Diritti dei condomini sulle cose comuni e indivisibilità

Condominio: guida legale sul condominio
A cura dell’avv. Alessandro Gallucci
avvgallucci@gmail.com

Diritti dei condomini sulle cose comuni e indivisibilità

Fa da corollario a quanto fin’ora detto il disposto normativo contenuto negli artt. 1118 e 1119 del codice civile. Il loro contenuto è così sintetizzabile: il condomino, che ha un diritto sulle cose comuni proporzionale al valore della sua proprietà, deve contribuire alle spese per la conservazione delle cose comuni, le quali non possono essere divise se questa operazione ne rende l’uso più scomodo a qualunque altro condomino.

Il concetto espresso, per quanto prima facie sembri banale, sovente è messo in discussione dalle affermazioni di chi vivendo poco la propria abitazione in condominio (per i più svariati motivi) ritiene di aver il diritto di pagare di meno. L’affermazione in sé e per sé è da considerasi errata; tuttavia, appare utile una specificazione, anche alla luce di una sentenza del 2004. Infatti, l’orientamento che pare si stia facendo strada nella giurisprudenza di legittimità è quello di una particolare interpretazione letterale dell’art. 1118 c.c. In sostanza, partendo dal fatto che il secondo comma dell’art. 1118 c.c. nega la possibilità di sottrarsi alle spese per la conservazione delle cose comuni ma non a quelle per l’uso, la Cassazione ne deduce che in determinate circostanze si possa essere esonerati dalle spese per l’uso della cosa comune (si veda Cass. 5974 del 2004). La sentenza era relativa alla legittimità del distacco dall’impianto centralizzato ed alla conseguente nuova modalità di ripartizione delle spese. Non si segnalano sentenze su simili su altri servizi condominiali. C’è da aspettarsi che al ricorrere di determinate condizioni il principio possa essere applicato anche per altre spese.

Strettamente connesso al concetto di irrinunciabilità delle cose comuni descritto dal secondo comma dell’art. 1118 c.c. è quello di indivisibilità dei beni comuni contenuto nel successivo art. 1119 c.c. Si tratta di un’indivisibilità relativa, e non assoluta, che trova il proprio limite nel disagio che gli altri condomini sarebbero costretti a sopportare in caso di divisione delle parti comuni. E’ evidente che si tratti di un concetto che sfugge ad una precisa catalogazione teorica, essendo necessario valutare volta per volta quale sia l’uso incomodo in relazione a tutte le circostanze del caso concreto. La valutazione va fatta tenendo conto dell’uso di ogni singolo condomino e non dell’uso degli altri condomini (altri rispetto a chi avanza la proposta) globalmente considerati.

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