Concetti generali sul tema della ripartizione delle spese condominiali

A cura dell'Avv. Alessandro Gallucci
Guida al condominio | News sul condominio

Il tema della ripartizione delle spese condominiali è, gioco forza, uno dei più dibattuti e controversi. I motivi di disputa sono molteplici. Chi può autorizzare la spesa, come ripartirla ed, ancora, la natura delle obbligazioni condominiali, la natura delle tabelle millesimali, ecc. Com'è intuibile, si tratta di temi che, data la forte componente economica, sono in grado di suscitare contrasti all'interno della compagine condominiale.
Per spese bisogna intendere le uscite di carattere finanziario che interessano il condominio nel corso della gestione.
La ripartizione tra i condomini riguarda le spese necessarie, ovvero le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni, quelle per il funzionamento degli impianti, delle installazioni e dei servizi comuni, quelle per le innovazioni deliberate nell'assemblea condominiale e, in genere, tutte le spese relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria dei beni in comunione e per la gestione dei servizi in comune; restano escluse solo le spese che si riferiscono alle unità immobiliari di proprietà esclusiva.
Soggetti legittimati a decidere una spesa per le parti comuni sono l'amministratore, l'assemblea condominiale e, in casi specifici e ben delineati dalla legge, il singolo condomino.
Obbligati al pagamento sono, invece, tutti coloro che partecipano, a qualunque titolo, al rapporto condominiale. L'art. 63 disp. att. c.c. dispone, in merito ai successori a titolo particolare, che anche chi subentra nei diritti di un condomino è solidalmente obbligato con questi al pagamento degli oneri relativi all'anno in corso e a quello precedente, mentre per quanto concerne i rapporti tra conduttore e locatore, entrambi concorrono sulla base degli accordi stabiliti per la ripartizione delle spese che rimangono, ad ogni modo, un fatto interno al loro rapporto contrattuale, mentre nei confronti del condominio risponde sempre il proprietario.
L'obbligo del pagamento delle spese, per i soggetti obbligati, sorge nel momento in cui la ripartizione delle stesse viene approvata dall'assemblea.

Il sistema di ripartizione dopo la riforma


Il codice civile disciplina la modalità di ripartizione delle spese tra i vari condomini, in particolare, agli artt. 1123-1126.
La riforma del condominio ha inciso ben poco sulle voci di costo a carico dei singoli condomini, novellando l'art. 1124 c.c., che fissa l'obbligo del sostenimento delle spese per la manutenzione e la sostituzione delle scale e dell'ascensore, in ragione del valore delle singole unità immobiliari e in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo, nonché l'art. 1130-bis a norma del quale "l'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà".
Tra le novità rileva anche il riformato art. 1118 c.c. secondo il quale "il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità immobiliare che gli appartiene" e lo stesso "non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali".
Rimangono invariati, invece, sia gli artt. 1125 e 1126 c.c. che disciplinano, rispettivamente, la ripartizione delle spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte, dei solai, e dei lastrici solari di uso esclusivo, che, soprattutto, i criteri generali fissati dall'art. 1123 c.c., vero e proprio architrave del sistema di ripartizione delle spese condominiali.

I criteri di ripartizione generali


È l'art. 1123 c.c., anche post riforma, a dettare le regole secondo le quali ripartire le spese tra i singoli condomini, sulla base di tre criteri principali: il primo, generale, della ripartizione in proporzione al valore della proprietà e gli altri due, particolari, in ragione dell'uso che ogni condomino può fare delle cose comuni e del godimento che può trarne.
Difatti, il primo comma dell'art. 1123 c.c., analogamente al principio di proporzionalità dei diritti dei comproprietari sulle cose comuni in base al valore della proprietà di ciascuno, ha inteso fissare il criterio generale di ripartizione delle "spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza" che vanno sostenute da tutti i condomini "in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione". Si tratta, è ben evidente, di una formula che tende a specificare quali spese siano da suddividere in proporzione al valore delle proprietà individuale di ciascun condomino.
Il secondo ed il terzo comma del medesimo articolo disciplinano, invece, due ipotesi particolari. Il secondo comma afferma che "se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne". Si tratta di un criterio di ripartizione delle spese volto a limitare quella proporzionalità secca prevista nel primo comma. Il terzo comma, infine, spiega che "qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità". È il caso, ad esempio, del condominio parziale.

Le convenzioni in deroga


Attraverso l'inciso finale, "salvo diversa convenzione", inserito nel primo comma dell'art. 1123 c.c., il legislatore del '42 ha esplicitamente previsto la derogabilità ai principi generali di ripartizione delle spese condominiali fissati dallo stesso articolo.
Secondo l'orientamento giurisprudenziale maggioritario, poiché l'art. 1123 c.c. nel consentire la deroga convenzionale ai criteri di ripartizione legale delle spese condominiali non pone alcun limite alle parti, deve ritenersi legittima la convenzione che ripartisca le spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, purchè contenuta in una delibera assembleare approvata all'unanimità da tutti i condomini, ovvero l'espressa convenzione posta in essere in esecuzione di una disposizione del regolamento condominiale di natura contrattuale (Cass. n. 28679/2011).
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Contatta l'autore Avv. Alessandro Gallucci - avvgallucci@gmail.com
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