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I pilastri e le travi portanti

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I pilastri, intesi come gli elementi resistenti verticali della struttura portante di una costruzione (generalmente realizzati in cemento armato o in acciaio), e le travi, ovvero i collegamenti orizzontali tra i pilastri stessi(realizzate in cemento armato, in acciaio o in legno), costituiscono l'ossatura dell'edificio, al quale sono indissolubilmente legati in un legame materiale di incorporazione che li rende inseparabili, per cui, al pari dei muri maestri, il loro carattere indispensabile per l'esistenza stessa del fabbricato condominiale è in re ipsa.
Oggi, sia i pilastri che le travi portanti, nel restyling operato dalla riforma, risultano esplicitamente inseriti tra le voci relative alle parti comuni necessarie di cui all'art. 1117 c.c.
Le ragioni che hanno spinto il legislatore della riforma ad indicare espressamente tali elementi architettonici, in aggiunta alle fondazioni e ai muri maestri, se a prima vista possono sembrare ridondanti, poiché trattasi di elementi indispensabili per l'esistenza stessa dell'edificio, ad una più attenta analisi fanno emergere, invece, da un lato, l'intenzione di adeguare la disciplina condominiale alla realtà delle più moderne costruzioni, sottolineando che non vi sono differenze tra gli edifici con muri portanti e quelli con i pilastri; dall'altro, il proposito di fornire una tutela diretta di tali beni mirando a farne rispettare la destinazione da tutti i condomini impedendone un uso illegittimo.

Di fatto, con l'inserimento esplicito dei pilastri e delle travi portanti tra le parti comuni, la legge n. 220/2012 si è limitata a recepire i principi già ampiamente consolidati in giurisprudenza, la quale ha pacificamente affermato la condominialità di entrambi, considerati "parte organica ed essenziale dell'intero immobile" (Cass. n. 2773/1992) ed elementi necessari, al pari dei muri maestri, all'esistenza del fabbricato, poiché per la loro struttura e funzione concorrono in modo indissolubile a formare le unità abitative e da queste sono materialmente inscindibili (Cass. n. 6036/1995), sancendo altresì che, nelle moderne tecniche edilizie, l'ossatura dell'edificio e dunque la funzione portante dello stesso non è costituita da muri in mattoni, ma da altri sistemi costruttivi (cemento armato, pilastri, travi, colonnati, ecc.), per cui l'espressione muro maestro va estesa sia "all'intelaiatura di pilastri e di architravi" (Cass. n. 1186/1971) che ai muri perimetrali che li delimitano, senza i quali l'immobile "sarebbe uno scheletro vuoto privo di qualsiasi utilità" (Cass. n. 962/2005).
La sollecitazione giurisprudenziale è stata quindi accolta nella novella legislativa, per cui oggi, al pari dei muri maestri, pilastri e travi portanti assurgono esplicitamente a bene oggetto di comunione tra i proprietari delle diverse unità immobiliari che lo compongono e indifferentemente destinati al servizio di tutti i condomini con la conseguenza che le spese per la conservazione e manutenzione e il godimento devono essere sostenute in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà.
Tuttavia, se ciò è pacifico con riferimento ai pilastri, in ordine alle travi portanti, la nuova disposizione di cui all'art. 1117 va contemperata con quella di cui all'art. 1125 c.c. , sui cosiddetti "solai interpiano".
Per la giurisprudenza ante riforma, infatti, se è pacifico che le travi portanti siano di proprietà comune a tutti i condomini avuto riguardo alla funzione rivolta alla stabilità dell'intero edificio, la stessa si era riferita alle disposizioni di cui all'art. 1125 c.c. nei casi del solaio interpiano - ovvero "il solaio che divide due unità abitative l'una all'altra sovrastante, ed appartenenti a diversi proprietari" costituendone l'inscindibile struttura divisoria - stabilendo che "la manutenzione e ricostruzione di tutte le sue parti - e, quindi, anche delle travi che ne costituiscono la struttura portante, e non siano meramente decorative del soffitto dell'appartamento sottostante - compete in parti eguali ai due proprietari" (Cass. n. 13606/2000; Cass. n. 10684/2011).
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