Gli organi del condominio - chiarimento preliminare

A cura dell'Avv. Alessandro Gallucci
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Gli organi del condominio - chiarimento preliminare

Gli organi attraverso i quali il condominio pone in essere atti e interagisce con i propri partecipanti o con i terzi, sono: l'amministratore; l'assemblea e, ove previsto, il consiglio.

L'amministratore è l'organo esecutivo del condominio, i cui poteri-doveri sono fissati nell'art. 1130 c.c.
Il legislatore della riforma, recependo l'orientamento giurisprudenziale formatosi in materia (cfr., ex plurimis, Cass. SS.UU. n. 9148/2008), raffigura l'amministratore come un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicazione, nei rapporti tra lo stesso e i condomini, delle disposizioni legislative sul mandato.

L'assemblea è, invece, l'organo deliberante del condominio, ne rappresenta la volontà all'interno, attraverso l'adozione delle decisioni collegiali, con immediati riflessi all'esterno, mentre l'amministratore riveste il ruolo di esecutore delle deliberazioni adottate in seno alla stessa (sebbene, la riforma ne abbia allargato il campo delle attribuzioni, rendendolo in grado di adottare anche provvedimenti vincolanti, come dispone l'art. 1133 c.c., senza l'assenso preventivo dell'assemblea).
A differenza dell'amministratore, che deve essere nominato secondo i criteri stabiliti dall'art. 1129 c.c., l'assemblea è, invece, organo naturale (definito dalla dottrina anche "supremo"), strutturale e permanente del condominio.

Per quanto concerne, infine, il consiglio di condominio, già previsto nelle compagini di grandi dimensioni prima dell'entrata in vigore della riforma, si tratta di un organo facoltativo, con funzioni consultive e di controllo, che, ai sensi dell'art. 1130-bis c.c., può essere nominato negli edifici con almeno 12 unità immobiliari.

È doveroso sottolineare che gli organi del condominio non possono essere qualificati in senso strettamente tecnico come tali, poiché lo stesso è sprovvisto di personalità giuridica.
In realtà, la materia è oggetto di dibattito in dottrina e in giurisprudenza, per cui nel silenzio del legislatore della riforma, continuano a ravvisarsi opinioni contrastanti tra chi aderisce incondizionatamente alla "teoria della personalità giuridica" o preferisce vedere nel condominio una "struttura dotata di organi aventi competenze esclusive" (cfr., tra gli altri, in dottrina, Scialoja Branca; Bianca; in giurisprudenza, Cass. n. 23693/2011) e chi, invece, continua a considerarlo come un "ente di gestione sprovvisto di soggettività giuridica" (cfr., tra gli altri, in dottrina Gazzoni; in giurisprudenza, Cass. n. 9674/99).

Invero, il difetto di autonomia patrimoniale e la riconducibilità dell'attività dell'amministratore al mandato e alla rappresentanza dei condomini e non a un nesso di immedesimazione organica, operata dalla stessa riforma, evidenziano come sia difficile affermare l'esistenza di un'entità condominiale dotata di una propria consistenza soggettiva autonoma.
Tuttavia, se la riforma non ha dissipato i dubbi precedenti, alcune delle novità introdotte (come la maggiore incisività delle competenze affidate all'amministratore (apertura del conto corrente; decreto ingiuntivo contro i condomini morosi; ecc.), la necessità della denominazione, ubicazione e codice fiscale del condominio in materia di pubblicità immobiliare; ecc.), sembrano aver spostato l'ago della bilancia a favore della teoria della pretesa soggettività giuridica del condominio, alimentando il dibattito sia in dottrina che in giurisprudenza.
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Contatta l'autore Avv. Alessandro Gallucci - avvgallucci@gmail.com
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