I vestiboli, gli anditi, i cortili ed i portici

A cura dell'Avv. Alessandro Gallucci
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I vestiboli, gli anditi e i portici


Analogamente ai portoni d'ingresso, vestiboli, anditi e portici rientrano tra le parti comuni di cui all'art. 1117 c.c., necessarie per consentire a tutti i condomini l'accesso all'edificio condominiale e, conseguentemente, a mettere in comunicazione le unità immobiliari di proprietà con le parti comuni e con l'esterno.
L'appartenenza comune di tali spazi di disimpegno è giustificata pertanto dalla principale destinazione di collegamento delle aree comuni con quelle individuali, pur potendo svolgere funzioni diverse tra loro.
Le principali dispute relative ai vestiboli, anditi e portici sono riferibili al regime di comproprietà e alla disciplina di ripartizione delle spese, soprattutto quando tali beni non vengono usufruiti in misura uguale da tutti i condomini.

Definizioni e funzioni


I vestiboli e gli anditi sono parti comuni sostanzialmente identificabili in quegli spazi, interposti fra il portone d'ingresso e l'edificio, che servono a mettere in comunicazione le unità immobiliari con le parti comuni (scale, cortili, ecc.) e di conseguenza con l'esterno.
Spesso utilizzati come sinonimi ed anzi sostituiti, nella prassi, con i più noti vocaboli di androne o atrio, i due termini in realtà presentano una differenza non solamente nominalistica.
I vestiboli, infatti, sono la parte che succede immediatamente al portone, il primo luogo cui si accede nell'entrare nell'edificio condominiale e che serve da passaggio agli appartamenti del pian terreno, ma anche ai cortili e ai garage o alle scale. Comunemente, quindi, sono sinonimi di androne o atrio, la cui destinazione normale è quella di creare una zona di disimpegno e di passaggio dall'ingresso agli altri spazi condominiali.
Per andito, invece, si intende qualsiasi spazio di accesso agli appartamenti singoli e alle altre parti comuni dello stabile, svolgente quindi funzione di passaggio e di transito dei condomini e comprendente sia la zona di disimpegno che i corridoi che consentono la comunicazione fra le aree condominiali e di proprietà dello stesso condominio (per accedere ad esempio ai cortili, agli ascensori, ecc.). La giurisprudenza ha identificato l'andito come "struttura costituita dal soffitto e dalla soletta che orizzontalmente divide in piani separati il corridoio d'accesso e la sovrastante costruzione" (Pret Monza, 29.7.1992; Cass. n. 3771/71), affermando altresì che anche l'andito destinato all'accesso di edifici limitrofi ma autonomi è soggetto alla presunzione di comunione ex art. 1117 c.c.(Cass. n.6725/82).
Pur non essendo compresi espressamente nell'art. 1117 c.c., secondo la giurisprudenza, allorquando non facciano parte delle scale comuni, rientrano nei concetti di "vestiboli e anditi" anche i pianerottoli che, data la funzione di disimpegno da essi svolta sono da ritenersi pacificamente compresi tra le parti comuni necessarie dell'edificio, salvo che il contrario non risulti dal titolo (Trib. Pisa 24.1.1956; Pret. Monza, 29.7.1992).
Per quanto concerne, infine, i portici, essi sono quelle strutture architettoniche, nella maggior parte dei casi aggettanti sulla pubblica via e liberamente accessibili, di solito finalizzate a riparare un'area di transito, ma potendo ricoprire anche una funzione ornamentale e decorativa. Anch'essi si presumono di proprietà comune nelle forme e nei limiti degli altri beni indicati dall'art. 1117 c.c.

