I provvedimenti dell’amministratore del condominio

Condominio: guida legale sul condominio
A cura dell’avv. Alessandro Gallucci
avvgallucci@gmail.com

I provvedimenti dell’amministratore

L’art. 1133 c.c. che recita: "I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'art. 1137".

Nell’adempimento dei suoi doveri, l’amministratore deve prendere dei provvedimenti. Si pensi, ad esempio, all’ordine di pagamento di un fornitore, alla esecuzione di una deliberazione assembleare e più in generale a tutti quegli adempimenti utili per il condominio. Questi provvedimenti come ci dice l’articolo citato sono obbligatori per tutti i condomini. Così, continuando ad esemplificare, se una circolare dell’amministratore invita i condomini ad osservare i regolamenti comunali in materia di sbattimento di panni dai balconi che si affacciano sul prospetto principale, essa sarà obbligatoria per tutti i condomini.

Può capitare, tuttavia, che sorgano contestazioni in merito all’operato dell’amministratore con particolare riferimento alle decisioni prese dallo stesso. E’ il classico caso dell’eccesso di potere che si verifica laddove il provvedimento sia contrario alla deliberazione, vada oltre la stessa oppure travalichi i poteri attribuiti ex lege all’amministratore. In questi casi il condomino (o il gruppo di condomini) che ritenga eccessivo il provvedimento dell’amministratore ha due possibilità. Il ricorso all’assemblea e/o quello all’Autorità Giudiziaria. Non si segnalano sentenze in merito al rapporto sussistente tra i due tipi di ricorso, sicché dal tenore letterale della norma si può dedurre che non sussista alcun rapporto di pregiudizialità tra i due tipi di azioni. In sostanza non è obbligatorio ricorrere all’assemblea prima di iniziare un’azione giudiziale, che può essere proposta immediatamente. Circa la tempistica dei due tipi di ricorsi, per quello assembleare non c’è un termine decadenziale. Differente è la situazione del ricorso giudiziale per il quale l’art. 1133 richiama la norma i termini previsti dall’art. 1137 in materia di impugnazione delle delibere assembleari. Una precisazione è d’obbligo: anche per i provvedimenti dell’amministratore, come per l’impugnazione delle delibere assembleari, vale la distinzione tra nullità e annullabilità. Così un provvedimento che lede "i diritti dei condomini sulla cosa comune, sarebbe comunque affetto da nullità assoluta e la deducibilità di tale nullità davanti al giudice non è soggetta al termine di decadenza di cui agli artt. 1133 e 1137 c.c., il quale opera per la diversa ipotesi di provvedimento meramente annullabile per vizi formali" (così Cass. n. 12851 del 1991, non si segnalano sentenze precedenti o successive difformi).

Indice della guida al condominio
Contatta l'autore Avv. Alessandro Gallucci
avvgallucci@gmail.com