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Le attribuzioni dell’amministratore e la natura del suo rapporto con il condominio

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A cura dell’avv. Alessandro Gallucci e della Dott.ssa Licia Albertazz

 

L’art. 1130 c.c. ha subito una sostanziale modifica. Il legislatore ha ampliato notevolmente l'elenco dei poteri e dei doveri in capo all'amministratore. 

Recita infatti il nuovo testo normativo:

"L’Amministratore deve:

1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;

2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;

3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;

4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;

5) eseguire gli adempimenti fiscali;

6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;

7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;

8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;

9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;

10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gesione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni". 

Andiamo ad analizzare il contenuto dell’art. 1130 c.c. 

In primo luogo l’amministratore deve eseguire le delibere assembleari: ciò significa che per adempiere a quest’obbligo egli deve porre in essere tutta quell’attività collaterale e sussidiaria finalizzata all’esatto adempimento del proprio compito. 
Tanto per esemplificare, nel momento in cui l’assemblea delibera l’esecuzione di lavori di straordinaria manutenzione dello stabile, scegliendo anche la ditta esecutrice, l’amministratore dovrà: porre in essere tutta quell’attività di carattere amministrativo-burocratico volta a permettere l’inizio dell’esecuzione dei lavori, predisporre un prospetto iniziale di riparto delle spese, provvedere ai pagamenti in base al contratto stipulato con la ditta, ecc. 
Dubbia è la posizione dell’amministratore in relazione alla esecuzione delle delibere assembleari che possono presentare profili di illegittimità. 
La dottrina è divisa tra chi ritiene che l’amministratore non possa esprimere un giudizio sulla liceità della delibera e chi, invece, lo ritiene autorizzato o addirittura tenuto a valutare questa eventualità. Sicuramente la mancanza di una legge che specifichi in modo puntuale doveri e responsabilità dell’amministratore non aiuta. 
Bisogna, comunque, sottolineare che non sarebbe difficile dare una soluzione che valga per tutte le situazioni in cui la delibera è invalida. 
Sarebbe utile, ad esempio, limitare la responsabilità ai soli casi di dolo e/o colpa grave. 
Se sono dubbi i profili di responsabilità in relazione alla esecuzione di delibere illegittime, è certo, invece, che l’amministratore possa essere ritenuto responsabile per l’omessa esecuzione di una delibera assembleare. La dottrina maggioritaria ritiene che la responsabilità sia di carattere extracontrattuale nei confronti dei condomini e dei terzi che hanno subito un danno dalla mancata esecuzione. 
Una considerazione è doverosa: in seguito alla deliberazione n. 9148 del 2008 delle Sezioni Unite della Cassazione, che ha sancito l’inesistenza giuridica del condominio, l’amministratore è considerato mandatario dei condomini in virtù della deliberazione di nomina e/o conferma. Stando così le cose, ci si chiede come possa considerarsi extracontrattuale la responsabilità nei confronti dei condomini (mandanti) in relazione all’omessa esecuzione di una deliberazione assembleare. 

Assieme all’esecuzione delle delibere assembleari l’amministratore deve convocare l'assemblea annualmente e curare l’osservanza del regolamento di condominio. Quest'ultimo, in particolare, è un dovere dell’amministratore che si spinge fino alla possibilità di intraprendere tutte quelle azioni giudiziarie utili a tal fine. Sebbene in una pronuncia antecedente la riforma, la Cassazione ha infatti evidenziato che "l'amministratore non necessita di alcuna previa delibera assembleare, posto che egli è già tenuto ex lege (art. 1130 c.c., comma 1, n. 1: ex plurimis, cfr. Cass. 14088/1999; Cass. 9378/1997) a curare l'osservanza del regolamento del condominio al fine di tutelare l'interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all'abitabilità dell'edificio". Non solo, "è altresì nelle sue facoltà, ai sensi dell'art. 70 disp. att. c.p.c., anche quella di irrogare sanzioni pecuniarie ai condomini responsabili di siffatte violazioni del regolamento (Cass. 8804/1993): ove lo stesso - come del resto nella specie accertato dai Giudici di appello - preveda tale possibilità."(così Cass. 14735 del 2006). Una possibilità d’azione piena e compiuta. 

Altro compito "classico" è quello della disciplina dell’uso delle cose comuni. Chi vive in condominio ben conosce la prassi di molti amministratori che spesso si servono di lettere circolari al fine di invitare i condomini ad un uso più consono alla loro destinazione dei beni comuni.

Ennesimo compito fondamentale è quello della riscossione dei contributi e della erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria dei beni comuni nonché alla erogazione delle spese a tal fine necessarie. Ciò deve essere fatto, sostanzialmente, perseguendo la regolarità contributiva di tutti i partecipanti al condominio. In questo senso, la legge dota l’amministratore di strumenti idonei a garantire questa regolarità. E’ il caso, che approfondiremo più avanti, della possibilità di ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo sulla base del piano di riparto approvato. Il fatto, non si deve nasconderlo, spesso porta dei malcontenti tra i condomini che, soprattutto se in possesso di molti millesimi, fanno poi il bello e cattivo tempo nella conferma dell’amministratore. Ciò, principalmente nei casi più delicati rischia di comportare la stasi del condominio in quanto molti amministratori, per tale ragione, evitano un’azione giudiziaria. Sarebbe auspicabile un intervento legislativo teso ad eliminare questa situazione di conflitto.

