Il decoro architettonico del condominio

Condominio: guida legale sul condominio
A cura dell’avv. Alessandro Gallucci - avvgallucci@gmail.com

Il decoro architettonico

Pur non essendo espressamente citato nell'art. 1117 c.c., il decoro architettonico è sicuramente uno dei quei beni comuni che interessa maggiormente il condominio, in quanto il suo difficile inquadramento teorico rende problematica anche la riconoscibilità di una sua lesione e/o la legittimità di una modifica.
Il decoro architettonico, in effetti, non è una qualità eventuale del bene ma un valore immanente all'esistenza stessa dell'edificio, peraltro, non assoluto, ma misurato in relazione alle caratteristiche peculiari del singolo fabbricato, il quale ha una propria ed unica dignità estetica.
Ne consegue che, a differenza di altri beni comuni, come a titolo esemplificativo, i locali destinati a servizi in comune che, una volta cessato il "vincolo di destinazione", possono essere dismessi o meno dai condomini all'unanimità, così non è per il decoro architettonico. Esso, infatti, non è cedibile, non a causa della sua immaterialità, bensì perché è intimamente unito alla struttura stessa del fabbricato.
Detto ciò, occorre sottolineare che il codice civile non definisce il concetto di decoro architettonico, limitandosi semplicemente a dire che le innovazioni di cui all'art. 1120 c.c. non possono alterarlo.
Dottrina e giurisprudenza sono intervenute colmando questa lacuna codicistica. In particolare, rimane ancora oggi inalterata la direttiva della Suprema Corte di Cassazione, secondo la quale il decoro "risulta dall'insieme delle linee e dei motivi architettonici e ornamentali che costituiscono le note uniformi dominanti ed imprimono alle varie parti dell'edificio stesso nel suo insieme, dal punto di vista estetico, una determinata fisionomia, unitaria ed armonica, e dal punto di vista architettonico una certa dignità più o meno pregiata e più o meno apprezzabile. Esso è opera particolare di colui che ha costruito l'edificio e di colui che ha redatto il progetto, ma una volta ultimata la costruzione costituisce un bene cui sono direttamente interessati tutti i condomini
e che concorre a determinare il valore sia delle proprietà individuali che di quella collettiva sulle parti comuni
" (Cass. n. 1472/1965). Alla stessa si riporta, infatti, un orientamento consolidato nel tempo, confermato anche dalle recenti sentenze che vedono nel decoro "l'estetica del fabbricato, data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità" (Cass. n. 851/2007).
Questo concetto di estetica, secondo la giurisprudenza, non è riferibile solo agli immobili di particolare pregio storico-artistico o con particolari decorazioni presenti sul prospetto, ma anche agli immobili più semplici, ai "condomini normali"; per cui si può parlare di decoro architettonico, anche laddove "possa individuarsi nel fabbricato una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia" (Cass. n. 8830/2008).
Il decoro può essere rintracciato anche all'interno di un condominio. Le scale, i pianerottoli e tutto ciò che va ad incidere sulla linea armonica interna, non possono essere modificati senza tenere presenti le maggioranze codicistiche.
Tuttavia, proprio relativamente alle maggioranze richieste per poter intervenire, modificandolo, sul decoro architettonico, il legislatore non ha stabilito nulla.
È necessaria, pertanto, una lettura delle diverse norme che regolano le attribuzioni dell'assemblea e le relative maggioranze, per capire quale sia il quorum necessario per trasformare le linee di uno stabile.
Il punto fermo in merito è l'ultimo comma dell'art. 1120 c.c. che vieta le innovazioni che, per quanto migliorative e accrescitive del valore del fabbricato, possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dello stesso, alterarne il decoro architettonico o rendere talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.
Tenendo presente che le innovazioni, per essere valide, devono essere votate, almeno, dalla maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresentino i 2/3 del valore dell'edificio, ne discende che una simile maggioranza, per quanto robusta, non sia sufficiente per rendere valida una delibera modificativa del decoro architettonico.
Queste considerazioni spingono a ritenere che per la modifica del decoro di uno stabile sia necessaria una votazione, o un accordo extra-assembleare, unanime da parte di tutti i partecipanti al condominio. Così, per esemplificare, se un condominio presenta sul prospetto principale dei balconi delimitati da inferriate, per modificare la recinzione e trasformarla in muratura, sarà necessaria l'unanimità. Ne deriva che il divieto posto dal codice non è assoluto, per cui una decisione adottata dall'assemblea all'unanimità può legittimamente derogarlo. Tuttavia, sebbene dopo la sentenza delle Sezioni Unite della Cassazione, n. 4806/2005, possano ritenersi più chiari i concetti di nullità e annullabilità riferiti alle delibere assembleari, proprio nel caso della delibera relativa al decoro architettonico i dubbi permangono. In sostanza, se si ritiene che la materia sia ex lege sottratta alla competenza dell'assemblea (analogamente alle limitazioni di ordine pubblico esistenti per gli edifici di peculiare valore storico-artistico), allora si dovrà propendere per la nullità della deliberazione. Se, viceversa, si considera tra le prerogative dell'assemblea la facoltà di modificare il decoro dello stabile, allora la decisione, non unanime, sarà solo annullabile in quanto presa nel mancato rispetto delle maggioranze legali.
In ogni caso, nelle ipotesi di violazione del decoro architettonico, l'azione di difesa potrà essere esercitata sia dall'amministratore che dal singolo condomino autonomamente, impugnando la delibera assembleare nei tempi e nei modi previsti dall'art. 1137 c.c.
Una volta impugnata la delibera e instaurato il giudizio, la verifica dell'avvenuta lesione o meno del decoro architettonico è demandata al giudice del merito, secondo un apprezzamento che, in presenza di adeguata e precisa motivazione, è insindacabile in sede di legittimità.
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