I provvedimenti dell’amministratore del condominio

A cura dell'Avv. Alessandro Gallucci
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I provvedimenti dell’amministratore


Il codice civile, all'art. 1130, primo comma, attribuisce all'amministratore una serie di compiti finalizzati alla gestione e conservazione delle parti comuni dello stabile, nonché il potere di compiere atti giuridicamente necessari per poter agire effettivamente a tutela degli interessi del condominio.
Questi atti prendono il nome di "provvedimenti dell'amministratore" che, presi nell'ambito dei suoi poteri, secondo l'art. 1133, 1° comma, c.c., nel testo lasciato inalterato dalla riforma, "sono obbligatori per i condomini".
A titolo esemplificativo, per chiarire meglio il concetto del provvedimento e, più in generale della portata della norma, basta pensare: all'ordine di pagamento di un fornitore; all'esecuzione di una deliberazione assembleare e più in generale a tutti quegli adempimenti utili per il condominio. Così, continuando ad esemplificare, se una circolare dell'amministratore invita i partecipanti al condominio ad osservare i regolamenti comunali in materia di sbattimento di panni dai balconi che si affacciano sul prospetto principale, essa sarà obbligatoria per tutti i comunisti, come anche la disposizione in merito all'intervento di manutenzione ordinaria per la riparazione del portone d'ingresso; ecc.
Tutti gli atti elencati rientrano tra i provvedimenti emanati dall'amministrazione, nell'esercizio dei suoi poteri finalizzati al miglior godimento delle parti comuni dello stabile e, come tali, obbligatori per i singoli condomini.
Nonostante l'obbligatorietà espressamente disposta dall'art. 1133 c.c., può capitare, ed anzi non è affatto raro, che sorgano contestazioni in merito all'operato del professionista, con particolare riferimento alle decisioni dallo stesso assunte.
È il classico caso dell'eccesso di potere che si verifica laddove il provvedimento sia contrario alla deliberazione, vada oltre la stessa oppure travalichi le attribuzioni conferite ex lege all'amministratore.
In questi casi il condomino (o il gruppo di condomini) che ritenga eccessivo il provvedimento dell'amministratore ha due possibilità: il ricorso all'assemblea e/o quello all'autorità giudiziaria.
Per espresso disposto dell'art. 1133, 2 comma, c.c. "contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'art. 1137".
Dal tenore letterale della norma, si può dedurre che non sussista alcun rapporto di pregiudizialità tra i due tipi di azioni.

In sostanza non è obbligatorio ricorrere all'assemblea prima di iniziare un'azione giudiziale, che può essere proposta immediatamente, anzi, l'art. 1133 c.c. sembra ammettere il ricorso immediato al tribunale senza imporre una preventiva denuncia all'assemblea (cfr. Cass. n. 960/1977; Cass. n. 804/1974). Peraltro, l'esperimento del ricorso all'autorità giudiziaria si ritiene abbia carattere assorbente, escludendo dunque il ricorso all'assise (Cass. n. 2353/1950).
In merito alla tempistica e alla modalità di attivazione del ricorso all'assemblea si reputa che lo stesso non sia soggetto ad alcun termine di decadenza e che vada presentato per iscritto all'amministratore, il quale è tenuto a convocare l'assemblea per decidere al riguardo; il ricorso potrebbe provenire sia dal singolo condomino che dallo stesso amministratore che voglia sollecitare l'intervento assembleare per vedere ratificato il proprio operato (Cass. n. 4437/1985; Cass. n. 3024/1975).
Riguardo al ricorso giudiziale, l'art. 1133 c.c. richiama espressamente i termini previsti dall'art. 1137 c.c. in materia di impugnazione delle delibere assembleari: il condomino che ritiene il provvedimento dell'amministratore illegittimo potrà pertanto ricorrere nei modi indicati da tale ultima disposizione, entro trenta giorni dalla sua adozione e/o comunicazione, per sentirne dichiarare l'annullamento.
Una precisazione è d'obbligo: anche per i provvedimenti dell'amministratore, come per l'impugnazione delle delibere assembleari, vale la distinzione tra nullità e annullabilità.
Così un provvedimento che lede "i diritti dei condomini sulla cosa comune, sarebbe comunque affetto da nullità assoluta e la deducibilità di tale nullità davanti al giudice non è soggetta al termine di decadenza di cui agli artt. 1133 e 1137 c.c., il quale opera per la diversa ipotesi di provvedimento meramente annullabile per vizi formali" (così, ex multis, Cass. n. 12851/1991).
Occorre rilevare, infine, come tutti i provvedimenti dell'amministratore, tanto quelli nulli quanto quelli annullabili (fatta eccezione per i casi di palese eccesso di potere o di illiceità penale), possono essere ratificati dall'assemblea, in un momento successivo.
In tal caso, per qualsiasi contestazione sulla "sanatoria" operata dall'assise condominiale, sarà necessario proporre impugnazione avverso la delibera assembleare e non più contro il provvedimento dell'amministratore.
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Contatta l'autore Avv. Alessandro Gallucci - avvgallucci@gmail.com
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