L’amministratore deve, inoltre, compiere tutti gli atti conservativi in relazione alle parti comuni dell’edificio. Per atti conservativi devono intendersi quelle attività volte a tutelare la proprietà comune da azioni dannose. L’amministratore potrà ad esempio, in maniera autonoma e senza la necessità di autorizzazione assembleare, iniziare un’azione per denuncia di danno temuto o di denunzia di nuova opera, al fine di tutelare la proprietà comune da eventuali pericoli e danni. Più che potrà, l’amministratore dovrà. Si tratta, infatti, di un dovere espressamente previsto dalla legge (sul punto si veda Cass. 24391 del 2008).

Tra gli altri doveri previsti dall'articolo 1130 c.c. rileva poi quello in base al quale, alla fine di ogni anno, l’amministratore è tenuto a redigere il rendiconto della propria gestione. Sul rendiconto si sofferma più diffusamente l'art. 1130-bis, anche in relazione ai  diritti che, con riferimento ad esso, spettano ai condomini.

Continuando nell’elencazione dei doveri dell’amministratore in relazione alla sua carica, l’art. 1131 c.c. dice che egli sarà tenuto a informare prontamente l’assemblea dei condomini dell'eventuale notifica di atti e provvedimenti che esorbitano dalle sue funzioni. Se non vi provvede, egli potrà essere revocato e sarà tenuto al risarcimento dei danni. 

Il successivo art. 1135 c.c., infine, prevede la facoltà per l'assemblea di autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati con l'obiettivo di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui si trova il condominio. Ciò potrà avvenire anche attraverso opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica. L'art. 1135 prevede, poi, anche che l'amministratore possa autonomamente ordinare lavori di manutenzione straordinaria solo nel caso in cui essi rivestano carattere di urgenza e riferendone prima all'assemblea.

Nelle disposizioni di attuazione del codice civile, all’art. 66 primo comma, è prevista in capo all’amministratore la facoltà di convocare l’assemblea condominiale in via straordinaria "quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio". Si tratta, è giusto sottolinearlo, di un potere puramente discrezionale controbilanciato, come vedremo oltre, nel caso di richiesta di convocazione assembleare formulata dai condomini dalla possibilità data a questi di autoconvocarsi. 

Le incombenze dell’amministratore elencate dal codice civile sono quelle che possono riferirsi soprattutto alla gestione della vita quotidiana del condominio in relazione alla conservazione dei beni ed alla erogazione dei servizi. 

Esiste, inoltre, una serie di compiti cui l’amministratore è tenuto ad adempiere che riguardano soprattutto i rapporti con l’amministrazione finanziaria. Il condominio, ad esempio, è sostituto d’imposta. In questi termini, pertanto, ai sensi dell’art. 64, primo comma, d.p.r. 600/1973 "è obbligato al pagamento di imposte in luogo di altri, per fatti o situazioni a questi riferibili ed anche a titolo di acconto". Strettamente correlato è il dovere di effettuare una dichiarazione su modello c.d. 770 per la specificazione degli importi trattenuti ai singoli soggetti. A questi obblighi verso l’amministrazione finanziaria si affianca il correlato dovere ex. art. 4 d.p.r. n. 322 del 1998, di comunicare al soggetto sostituito una certificazione dell’avvenuto versamento della ritenuta alla fonte a suo tempo effettuata. 

La domanda che ricorre sovente in relazione al rapporto amministratore – condominio è la qualificazione giuridica del rapporto stesso. 

La giurisprudenza più recente (su tutte la nota sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione n. 9148 del 2008), ritiene applicabile al rapporto amministratore-condominio la disciplina del mandato. Ciò in considerazione del fatto che il rapporto giuridico si va ad instaurare direttamente tra condomino ed amministratore, anche in relazione alla inesistenza giuridica del soggetto condominio. 

Per quanto la citata decisione sia in linea con l’orientamento più recente in materia, non si può tacere come sarebbe più giusto dire che per la disciplina del rapporto amministratore-condominio (o condomini) si osservano, in quanto applicabili, le norme previste per il mandato. Questa applicazione analogica permetterebbe di risolvere al meglio alcune incongruenze. Ad esempio, quella in tema di revoca senza giusta causa dell’amministratore è in contrasto con la revoca senza giusta causa del mandatario vista l’impossibilità dell’amministratore di chiedere un risarcimento del danno. 

Si tratta di attendere anche delle decisioni giurisprudenziali per capire come possa essere risolta la questione.

Indice della guida al condominio
Contatta l'autore Avv. Alessandro Gallucci - avvgallucci@gmail.com
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