Regime giuridico


Tutti i beni che formano l'ingresso, in quanto costituenti in senso oggettivo, funzionale e strutturale elementi portanti dell'edificio nonché tramite indispensabile per il godimento e la conservazione delle strutture di copertura, si presumono di proprietà comune a tutti i condomini.
In ordine al regime di proprietà di vestiboli e anditi, la giurisprudenza è uniforme nel sostenere che sia in considerazione del fatto che si tratta di beni indivisibili nella struttura e nell'uso, sia in relazione al servizio di utilità prestato, la presunzione legale di comunione si estende anche ai proprietari dei negozi che affacciano direttamente sulla pubblica via (Cass. n. 761/1979). (v. Cass. n. 15444/2007) e ai proprietari "dei locali terranei che abbiano accesso direttamente dalla strada, in quanto costituiscono elementi necessari per la configurabilità stessa di un fabbricato diviso in piani e porzioni di piano di proprietà individuale e rappresentano inoltre un tramite indispensabile per il godimento e la conservazione delel strutture di copertura" (App. Milano, 1983/1987; Cass. n. 3771/1971)
La presunzione legale di comproprietà stabilita dall'art. 1117 c.c. è applicabile anche quando servono i condomini di un solo piano, ovvero quando non trattasi di parti comuni di un unico edificio, ma di edifici limitrofi aventi le caratteristiche di edifici autonomi, ma destinati permanentemente alla conservazione e all'uso degli edifici stessi (Cass. n. 2013/1970; Cass. n. 6725/1982).
Quanto ai portici, infine, in considerazione della loro funzione di passaggio, ma anche ornamentale (poiché le colonne e i pilastri che reggono il porticato possono essere semplicemente decorativi), sono sempre di proprietà comune anche quando usati soltanto dai proprietari degli appartamenti o negozi che hanno i loro ingressi sotto i portici stessi.

Ripartizione delle spese


È pacifico che le spese per la manutenzione e il godimento di vestiboli e anditi in qualità di beni presuntivamente comuni vanno ripartite proporzionalmente tra tutti i condomini secondo le quote millesimali di proprietà ex art. 1123, 1 comma, c.c.
Sono considerate comuni anche le spese sostenute per l'arredo (mobili, fioriere, ecc.), poiché, ove eseguite nei limiti ragionevoli di spesa, non qualificabili come innovazioni ma come miglioramento di una parte comune, e pertanto ripartite secondo i millesimi di proprietà.
Per quanto concerne la ripartizione delle spese nei confronti dei proprietari di locali con accesso diverso da vestiboli e anditi, la giurisprudenza, in ragione della funzione di tali beni come strumenti indispensabili per il godimento e la conservazione delle strutture di copertura, ha stabilito che le stesse vadano ripartite proporzionalmente tra tutti i condomini secondo i criteri di cui all'art. 1123, 1 comma, c.c. (App. Milano, 3.7.1993; Trib. Roma 7.4.1990). Quando, invece, l'edificio condominiale è dotato di diversi accessi, per cui vestiboli e anditi sono utilizzati esclusivamente da determinati condomini, mentre altri, essendo proprietari di unità immobiliari che costituiscono corpi di fabbrica autonomi rispetto al fabbricato principale avendo accesso diretto dalla pubblica via, non usufruiscono in modo pieno e diretto delle utilità prodotte da tali parti comuni, deve farsi applicazione del 3 comma dell'art. 1123 c.c., ponendole a carico dei condomini che ne traggono utilità (Trib. Milano 21.1.1991).
Infine, quale parte comune espressamente prevista dall'art. 1117, n. 1., c.c., le spese di manutenzione, conservazione e ricostruzione dei portici condominiali sono a carico dell'intero condominio, e vanno ripartite secondo i millesimi di proprietà. Quando il portico è prospiciente alla strada, è gravato di servitù di pubblico passaggio, per cui le opere di costruzione e manutenzione dei pavimenti e l'illuminazione sono a carico del comune, per espressa previsione legislativa (Cass. n. 24456/2009).

Indice della guida al condominio
Contatta l'autore Avv. Alessandro Gallucci - avvgallucci@gmail.com
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