri condomini nonché alla situazione delle cause in corso. Così disponendo, il legislatore della riforma è intervenuto sul tema molto delicato del diritto all'informazione, incidente anche sotto il profilo della tutela della privacy, muovendosi nel solco segnato dalla pacifica giurisprudenza che ha sancito fermamente il diritto di ogni condomino di conoscere, anche su propria iniziativa, gli inadempimenti degli altri condomini nei confronti della collettività condominiale. Il nuovo art. 1130 si spinge anche oltre, sancendo, altresì, che l'inosservanza dell'obbligo di informazione sia considerata una delle "gravi irregolarità" per le quali è prevista finanche la revoca dell'amministratore (art. 1129, 11 comma, cc.).
Rilevano, inoltre, gli importanti poteri d'impulso del condomino, il quale, nei casi di inerzia dell'assemblea potrà chiedere all'autorità giudiziaria la nomina dell'amministratore o nei casi di "cattiva gestione" la revoca del professionista (art. 1129 c.c.).

Altro profilo in cui la riforma ha inteso intervenire nell'ambito della posizione del singolo, al fine di rafforzare la sua partecipazione alla vita condominiale, attiene alla convocazione dell'assemblea.
L'art. 5 della legge n. 220/2012 ha modificato, infatti, l'art. 1120 c.c., aggiungendo al terzo comma che "l'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma", ovvero quelle attinenti alle opere e agli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, all'eliminazione di barriere architettoniche, al consumo energetico degli edifici, alla realizzazione di parcheggi, alla produzione di energia mediante "l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili" nonché all'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo.
Infine, l'art. 1134 c.c., recente riformato, limita il campo d'azione del singolo alle situazioni d'urgenza, disponendo che "il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente". Per chiarire la portata applicativa della disposizione codicistica, occorre, quindi, comprendere il concetto d'urgenza. È chiaro che, in linea generale, una spesa è urgente quando la sua effettuazione in ritardo possa causare dei danni o dei disagi. È altrettanto evidente che questo concetto, alquanto generico, non permetta una classificazione standard e vada verificato di volta in volta. A tal proposito, la Suprema Corte di Cassazione ha affermato che: "l'accertamento dell'urgenza, come tutti gli accertamenti dei fatti di causa, compete poi al giudice di merito, le cui valutazioni al riguardo non sono censurabili con il ricorso per cassazione, se adeguatamente motivati" (Cass. n. 4364/2001).

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Contatta l'autore Avv. Alessandro Gallucci - avvgallucci@gmail.com
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