Opere, installazioni e manufatti destinati all'uso comune

A cura dell'avv. Alessandro Gallucci (avvgallucci@gmail.com) e della Dott.ssa Licia Albertazzi
Guida al condominio | News sul condominio

Opere, installazioni e manufatti destinati all'uso comune


Il punto 3 dell'art. 1117 c.c. enuncia la natura condominiale di opere, installazioni e manufatti destinati all'uso comune.
È uno dei punti che il legislatore della riforma ha sensibilmente modificato, inserendo elementi nuovi e apportando modifiche letterali, a riprova della volontà del legislatore di adeguare la normativa vigente in materia di condominio alle moderne esigenze costruttive ed edilizie nonché ai cambiamenti degli stili di vita e di relazione negli edifici condominiali.

Le novità della riforma


Il nuovo testo, attraverso l'utilizzo di una terminologia più attuale e realistica, provvede innanzitutto a definire in modo più ampio gli elementi già ricompresi tra le parti comuni.
Vengono confermati, gli ascensori, i pozzi e le cisterne, mentre in luogo dei precedenti "acquedotti, fognature e canali di scarico" appare il termine "impianti idrici e fognari", così come, al posto dei generici "impianti" appaiono i "sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria".
Sicuramente, la novità più rilevante è rappresentata dall'introduzione dei sistemi centralizzati "per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo" (tra i quali rientrano, parabole, fibra ottica, ecc.).
L'espressione utilizzata dal legislatore, volutamente generica ed ampia, dovrebbe consentire di applicare la norma a qualunque tipo di struttura diffusa grazie al progresso tecnologico, garantendo così il diritto all'informazione costituzionalmente garantito, nel rispetto di cui al nuovo art. 1122-bis. In tal senso, peraltro, va letto anche l'esplicito inserimento di tali sistemi nell'art. 1120 c.c. e il quorum previsto per l'adozione degli stessi da parte dell'assemblea.
Analoga considerazione può essere svolta per gli altri sistemi centralizzati (gas, energia elettrica, condizionamento e riscaldamento), rispetto all'installazione di impianti che utilizzano fonti rinnovabili per la riduzione di consumi energetici e il rispetto dell'ambiente.
Resta inteso che l'elenco espressamente indicato dal legislatore non è tassativo, per cui tra le opere destinate all'uso comune, possono essere ricomprese anche altre tipologie di manufatti (come, per esempio, l'autoclave, che in quanto destinata a consentire l'utilizzazione costante dell'impianto idrico condominiale è da considerarsi parte integrante del medesimo) e impianti (come, per esempio, quelli "sportivi", le piscine, i campi da tennis previsti nei grandi complessi residenziali).

Il distacco dall'impianto centralizzato


Altra sostanziale novità introdotta dalla riforma, recependo l'orientamento giurisprudenziale formatosi in materia, riguarda la possibilità di cui al novellato art. 1118, 3° comma, c.c., per il condomino di "rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini".
La norma specifica, tuttavia, che il rinunziante non può sottrarsi alle spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto, per la sua conservazione e messa a norma, sottolineando, in tal modo, che lo stesso non sarà tenuto ai costi relativi all'uso dell'impianto (bollette; consumi; ecc.).

Impianti e "punto di diramazione" o "di utenza"


La condominialità derivante dall'attitudine dell'impianto (di riscaldamento, condizionamento, gas, energia, ricezione radiotelevisiva, ecc.) a fornire utilità a tutti i condomini è presunta sino al c.d. "punto di diramazione".
La riforma ha confermato, pertanto, il criterio di distinzione tra la parte comune e quella privata dell'impianto, individuando il limite alla comproprietà dello stesso nel punto di diramazione dei relativi collegamenti centralizzati con quelli di proprietà individuale dei singoli condomini, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
In caso di impianti unitari, invece, la comunione dei collegamenti arriva sino al c.d. "punto di utenza", fatte salve le eventuali diverse disposizioni normative in materia.
Ne deriva che, per discernere la parte comune da quella privata dell'impianto, è irrilevante la sua posizione, assumendo rilievo invece la specifica funzione del tratto delle condutture. Per cui, il criterio per individuare l'estensione della proprietà comune o esclusiva sugli impianti e, di conseguenza la ripartizione delle spese tra i condomini, si basa inevitabilmente su un'indagine di fatto da effettuarsi caso per caso.
In merito, la giurisprudenza ha affermato alcuni punti fermi, stabilendo, ad esempio che, con riferimento ai canali di scarico dell'edificio condominiale, la parte relativa alla colonna verticale è considerata comune, per cui la spesa per la sua riparazione è a carico di tutti i condomini, mentre rimangono a carico dei rispettivi proprietari le spese per la parte relativa alle tubazioni che si diramano verso i singoli appartamenti (Cass. n. 12894/1995). Nello stesso senso, si è deciso con riferimento ad una "pompa di drenaggio" che è stata ritenuta condominiale poiché utilizzata dall'intero edificio per lo scarico delle acque, nonostante fosse collocata in un locale di proprietà individuale (Cass. n. 6175/2009). In applicazione dei medesimi principi, la giurisprudenza ha stabilito che il manufatto di snodo presente sul punto di diramazione di una conduttura, la c.d. "braga" (Cass. n. 5792/2005), quale elemento di raccordo tra le tubature orizzontali di pertinenza del singolo appartamento e quelle verticali di pertinenza condominiale, essendo strutturalmente posta nella diramazione non può rientrare nella proprietà comune bensì in quella esclusiva (Cass. n. 19045/2010).

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